캐나다 6대 은행이 회원으로 있는 캐나다은행협회(CBA) 데이터에 따르면 모기지 연체율이 2026년 2월 0.28%로 올라 2022년 8월 사상 최저치 대비 두 배가 됐고, 90일 이상 연체 건수는 13,749건으로 2014년 3월 이후 최고치를 기록했습니다. 캐나다 모기지 연체가 단순한 신규 대출 둔화가 아닌 ‘연체자 절대 수 증가’라는 점이 핵심으로, 가계 재정이 임계점에 다가서고 있다는 신호로 해석됩니다.
캐나다 부동산 시장이 가격 조정 단계에 들어선 가운데 가계 모기지 부담이 본격적으로 표면화되고 있습니다. 2022년 8월 사상 최저점 대비 89% 증가한 연체 건수는 단순한 통계 반등이 아닌, BoC 금리 동결 장기화·실업률 상승·고정금리 갱신 충격이 누적된 결과로 읽힙니다.
한인 1세대·2세대 매수자에게도 시사점이 큽니다. 2021~2022년 사이 변동금리·5년 고정으로 매수한 가구는 지금이 갱신 시점에 진입하고 있으며, 2017~2019년 평균 금리 대비 1.5~2%포인트 높은 환경에 처해 있습니다. 매월 모기지 부담이 수백 달러씩 늘어난 상황에서 가계 현금흐름이 실제로 어디까지 견딜 수 있는지가 시험대에 올랐습니다.
연체율 0.28%, 2017년 이후 최고
CBA 데이터 기준 2026년 2월 모기지 연체율은 0.28%로, 1월 대비 1bp(0.01%포인트), 전년 동월 대비 5bp 상승했습니다. 작은 변화로 보일 수 있지만, 신규 대출 증가율 대비 연체 증가율이 월간 3.7%, 연간 21.7%를 앞지른 수치라는 점에서 의미가 다릅니다.
연체 비율 자체는 2022년 사상 최저치의 두 배 수준이며, 2017년 2월 이후 최고치입니다. 2017년 당시는 연체율이 하락 추세에 있던 반면, 지금은 명확한 상승 곡선에 진입했다는 점이 가장 큰 차이입니다. Better Dwelling은 동일한 절대 수치라도 추세 방향이 반대일 때 의미가 완전히 다르다고 강조합니다.
90일 이상 연체 13,749건, 10년 만에 최고
연체율이 신규 대출 둔화의 영향을 일부 받는 지표라면, 90일 이상 미상환 건수는 더 직접적인 가계 스트레스 지표입니다. 2026년 2월 13,749건으로 1월 대비 2.3%, 전년 대비 22.1% 늘었고, 사상 최저치였던 2022년 8월 대비로는 89% 폭증한 수치입니다.
이는 2014년 3월 이후 12년 만의 최고치로, 단순한 금리 효과만으로는 설명하기 어려운 규모입니다. 90일 이상 연체는 통상 차환·재협상 단계를 모두 거친 뒤에도 회복하지 못한 가구를 의미하기 때문에, 디폴트 직전 또는 강제 매각으로 이어질 가능성이 높은 그룹으로 분류됩니다.
시장 해석
Better Dwelling은 2026년 연체 흐름이 9년 전과 표면 수치만 닮았을 뿐 구조가 다르다고 평가합니다. 9년 전에는 캐나다 6대 은행이 모기지 시장의 절대 다수를 점유했지만, 현재는 비은행 대출기관·사모 대출·MIC(Mortgage Investment Corporation) 비중이 확대돼 CBA 데이터가 시장 전체 스트레스를 과소 추정할 가능성이 있습니다.
실제 디폴트 위험은 비은행권에서 더 빠르게 누적되고 있을 가능성이 높으며, 이번 CBA 통계는 ‘빙산의 일각’일 수 있다는 분석입니다. 한인 커뮤니티 내에서도 지인 간 대출·민간 모기지에 의존하는 비율이 작지 않아, 표면 통계 너머 실제 가계 부담을 점검할 시점이라는 의미가 있습니다.
향후 전망
BoC가 금리를 현 수준에서 유지하거나 추가 인하 폭이 제한적일 경우, 2026~2027년 갱신 사이클을 통과하는 모기지 가구의 연체 흐름이 이어질 가능성이 큽니다. 특히 변동금리 트리거링 한계에 도달한 가구와 2021년 저금리로 5년 고정을 맺은 가구가 동시에 갱신 충격을 받는 구간이 핵심 변수입니다.
투자자·매수자 입장에서는 디스트레스드 매물(distressed sale) 공급이 점진적으로 늘어날 가능성을 염두에 두고, 지역별 가격 조정 폭과 연체율 추이를 함께 모니터링하는 접근이 필요합니다. 다음 CBA 발표(3월 데이터)가 추세 가속 여부를 가르는 분기점이 될 전망입니다.
원문: Better Dwelling
