BC 금융서비스청(BCFSA)이 Remax Sabre Realty Group(포트코퀴틀람) 소속 부동산 중개사 Afsaneh Zarshenas(별명 Afsi Dashti)에게 6개월 추가 면허 정지를 결정했습니다. 사유는 투자 사기 의혹 조사 과정에서 정보 제공을 거부한 것입니다. 그는 이미 2025년 동의명령 위반으로 $50,000 징계금을 납부할 때까지 면허가 정지된 상태이며, 신규 6개월 정지는 기존 정지 해제 직후 발효됩니다.
BC 부동산 시장에서 중개사를 매개로 한 사적 대출·투자 사기 사건이 잇따라 적발되는 흐름이 이어지고 있습니다. BCFSA가 부동산 중개사에게 면허 정지를 반복 부과하는 이번 사례는 BC 부동산 업계 내부 신뢰 문제를 다시 한 번 부각시키는 사건입니다. 동시에 한인을 비롯한 이민자 커뮤니티에 중개사를 통한 사적 대출의 위험을 일깨우는 경고이기도 합니다.
이 사건의 또 다른 주목할 만한 지점은 별개의 “$5억 규모 무허가 모기지 브로커” 사건(Jay Kanth Chaudhary)과 연결돼 있다는 사실입니다. 단순한 개별 중개사의 일탈이 아니라 BC 부동산 시장 일부에 형성된 비공식 자금 흐름 구조의 한 단면을 드러내는 사건으로 해석됩니다.
6개월 추가 면허 정지 + $9,235 조사비 — 항소 기한 30일
BCFSA는 5월 21일(수) Zarshenas의 새로운 6개월 면허 정지 처분을 발표했습니다. 직접적 사유는 조사관의 정보 제공 요청에 응하지 않은 것입니다. 2025년 4월 BCFSA 조사관이 발송한 정식 조사 서한에 무응답이었고, 5월에는 응답했지만 늦거나 불완전한 답변에 그쳤다는 것이 BCFSA 설명입니다.
그는 이미 2025년 동의명령(consent order)을 위반해 $50,000 징계금이 부과된 상태이며, 이 금액을 납부할 때까지 면허 정지가 지속됩니다. 신규 6개월 정지는 기존 정지가 해제된 직후 발효되는 구조여서, 사실상 두 단계에 걸친 면허 차단입니다. 추가로 $9,235.28의 조사 비용을 60일 안에 납부해야 하며, 처분에 대한 항소 기한은 30일(Financial Services Tribunal)입니다.
이러한 단계적 처분은 BCFSA가 “조사 비협조” 자체를 별도의 위반으로 다루겠다는 신호이기도 합니다. 본 사건의 실체 조사가 완료되기 전이라 하더라도, 조사 단계에서의 비협조에 대해 면허 정지를 부과한다는 점에서 향후 BC 부동산 업계 내 유사 사례에 영향이 클 수 있습니다.
5명 신고자 “수십만 달러 대출” — Jay Kanth Chaudhary $5억 사건과 연결
이번 처분의 배경에는 5명의 신고자가 제기한 의혹이 자리잡고 있습니다. 신고 내용은 “부동산 매입 자금으로 대출해주면 이자 수익을 돌려주겠다”는 약속을 믿고 Zarshenas에게 자금을 빌려줬다는 것입니다. 신고된 대출 총액은 “수십만 달러(hundreds of thousands of dollars)” 규모입니다.
REM은 이 사건이 별개의 BC 사건인 Jay Kanth Chaudhary 무허가 모기지 브로커 케이스(약 $5억 규모 대출 처리 의혹)와 연결돼 있다고 보도했습니다. 두 사건은 별도의 절차로 진행 중이지만, BC 부동산 업계 일부의 비공식 자금 흐름 구조를 공유하는 사례로 분류됩니다.
Zarshenas는 사건이 발생한 기간 동안 Remax Sabre Realty Group(포트코퀴틀람) 소속 영업사원이었습니다. 그가 “Remax”라는 브랜드 안에서 영업했다는 사실은 신고자들이 “제도권 중개사”라는 인식을 가졌을 가능성을 시사합니다. BCFSA가 단계적 면허 정지를 빠르게 결정한 배경에도 이러한 브랜드 신뢰의 악용을 차단하려는 의도가 있다고 볼 수 있습니다.
밴쿠버·메트로 밴쿠버 지역 한인 커뮤니티 입장에서 이번 사건이 시사하는 바는 분명합니다. 첫째, “중개사 = 안전한 거래 상대”라는 일반적 인식이 항상 옳은 것은 아니라는 점입니다. 면허·소속 브랜드와 무관하게, 사적 대출·투자 권유에는 제도권 절차(은행 모기지·정식 투자상품)와는 다른 위험이 따른다는 점을 다시 인지할 필요가 있습니다.
둘째, 한인 커뮤니티 내부에서 “부동산 매입 자금을 친지·지인을 통해 사적으로 빌리거나 빌려주는” 관행이 여전히 존재하는데, 이러한 관행에 부동산 중개사가 매개로 끼게 되면 법적 보호 장치가 없는 상태로 자금이 흘러갈 위험이 있습니다. 정식 모기지 브로커 면허(Mortgage Brokers Act 등록) 여부, 자금 흐름을 명시한 계약서, 담보 등기 같은 최소한의 안전장치가 반드시 필요하다는 점이 핵심입니다.
향후 전망
Zarshenas가 30일 안에 Financial Services Tribunal에 항소할 경우 처분의 실제 발효 시점이 늦춰질 수 있습니다. 신고자들이 별도 민사 소송이나 BC 부동산 분쟁기금(Real Estate Compensation Fund) 청구로 자금 회수를 시도할 가능성도 있습니다.
연결된 Jay Kanth Chaudhary 사건의 향후 진행 결과에 따라 BC 부동산 업계 내 사적 대출 구조에 대한 규제 강화 논의가 본격화될 수 있습니다. BCFSA가 이번 처분을 계기로 “조사 비협조”를 보다 적극적으로 면허 정지 사유로 활용한다면, BC 부동산 중개사 전반에 “조사 시 즉시 협조”라는 새로운 규범이 자리잡을 가능성이 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
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