온타리오 대학 도시들은 수년간 초저공실률과 학생 주택을 둘러싼 입찰 경쟁, 매년 가을마다 오르는 임대료로 들끓는 임대 호황을 겪었습니다. 그러나 2026년 들어 상황이 크게 바뀌었습니다. 워털루·런던·킹스턴·해밀턴에서 세입자가 협상력을 쥐기 시작했습니다.
수요를 떠받치던 유학생 유입이 연방정부의 허가 상한과 비영주 인구 감소로 둔화한 가운데, 목적형 임대주택(purpose-built rental) 신규 공급까지 쏟아지면서 공실이 늘고 있습니다. 네 도시의 흐름을 차례로 살펴봅니다.
1. 워털루: 10년 만에 처음 찾아온 균형 시장
수년간 키치너–케임브리지–워털루 임대시장은 워털루대학교, 윌프리드로리에대학교, 코네스토가칼리지의 수요로 떠받쳐졌습니다. 약 75,000명에 이르는 통합 재학생 수가 이 지역 전반의 공실률을 극도로 낮게 유지하는 데 기여했습니다. 2024년 들어 시장은 식기 시작했습니다. CMHC의 최신 보고서는 키치너–케임브리지–워털루가 2025년 내내 높아진 공실률을 유지했으며, 그 상승세가 워털루대학교와 윌프리드로리에대학교 주변에 집중됐다고 분석했습니다. 업계 집계는 현재 이 지역 공실률을 2.5%에서 4.0% 사이로 보고 있습니다.
업타운 워털루와 다운타운 키치너의 ION 경전철 노선 인근 신축 목적형 임대 타워는 여전히 프리미엄 임대료를 받고 있지만, 만실까지 차는 데 더 오랜 시간이 걸리고 있습니다. 동시에 유니버시티 디스트릭트의 오래된 학생 주택은 더 오랜 기간 비어 있고, 집주인들은 표준 12개월 계약을 채우기 위해 여름철 서블렛 할인을 내걸고 있습니다. 여름 임대에서 가격 하락이 가장 가팔랐습니다. 유니버시티 애비뉴와 필립 스트리트의 서블렛은 현재 약 495달러에서 600달러 수준입니다.
2. 런던: 기록적 공실과 ‘렌트 패닉’의 종료
CMHC 데이터를 보면 이 도시의 목적형 임대 공실률은 2023년 1.4%로 저점을 찍은 이후 꾸준히 오르고 있습니다. 업계 추정치는 런던의 2026년 공실률을 3.5%에서 4.0% 사이로 보는데, 이는 2010년 이후 가장 높은 수준입니다. 수년간 런던은 웨스턴대학교와 팬쇼칼리지의 유학생 유입에 기대 임대 수요를 유지해 왔습니다. 그러나 허가 상한이 강화되고 온타리오의 비영주 인구가 감소하면서 그 받침이 약해졌습니다. 공급 측면에서는 웨스턴대 인근과 리치먼드 스트리트를 따라 수천 세대의 신규 물량이 쏟아졌습니다.
런던의 웨스턴대학교 인근 여러 임대 건물은 현재 신규 계약 시 1개월에서 3개월 무료 임대를 포함한 대규모 인센티브를 제공하고 있습니다. 셰어하우스의 방은 위치에 따라 700달러에서 1,050달러 사이에 형성돼 있습니다. 리치먼드 스트리트의 목적형 학생 스위트는 침대당 1,080달러에서 1,500달러 범위입니다.
3. 킹스턴: 여전히 빡빡하지만 압박은 완화
주 전역의 수요가 약해진 가운데서도, 이 도시는 여전히 온타리오에서 가장 빡빡한 주거 제약에 직면해 있습니다. 킹스턴시에 따르면 신규 주택이 기록적인 속도로 지어지고 있는데도 공실률은 시의 3% 목표선 아래에 머물러 있습니다. 이 안정세는 약 30,000명을 등록시키는 퀸스대학교에서 비롯되며, 학생 대다수가 킹스턴 외부 출신입니다. 다른 시장에 영향을 준 유학생 허가 규정 강화에도, 퀸스대는 국제 학부생 의존도가 낮아 수요가 유지됐습니다.
다만 킹스턴의 주택시장은 점점 양극화되고 있습니다. The Hive와 Unity Kingston 같은 신축 목적형 학생 레지던스가 프리미엄 가격대를 형성하고 있으며, 가구가 갖춰진 유닛은 침대당 1,675달러에서 2,199달러에 책정됩니다. 킹스턴의 오래된 임대 물량에서는 지난 18개월간 유연성이 커졌습니다. 퀸스대 교외 거주 상담관(Off-Campus Living Advisor)은 원베드룸과 바첼러 아파트가 대체로 1,400달러에서 2,300달러, 셰어하우스 방은 관리비 별도로 700달러에서 1,300달러 사이라고 전합니다.
2026년 2월, 킹스턴 시의회는 공식적인 ‘학생 주거 전략’을 마련하는 안건을 의결했습니다. 이 계획은 고밀도화, 퀸스대 학생 주거 공급 확대, 주요 간선도로를 따라 민간 목적형 학생 주택을 장려하는 데 초점을 둡니다.
4. 해밀턴: 웨스트엔드의 압력 해소
해밀턴에서는 임대시장의 변화가 고르게 퍼지지 않았습니다. CMHC 데이터를 보면 이 도시의 공실률은 2025년 3.6%까지 올랐습니다. 상승세는 주로 맥마스터대학교와 모호크칼리지 학생들의 핵심 임대 지역인 웨스트엔드와 마운틴 일대에 집중됐습니다. 약 36,000명을 등록시키는 맥마스터대학교는 웨스트데일과 에인슬리우드에 교외 수요를 집중시켜 왔습니다. 연방 허가 상한이 유학생 증가를 제한하면서, 이 지역들은 2년도 안 되는 사이 빡빡한 임대 여건에서 공급 과잉으로 전환됐습니다.
해밀턴 임대시장의 압력은 새 다운타운 공급으로 더해지고 있습니다. 업계 보고에 따르면 약 4,200세대의 목적형 임대 유닛이 공사 중이며, 이 중 1,400세대가 2026년 입주 예정입니다. 신축 건물은 이미 7%에 가까운 공실률을 보이고 있고, 대부분의 개발이 세입자를 끌기 위해 1개월에서 2개월 무료 임대를 제공하고 있습니다. 일부 하위 시장에서 재계약 임대료가 약해지고 있는데도, 특정 보고에서는 평균 임대료가 여전히 오르고 있습니다. 이는 신축 고급 유닛이 2018년 11월 이후 건물에 적용되는 온타리오 임대료 규제 대상이 아니어서, 전체 평균 임대료를 끌어올리기 때문입니다.
이번 흐름은 온타리오 대학 도시 진학을 고민하는 한인 유학생과 학부모에게 실질적인 의미가 있습니다. 워털루·런던·킹스턴·해밀턴은 토론토에 비해 학비와 생활비 부담이 낮은 대안 도시인데, 그동안 발목을 잡던 방 구하기 경쟁이 완화되면서 협상 여력이 커졌기 때문입니다.
다만 도시별로 온도차가 분명합니다. 런던과 해밀턴은 공실이 빠르게 늘어 세입자에게 유리해진 반면, 킹스턴은 퀸스대 수요 덕분에 여전히 빡빡합니다. 또한 신축 고급 유닛은 임대료 규제를 받지 않아 평균 임대료를 끌어올리는 만큼, 규제 대상인 기존 물량과 신축 물량의 가격 구조를 구분해 살펴보는 것이 중요합니다.
원문: Zoocasa Blog
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