Better Dwelling이 CREA 4월 데이터를 자체 분석한 결과, 신규 매물 대비 거래 비율(sales-to-new-listings ratio)이 44.7%로 1995년 4월 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다고 보도했습니다. 가격은 3개월 연속 소폭 올랐지만 거래량은 18년 만의 최약치, 신규 매물은 5년 만의 최고치로 수급 불균형이 통계로 확인됐습니다.
캐나다 정책권에서는 오랜 기간 “공급이 늘면 주택위기는 풀린다”는 명제가 정설처럼 받아들여져 왔습니다. Better Dwelling은 이번 4월 데이터가 그 명제의 한계를 드러냈다고 진단합니다. 매물은 풀렸지만 매수자가 따라붙지 않았고, 가격이 살짝 오른 것은 추세 전환이 아니라 일시적 이상치(anomaly)일 가능성이 높다는 분석입니다.
이 관점은 같은 날 발표된 CREA의 공식 코멘트와 결이 다릅니다. CREA는 4월 수치를 “옳은 방향으로의 첫 움직임”이라고 평가했지만, Better Dwelling은 동일 데이터를 가지고 매수자 부재가 본격 드러난 달이라고 해석합니다. 한인 실수요자 입장에서는 두 시각을 함께 놓고 균형 잡힌 판단을 할 필요가 있는 시점입니다.
가격은 3개월 연속 올랐지만, 거래는 18년 만의 최약
4월 캐나다 전국 평균 주택가격은 $666,400으로 전월 대비 0.3%($2,000) 올라 3개월 연속 상승을 기록했습니다. 다만 전년 대비로는 여전히 4.1%(-$28,800) 낮고, 2022년 3월의 사상 최고가 대비로는 20.8%(-$174,900) 낮은 수준입니다. 가격은 “굳어지고 있다(firming)”고 표현할 수 있지만 회복까지는 여전히 갈 길이 멉니다.
문제는 이 가격 상승이 거래 회복에 의한 것이 아니라는 점입니다. 4월 한 달간 매매된 기존 주택은 42,930건으로 전년 대비 3.1% 감소했습니다. 이 수치는 코로나 봉쇄로 활동이 물리적으로 막혔던 2020년을 제외하면 최근 18년 중 가장 낮습니다. 다시 말해 정상적 시장 환경에서는 비교 대상이 사실상 없을 정도로 약한 거래량이라는 뜻입니다.
CREA 측이 거론한 “수요자 관망”보다 한 단계 더 들어간 해석이 가능합니다. 일부 지역 보드는 4월 한파를 거래 부진의 원인으로 거론했지만, 정작 매도자는 추위에 아랑곳없이 시장에 매물을 쏟아냈다는 사실이 이 가설을 약화시킵니다.
신규 매물은 5년 최고, 수급 비율은 31년 만의 최저
4월 신규 매물은 96,080건으로 전년 대비 2.0% 늘어 4월 기준 5년 만의 최고치를 기록했습니다. 18년을 통째로 놓고 봐도 이보다 신규 매물이 많았던 적은 4번뿐이며, 그 4번 모두 주요 경기침체 국면이었습니다. 즉 현재의 매물 공급 수준 자체가 평시가 아닌 침체기 패턴에 가깝다는 의미입니다.
이 둘을 합쳐 신규 매물 대비 거래 비율을 계산하면 44.7%가 나옵니다. Better Dwelling이 자체 데이터베이스로 검증한 결과 이 수치는 1995년 4월 이래로 가장 낮습니다. CREA 통상 기준으로 40% 이하는 강한 매수자 우위 시장, 60% 이상은 매도자 우위 시장으로 보는데, 44.7%는 매수자 우위 영역에 들어선 수준입니다.
이런 환경에서는 매도 호가에 거품이 끼어 있을수록 거래가 안 되고 가격이 일찍 깎이는 패턴이 나타납니다. 4월의 미세한 평균가 상승이 통계적 이상치라는 평가의 근거도 여기에 있습니다.
데이터가 의미하는 바는 두 가지입니다. 첫째, 신규 매물 증가만으로는 가격이나 거래 회복을 끌어내기 어렵다는 사실이 통계로 확인됐습니다. 매수자 신뢰가 살아나지 않는 한 공급 확대 정책은 의도와 반대 방향으로 작동할 수 있습니다. 둘째, 매수 측이 가격 결정권을 31년 만에 가장 강하게 쥐고 있다는 점은 거래에 나서기로 결심한 매수자에게 협상 여지가 크다는 의미이기도 합니다.
한인 커뮤니티 실수요자라면 이 환경을 어떻게 해석할지에 따라 행동이 갈립니다. 대기 비용(임대료·금리·자녀 학군)이 큰 가구라면 호가 인하 협상 카드가 작동하는 지금이 비교적 유리한 진입 시점일 수 있습니다. 반면 추가 가격 하락을 기대한다면 매물이 평균보다 많이 풀려 있는 4월~상반기 데이터를 더 길게 관찰할 여유가 생긴 셈입니다.
향후 전망
수급 비율 44.7%가 5월에도 이어진다면 시장은 매도자가 호가를 추가로 낮춰 거래를 만들어가는 국면으로 굳어질 수 있습니다. 캐나다은행(BoC) 추가 금리 인하 또는 가계 신용 회복 신호가 나오기 전까지는 매수자 우위 구조가 단기간에 뒤집히기 어려울 가능성이 큽니다.
반대로 5~6월 신규 매물 증가세가 둔화되고 거래량이 두 자릿수 회복을 보인다면 수급 비율은 50%대로 되돌아갈 수 있습니다. 신규 매물 흐름이 다음 분기 시장 방향을 결정짓는 핵심 변수입니다.
원문: Better Dwelling
