토론토와 밴쿠버에서 매진된 ‘Unpacking Multiplexes’ 세미나가 보여주듯, 2~8세대 소규모 멀티플렉스가 부담 가능성 위기에 갇힌 캐나다 가계의 새로운 부동산 진입로로 부상하고 있습니다. 토론토 허가 신청 750건, 에드먼턴 row house 착공 8배 증가 같은 수치가 흐름을 입증합니다.
REM의 분석에 따르면 멀티플렉스 세미나가 두 대도시에서 잇따라 매진된 것은 단순한 인기 이상의 의미를 가집니다. 참가자 구성을 살펴보면 경험 많은 투자자뿐 아니라 첫 주택 구매자, 소규모 개발자, 자가 거주자, 부동산 에이전트, 전문 서비스 제공자가 함께 자리했습니다. 이들 가운데 다수는 불과 2~3년 전만 해도 자신을 부동산 투자자라고 부르지 않았을 사람들입니다.
다음 세미나는 6월 11일 에드먼턴에서 열립니다. 이번 흐름이 특별한 이유는 멀티플렉스가 부담 가능성 제약에 막혀 있던 개인에게 부동산 시장으로 돌아갈 수 있는 첫 실현 가능한 경로를 제공한다는 점입니다. 이는 캐나다 주택 시장의 접근성 패러다임이 근본적으로 바뀌고 있다는 신호입니다.
토론토 허가 750건·에드먼턴 row house 8배 — 정책이 바꾼 풍경
CMHC의 부담 가능성 비율(affordability ratio)을 보면 토론토는 2019년 59%에서 2024년 74%로 악화됐고, 전국 평균은 같은 기간 39%에서 54%로 올랐습니다. 캐나다 전체가 2019년 수준의 부담 가능성을 회복하려면 2035년까지 매년 45만 호의 신규 주택이 필요합니다. 단독주택 위주의 공급으로는 도달할 수 없는 수치입니다.
토론토는 2023년 5월 zoning 개혁 이후 멀티플렉스 허가 신청이 750건을 넘어섰고, 같은 기간 발급된 허가만 452건에 이릅니다. 이는 직전 3년 합계의 3배를 웃도는 규모입니다. 에드먼턴에서는 row house 착공이 2019~2023년 연평균 146세대에서 2024년 1,200세대 이상으로 폭증했고, 5~8세대 건물 허가가 단독주택 허가를 처음으로 넘어섰습니다. 알버타 전체는 인구 비중이 12% 미만임에도 2025년 캐나다 주택 착공의 약 25%를 차지했고, 같은 해 알버타 전체 주택 착공은 사상 최고치인 21,337건을 기록했습니다.
CMHC 다세대 보험 +28.7% — 자본 흐름이 따라온다
자본 시장도 흐름에 합류하고 있습니다. CMHC의 다세대(multi-unit) 모기지 보험이 2024년 한 해 283,000세대 이상을 지원해 전년 대비 28.7% 증가했습니다. 멀티플렉스 평균 면적은 약 1,140 sqft로, 콘도보다 침실 2개·3개 비중이 훨씬 높습니다. 즉, 같은 진입 가격대에서 콘도보다 가족 단위 거주에 더 적합한 옵션이 제공된다는 의미입니다.
핵심은 멀티플렉스가 단순 투자 상품이 아니라 ‘거주 + 임대 수입’을 결합한 새로운 자가 보유 모델로 재정의되고 있다는 점입니다. 시 단위 zoning 개혁이 자가 거주자가 본인 토지에 추가 세대를 직접 지을 수 있도록 허용하면서, 한 채의 자산을 사서 그 안에서 살며 임대료로 모기지 일부를 충당하는 시나리오가 다시 현실적으로 가능해졌습니다.
캐나다 한인 가계가 이번 흐름에서 주목할 지점은 세 가지입니다. 첫째, 토론토 GTA·메트로밴쿠버 진입이 사실상 막힌 한인 자가 보유 희망자에게 멀티플렉스는 ‘대도시 안에서 자가 보유’를 다시 가능하게 만드는 유일한 경로일 수 있습니다. 콘도보다 큰 평수, 임대 수입을 동반한 모기지 구조는 한 자녀·두 자녀 가구의 장기 거주에 적합합니다.
둘째, 에드먼턴·캘거리 한인 투자자에게 알버타의 row house·소규모 다세대 시장은 토론토 GTA보다 진입 가격이 낮으면서도 정책적 우위(즉시 가능한 zoning, CMHC 보험 확대)가 명확한 시장입니다. 다만 임대 수요가 자원 경기와 인구 유입에 좌우된다는 점은 변수로 남습니다.
셋째, 멀티플렉스는 단독주택보다 건설·관리 복잡도가 높습니다. 한인 자가 보유자가 직접 시공·임대 운영을 결정하기 전에 시 단위 zoning 세부 규정, CMHC 보험 적격 기준, 임대 관리 비용 구조를 충분히 검토해야 합니다.
향후 전망
토론토·밴쿠버·캘거리 외의 캐나다 중대형 도시도 2026년 하반기까지 zoning 개혁을 잇따라 발표할 가능성이 있습니다. 부담 가능성 위기가 정책 압력으로 작용하는 한, 멀티플렉스 허가·착공 통계는 추세적 증가가 예상됩니다.
다만 모기지 금리, 건축 인건비, 자재 가격이 안정되지 않으면 허가 발급과 실제 착공·완공 사이 시차가 더 벌어질 수 있습니다. 한인 투자자는 정책 방향성보다 현장의 실행 속도와 자금 조달 비용을 더 면밀히 따져 볼 필요가 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
