캐나다 중앙은행의 연속 금리 인하 이후 변동금리 모기지 비중이 2년 만에 4.9%에서 45%로 급등했습니다. 같은 시기 온타리오주가 주택 구매자를 위해 도입한 HST 환급 정책은 분양가 인하로 이어지지 않고 건설사 수익으로 흡수되고 있다는 분석이 나왔습니다.
배경
캐나다는 2022~2023년 급격한 금리 인상 사이클을 거친 뒤 2024년부터 중앙은행이 완화 기조로 돌아섰습니다. 이 과정에서 5년 전 고정금리로 모기지를 계약했던 차주들이 대거 갱신 시점을 맞이하고 있으며, 금리 격차가 줄어든 현재 변동금리 상품이 다시 매력적인 선택지로 떠오르고 있습니다. 온타리오주는 이와 별도로 주택 공급 확대를 목표로 신축 구매 시 HST를 환급해주는 정책을 시행 중이지만, 시장 반응은 기대와 다른 방향으로 흘러가고 있습니다.
변동금리 모기지 비중 45% 돌파
2026년 1월 캐나다 금융기관이 집행한 무보험 모기지 총액은 383억 달러로, 전년 동기 대비 3.3% 증가했습니다. 이 중 변동금리 상품의 비중은 45%에 달해 불과 2년 전 4.9%였던 수치와 비교하면 극적인 전환입니다. 다만 전문가들은 이번 증가세가 신규 주택 구매 수요보다 5년 만기가 도래한 기존 모기지의 갱신 수요에서 비롯된 것으로 보고 있어, 시장 전반의 실질 매수세가 회복됐다고 단정하기는 이릅니다.
변동금리로의 이동은 향후 금리 환경에 따라 양날의 검이 될 수 있습니다. 금리가 현 수준을 유지하거나 추가 인하된다면 차주에게 유리하지만, 만약 인플레이션 재발 등으로 금리가 다시 오를 경우 수십만 명의 차주가 동시에 상환 부담 증가에 직면하는 구조입니다.
온타리오 HST 환급, 혜택은 건설사에게
온타리오주 정부가 신축 주택 구매자에게 제공하는 HST 환급 제도는 당초 구매자 부담 완화와 공급 확대를 동시에 겨냥한 정책이었습니다. 그러나 현장에서는 건설사들이 환급액을 분양가에 미리 반영해 실질적인 구매자 혜택은 사라지고 마진만 높아지는 현상이 나타나고 있습니다. 정책 설계와 시장 반응 사이의 이 같은 괴리는 공급 확대 정책의 실효성에 근본적인 의문을 제기합니다.
대토론토 지역(GTA)의 2026년 3월 평균 주택 거래 가격은 94만 1,800달러로 집계됐습니다. 임금이 전년 대비 4.7% 오르고 해고율이 0.6%로 낮게 유지되는 등 고용 시장이 견조한 덕분에 금리 인하에도 불구하고 가격 조정은 제한적입니다. 한국의 수도권 집값 고착화와 유사하게, 캐나다 대도시 역시 수요 기반이 쉽게 무너지지 않는 구조를 보이고 있습니다.
전문가 시각 / 시장 해석
인구 구조 변화는 이 시장에 복잡한 변수를 더하고 있습니다. 2026년 1분기 캐나다 전체 인구는 0.25% 감소해 4,150만 명을 기록했으며, 온타리오주에서만 5만 4,900명이 순유출됐습니다. 이민자 유입 감소와 고물가로 인한 역외 이동이 겹친 결과로, 장기적으로는 주택 수요 기반을 약화시킬 수 있는 신호로 해석됩니다. 다만 단기적으로는 갱신 수요와 고용 시장 안정이 가격을 지지하는 구조가 유지될 것이란 전망이 우세합니다.
향후 전망
변동금리 모기지 비중 확대와 인구 감소가 동시에 진행되는 지금의 흐름이 지속된다면, 향후 금리 환경 변화에 캐나다 주택 시장이 예전보다 민감하게 반응할 가능성이 높습니다. 온타리오 HST 정책이 효과를 내려면 환급 구조를 건설사가 아닌 구매자에게 직접 귀속되도록 재설계하는 보완 조치가 필요하다는 지적이 이어지고 있습니다.
원문: Better Dwelling
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