새 분석 결과 연봉 8만5천 달러로도 캘거리에서 ‘편안한’ 내 집 마련이 어려운 것으로 나타났습니다. 세후 수입 대비 주택비 비중이 50%를 넘어 ‘매우 빠듯함’ 구간에 분류된다는 평가로, 한때 대체 도시로 꼽히던 캘거리가 토론토·밴쿠버와 함께 구매력 경고등이 켜진 시장으로 이동한 모습입니다.
캘거리는 2020년 이후 앨버타 서부 이주 수요와 에너지 산업 호황을 배경으로 주택가격이 빠르게 올랐습니다. ‘저렴한 대안 도시’ 이미지가 사라진 지금, 개별 가구의 현실 구매력이 얼마나 남아 있는지를 다시 따져볼 시점입니다.
한인 실수요자에게도 중요한 신호입니다. 토론토·밴쿠버 고점을 피해 캘거리·에드먼턴으로 이주한 가족이 최근 몇 년 사이 크게 늘었지만, 이번 분석은 “이주가 곧 주거 부담 해소”라는 전제가 더 이상 자동 성립하지 않음을 보여줍니다.
주거비 부담 4단계 분류
분석은 세후 소득 대비 주택비 비중을 네 단계로 나눴습니다. 30% 미만은 ‘편안함’, 31~50%는 ‘빠듯함’, 51~75%는 ‘매우 빠듯함’, 76% 이상은 ‘비현실적’으로 정의합니다.
이 기준에 따르면 8만5천 달러 연봉자가 캘거리에서 주택을 매수할 경우 월 모기지 상환액이 세후 수입의 절반을 넘겨 ‘매우 빠듯함’ 구간으로 분류됩니다. CMHC가 오래 전부터 기준선으로 삼은 ‘30%’ 허용치를 크게 벗어나는 수준입니다.
캘거리만의 문제가 아닙니다. 보고서는 몬트리올·오타와·키치너-워털루 같은 중가격대 도시도 세후 수입의 절반 이상이 필요하다고 지적하며, 단독 소득 가구의 주택 구매가 전국적으로 구조화된 난관이 됐다고 평가합니다.
캘거리 가격 상승의 배경
캘거리 주택가격은 2021년 이후 에너지 가격 반등, 원격근무 정착, 타 지역 이주 유입이 겹쳐 급등했습니다. 그 결과 팬데믹 이전 30만 달러대였던 중간 가격 단독주택이 50만 달러대 후반까지 올라섰고, 모기지 금리가 5% 내외에 머무는 환경에서 월 부담이 빠르게 커졌습니다.
연봉 8만5천 달러 구간은 캐나다 평균 소득보다 높은 수준입니다. 그럼에도 ‘편안한 구매’가 어렵다는 결과는 캘거리 시장이 이미 지역 평균 소득 수준으로는 감당하기 힘든 구간에 진입했음을 보여줍니다.
시장 해석
분석의 핵심 시사점은 캘거리가 토론토·밴쿠버와 별도 범주로 분류되던 시기가 끝나가고 있다는 점입니다. 저가 대안 도시가 아닌 ‘중·상위 부담 도시’로 재분류되는 흐름이며, 맞벌이 소득 기준 상당수 가구는 여전히 진입 가능하지만 단독 소득 가구는 실질적으로 배제되는 구조입니다.
한인 커뮤니티 기준으로는 자녀 출산·외벌이 전환 등 소득 구조 변화 직후 매수 결정을 내리기 전에, 본인 세후 수입과 월 모기지를 ‘Daily Hive 4단계’ 기준으로 재점검하는 접근이 필요합니다.
향후 전망
BoC가 금리를 점진적으로 인하할 경우 캘거리 구매력은 일부 회복될 수 있지만, 주택가격 자체가 연내 의미 있게 내려가지 않는 한 8만5천 달러 단독 소득 구매자의 ‘편안함’ 구간 진입은 쉽지 않아 보입니다.
반대로 에너지 업황 둔화나 대규모 이민 정책 변화가 발생할 경우 가격 조정 압력이 다시 커질 수 있습니다. 당분간은 지역별 소득·가격 데이터를 함께 추적하며 진입 시점을 가늠하는 접근이 필요한 시장입니다.
