밴쿠버시가 지난해 12월 승인한 ‘임대 개발 완화 프로그램(RDRP)’을 통해 시장가 이하 임대주택이 포함된 9개 프로젝트의 저렴성 요건을 조정한다. 시장 여건 악화로 사업성이 위협받는 중·고층 임대 개발에 숨통을 틔우기 위한 조치다.
크리스마스 연휴를 앞둔 시점, 밴쿠버 시의회는 대형·소형 개발사 모두가 프로젝트 추진에 어려움을 겪게 만든 시장 여건에 대응해 “개발 사업성 지원과 신규 주택 공급 해제에 초점을 맞춘” 일련의 조치를 승인했습니다.
그중 하나가 “어려운 재정·시장 여건 속에서 중·고층 시장가 이하 임대주택의 사업성을 지원하도록 설계된” 새 임대 개발 완화 프로그램(Rental Development Relief Program, RDRP) 신설이었습니다.
이 프로그램은 두 개의 스트림으로 구성되며, 둘 다 시장가 이하 임대 요건이 적용되는 지역에서 시장가 이하 임대 유닛을 포함한 프로젝트만 신청할 수 있습니다. 프로젝트는 중·고층이어야 하고, 부지 면적 1.98에이커 미만, CD-1(종합개발) 재지정 승인을 받았거나 신청 중이어야 하며, 아직 1단계 건축 허가를 받지 않은 상태여야 합니다. 다만 12월 15일~3월 20일 사이 허가를 받은 일부 프로젝트는 예외가 적용됩니다.
스트림 1(Stream One) 은 저렴성 요건 조정을, 스트림 2(Stream Two) 는 저렴성 조정에 더해 높이·밀도 관련 정책 완화를 제공합니다. 두 옵션 모두 “프로젝트 사업성 강화, 주택 공급 보호, 그리고 시 전체 주택·저렴성 목표를 향한 동력 유지를 위한 것”이라고 시는 밝혔으며, 파일럿 프로그램은 2027년 12월 15일까지 운영됩니다.
현재 시장가 이하 임대 유닛은 CMHC 시 전체 평균 임대료 대비 20% 낮은 수준으로 공급해야 합니다. RDRP를 통해 이 요건은 전체 목적형 임대주택 시 평균 수준을 넘지 않는 수준으로 변경됩니다. (단 세입자 보호 정책 대상 시장가 이하 임대 유닛은 현행 유지)
시는 12월 보고서에서 조정안 예시를 제시한 바 있습니다. 최대 임대료가 스튜디오 유닛 기준 1,294달러에서 1,618달러로, 1베드룸은 1,470달러에서 1,837달러로, 2베드룸은 2,052달러에서 2,565달러로, 3베드룸은 2,819달러에서 3,524달러로 상승합니다. 이번 주 보고서에서 시 실무진은 임대료 인상 폭이 있지만 “신축 건물의 2024년 시장 임대료 대비 최대 25% 할인 수준을 여전히 반영한다”고 덧붙였습니다.
새 저렴성 요건은 신규 또는 개정된 ‘주택 협정(Housing Agreement)’으로 성문화되며, 해당 프로젝트는 시의회의 협정 승인 후 24개월 내에 1단계 건축 허가를 받아야 합니다.
지금까지 몇 개 프로젝트가 신청했고 스트림 2를 통과할지는 불분명하지만, 스트림 1에는 9개 프로젝트가 신청했습니다. 해당 9개 프로젝트와 개발사, 영향 받는 유닛 수는 아래와 같습니다.
1. 1434-1456 West 8th Avenue
- 개발사: PCI Developments
- 재지정 승인: 2025년 1월
- 유닛: 154개 임대 유닛 (시장가 이하 31개 포함)
2. 2090 West Broadway (2096 West Broadway & 2560 Arbutus Street)
- 개발사: PCI Developments · TransLink
- 재지정 승인: 2024년 7월
- 유닛: 256개 임대 유닛 (시장가 이하 52개 포함)
3. 2111 Main Street (188 E 5th Avenue)
- 개발사: Nicola Wealth Real Estate
- 재지정 승인: 2025년 3월
- 유닛: 446개 임대 유닛 (시장가 이하 87개 포함)
4. 2535 Carolina Street & 549-569 East 10th Avenue
- 개발사: HAVN Developments Ltd.
- 재지정 승인: 2025년 2월
- 유닛: 150개 임대 유닛 (시장가 이하 31개 포함)
5. 675-689 East 17th Avenue, 3231, 3233-3245 Fraser Street
- 개발사: Anthem Properties
- 재지정 승인: 2023년 11월
- 유닛: 110개 임대 유닛 (시장가 이하 20개 포함)
6. 5630-5668 Heather Street
- 개발사: Anthem Properties
- 재지정 승인: 2024년 9월
- 유닛: 183개 임대 유닛 (시장가 이하 35개 포함)
7. 551 E 10th Avenue (이전 523-549 East 10th Avenue)
- 개발사: Fastmark Development
- 재지정 승인: 2024년 11월
- 유닛: 175개 임대 유닛 (시장가 이하 33개 포함)
8. 701 Kingsway
- 개발사: Qualex-Landmark
- 재지정 승인: 2024년 11월
- 유닛: 201개 임대 유닛 (시장가 이하 41개 포함)
9. 5562-5688 Manson Street (5570 Manson Street)
- 개발사: Oakridge Multi-family Development Ltd. Partnership
- 재지정 승인: 2022년 12월
- 유닛: 404개 임대 유닛 (시장가 이하 79개 포함)
주목할 지점
PCI Developments, Anthem Properties처럼 개발사 이름이 반복되는 점이 눈에 띕니다. 실무진 보고서에는 명시되지 않았고 STOREYS가 자체 확인한 사항입니다.
또한 일부 프로젝트는 앞서 언급한 예외 기간 중 이미 착공했다는 점도 주목할 만합니다.
밴쿠버 시의회가 RDRP를 승인하기 며칠 전, Anthem Properties는 익명의 기관 파트너와 두 개 밴쿠버 프로젝트에 대한 합작 투자 계약을 체결했으며 2026년 초 공사 착수 예정이라고 발표했습니다. 지난달에는 Qualex-Landmark도 프로젝트를 착공했고, 시의회 역시 착공식에 참석했습니다.
시 실무진은 이번 주 요건 조정안에 대한 시의회 승인을 요청하고 있으며, 각 프로젝트의 새 주택 협정은 추후 별도 심의·승인을 거치게 됩니다.
RDRP 시 웹페이지에 따르면 스트림 1·스트림 2 모두 신청이 열려 있지만, 2027년 12월 프로그램 종료 전 처리를 위해 스트림 1은 2026년 9월, 스트림 2는 2027년 6월까지 신청을 마감할 것을 권장하고 있습니다.
한인 관점 / 전문가 시각
RDRP는 정책 측면에서 “시장가 이하 임대 요건이 공급 장애가 되는 구조”를 시가 사실상 인정했다는 신호로 읽힙니다. 기존 20% 할인 의무가 인플레이션·금리 상승기에 수익성 모델을 붕괴시키며 공급이 멈췄고, 이를 풀어 주택 공급을 살리겠다는 실용적 타협입니다. 9개 프로젝트·총 1,879개 임대 유닛(이 중 시장가 이하 409개)이 재가동되면 단기 공급 개선 효과는 분명합니다.
밴쿠버 한인 실수요자·소규모 투자자 관점에서는 두 가지를 체크해야 합니다. 첫째, 시장가 이하 임대료의 상한 상향으로 1베드룸 기준 월 1,837달러 수준이 새 기준이 된다는 점은 밴쿠버 평균 임대료와의 격차가 기대보다 좁아질 수 있음을 의미합니다. 둘째, Main Street·Kingsway·Cambie 라인 같은 교통 허브 인근에 대규모 임대 공급이 몰려 해당 지역 분양 콘도·소형 투자 매물의 렌트 포지셔닝에 영향을 줄 수 있습니다.
프로그램 일몰(2027년 12월) 이후 공급 흐름이 다시 축소될 가능성이 있다는 점, 그리고 BoC 금리 경로·건설비 추이가 실제 착공·완공률을 결정할 것이라는 점도 함께 고려할 변수입니다.
원문: STOREYS
