캐나다 모기지주택공사(CMHC)에 따르면 3월 캐나다 주택 착공(housing starts)은 6개월 추세 기준 24만 8,378가구로 2.9% 감소했고, 계절조정 연율(SAAR)은 23만 5,852가구로 전월 대비 6% 줄었습니다. 몬트리올과 토론토는 전월 대비 각각 128%, 33% 증가했지만, 밴쿠버는 23% 급락하며 고가 시장의 건설 경기 둔화가 뚜렷해졌습니다. 캐나다 주택공급 목표 달성에 대한 우려가 다시 커지고 있습니다.
이번 CMHC 데이터는 캐나다가 장기 공급 부족을 해소하기 위해 연간 완공 물량을 현재의 두 배 수준으로 끌어올리겠다고 공언한 상황에서 발표돼 더욱 주목받고 있습니다. 완공은 착공을 후행하기 때문에 지금 시점의 착공 둔화는 향후 수년간의 주택 공급 부족으로 직결될 수 있습니다.
건설 현장은 콘도 사전판매(pre-sale) 수요가 급격히 식으면서 개발업자들이 신규 착공을 주저하는 분위기가 이어지고 있습니다. 완공됐지만 팔리지 않은 재고가 쌓이는 상황에서 자본을 새 프로젝트에 투입할 유인이 크게 약화된 셈입니다.
주요 대도시별 착공 동향
3월 도시별 지표는 극명하게 엇갈렸습니다. 몬트리올은 2만 8,656가구로 전월 대비 128% 급증했고, 토론토는 1만 8,283가구로 33% 증가했습니다. 다만 토론토의 상승은 지난달 매우 낮은 기저에서 반등한 측면이 커, 추세적 회복으로 보기는 이른 수준입니다.
반면 캐나다에서 가장 비싼 부동산 시장인 밴쿠버는 2만 1,087가구로 전월 대비 23% 감소했습니다. 완공 후 미분양 재고가 쌓이면서 개발업자들이 신규 프로젝트 착수를 미루고 있기 때문입니다. 도시 단위 SAAR 합산 기준으로는 22만 4,006가구로 2월보다 6% 낮아졌습니다.
전체 착공 건수가 SAAR 기준 23만 5,852가구로 감소한 것은 최근 건축 허가(building permit) 추세와도 일치합니다. 허가 건수 둔화는 몇 달 뒤 착공 감소로 이어지는 경향이 있어, 당분간 공급 지표의 반등은 쉽지 않을 수 있습니다.
전문가 시각과 시장 해석
업계에서는 고금리 환경에서 개발 사업성이 악화되고, 건설·자재 비용이 여전히 높은 수준에 머물러 있다는 점을 공급 둔화의 구조적 원인으로 지목합니다. 특히 밴쿠버의 급락은 오랜 기간 만성적 공급 부족으로 평가받아온 시장에서조차 개발업자들이 수익성 확보에 어려움을 겪고 있음을 보여주는 신호입니다.
한인 커뮤니티가 밀집한 토론토·밴쿠버 지역의 경우 이번 지표는 두 가지 측면에서 중요합니다. 우선 신규 공급이 줄면 중장기적으로 임대료와 주택가격의 반등 압력이 커질 수 있습니다. 동시에 단기적으로는 분양 시장이 얼어붙은 덕에 실수요자의 협상력이 커지고, 가격 하락 국면이 당분간 이어질 수 있다는 이중적 해석이 가능합니다.
향후 전망
캐나다 주택공급이 안정적으로 회복되려면 금리 하락과 수요 심리 개선이 병행돼야 한다는 것이 시장의 공통된 시각입니다. 최근 인플레이션 재가속으로 금리 인하 기대가 후퇴할 경우 착공 회복 시점도 함께 지연될 수 있습니다.
반대로 하반기 들어 수요가 반등하고 미분양 재고가 해소된다면, 밴쿠버를 비롯한 주요 대도시에서 착공이 다시 살아날 여지도 남아 있습니다. 주택 실수요자와 임대 수요자는 향후 수개월간의 CMHC 월간 데이터를 지켜볼 필요가 있습니다.
원문: Better Dwelling
