2026년 1분기 광역 토론토·해밀턴(GTHA) 지역에서 신규 콘도미니엄 분양이 단 한 건도 이뤄지지 않은 것으로 집계됐습니다. 시장조사업체 Urbanation에 따르면 이는 30년 만에 처음 있는 일로, 1분기 신규 콘도 판매는 246가구에 그쳐 전년 동기 대비 52% 감소하고 최근 10년 평균 대비 94% 낮은 수준입니다. 신축과 재판매 사이 가격 차이가 38%까지 벌어지면서 개발업자들이 신규 착수를 포기한 것이 핵심 원인입니다.
토론토 콘도 시장은 지난 15년간 캐나다 주택 투자의 중심축이었습니다. 그런 시장에서 1분기 신규 분양이 완전히 멈췄다는 것은 단순한 경기 둔화가 아니라 개발 구조 자체가 한계에 부딪혔다는 의미로 해석됩니다.
이미 준공됐지만 팔리지 않은 완공 재고는 4,295가구에 달하며, 현재 판매 속도를 기준으로 하면 92개월치 공급 물량에 해당합니다. 여기에 공사 중이지만 판매되지 않은 물량이 8,629가구나 더 쌓여 있어, 시장이 정상화되기까지 상당한 시간이 걸릴 가능성이 큽니다.
기록적 가격 격차와 개발 사업성 붕괴
Urbanation 자료에 따르면 신축 콘도의 평균 분양가는 평방피트당 1,189달러로 전년 대비 5% 하락했습니다. 반면 유사한 건물의 재판매(resale) 시세는 평방피트당 859달러 수준으로, 2022년 고점 대비 25% 낮아졌습니다. 이에 따라 신축과 재판매 사이 가격 격차는 38%로 역대 최대를 기록했습니다.
이 가격 격차가 바로 개발업자들이 신규 분양을 포기하는 이유입니다. 토지비·건설비·금융비용을 감안하면 신축은 현재 가격대보다 높은 금액에 팔려야 수익이 나지만, 소비자들은 재판매 시세를 기준으로 삼고 있어 신축 분양을 외면하고 있습니다. 2024년 이후 취소된 콘도 물량만 1만 1,400가구를 넘어섰다는 점에서 이러한 흐름은 이미 수년째 이어지고 있습니다.
사전분양 시장에 특화된 한 RE/MAX 에이전트는 기존 95%였던 사전분양 중심 포트폴리오를 현재 사실상 전량 재판매와 임대로 전환했다고 밝혔습니다. 업계 중개 환경 자체가 달라졌다는 증언입니다.
전문가 시각과 정책 대응
토론토 콘도 시장의 이번 지표는 단기 침체를 넘어 구조적 조정 국면으로 받아들여지고 있습니다. 고금리 기조와 투자자 이탈, 임대 수익성 약화가 동시에 겹치며 신축 콘도 수요 기반 자체가 얇아진 상태입니다. HST 리베이트와 같은 세제 인센티브가 도입되고 있지만, 우선 완공 재고 4,295가구를 해소하는 것이 선결 과제라는 지적이 나옵니다.
한인 투자자 관점에서도 이번 수치는 중요합니다. 그간 토론토 콘도는 이민자·유학생 수요를 기반으로 한 안정적 임대 자산으로 평가돼 왔지만, 시세 하락과 임대 수익률 정체가 동시에 진행되며 투자 판단 기준이 달라지고 있습니다. 실거주 목적 구매자 입장에서는 재판매 시장에서 과거보다 유리한 가격 조건을 협상할 수 있는 여지가 생겼다는 점이 주목됩니다.
향후 전망
92개월치에 달하는 재고가 소화되지 않는 한 신규 콘도 분양이 재개되기는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 금리 인하와 수요 심리 회복이 함께 이뤄진다면 2026년 후반부터 완공 재고 소진이 시작될 수 있지만, 최근 인플레이션 재가속 등 변수도 남아 있습니다.
단기적으로는 토론토 콘도 매수자에게 유리한 환경이 이어지겠지만, 중장기적으로는 신규 공급 공백이 3~5년 뒤 다시 공급난을 만들 가능성도 있습니다. 시장 참여자들은 미분양 재고 감소 속도와 금리 경로를 함께 지켜볼 필요가 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
