BC주에서 처음 집을 사는 사람이 활용할 수 있는 연방·주정부 프로그램이 5가지 있습니다. 각각 따로 적용받는 데 그치지 않고 동시에 묶어 사용하면 5만 9천 달러를 넘는 절감 효과가 나옵니다. 신축 주택 가격이 110만 달러 이하라면 효과는 더 커집니다.
캐나다 모기지 금리가 5% 안팎에서 안정되고 BC주 주택 가격이 여전히 전국 최고 수준을 유지하는 2026년 상반기, 머리금을 마련하는 일은 첫 구매자에게 가장 큰 벽으로 남아 있습니다. 그런데도 첫 구매자 상당수는 GST 환급, 부동산 양도세 면제, 30년 상환 같은 핵심 정책을 1~2개만 알고 있을 뿐 5개를 한꺼번에 묶을 수 있다는 사실을 모르고 지나칩니다.
이번 6일 Daily Hive Urbanized에 실린 칼럼은 BC주 본토 신축 디벨로퍼인 Mosaic Homes 부사장 Geoff Duyker가 직접 쓴 글입니다. Mosaic 측이 신축 분양 시장에 유리한 메시지를 함께 노출한다는 점을 감안해도, 5개 프로그램의 자격 요건과 실제 절감 효과를 한자리에 정리한 가이드는 첫 구매자에게 실용적입니다. 칼럼은 3부작 시리즈의 1편이며, 후속편에서는 모기지 상담 전에 알아야 할 숫자와 부모가 자녀의 첫 주택 구입을 돕는 방법을 다룬다고 예고했습니다.
신축 주택을 산다면, GST 환급과 양도세 면제부터 챙기세요
5대 프로그램 중 신축 주택 구매자에게 가장 큰 절감 효과를 주는 두 가지는 First-Time Home Buyers’ GST/HST Rebate와 신축 주택 부동산 양도세(Property Transfer Tax, PTT) 면제입니다.
GST/HST Rebate는 가격이 110만 달러 이하인 신축 주택을 첫 구매할 때 최대 5만 달러까지 GST를 돌려받을 수 있는 연방 프로그램입니다. 110만 달러를 넘어 150만 달러 이하 구간은 부분 환급이 가능합니다. BC주 신축 콘도가 거래 가격대 대부분 이 구간에 들어가기 때문에 사실상 신축 구매자라면 누구나 우선 검토해야 할 항목입니다.
여기에 BC 신축 주택 PTT 면제가 더해집니다. 가격 110만 달러까지는 양도세가 전액 면제되고, 115만 달러까지는 부분 면제가 가능합니다. 통상적인 신축 콘도 가격대에서 절감액은 평균 약 2만 달러 수준으로 추산됩니다. GST 환급 5만 달러와 합치면 신축 구매 한 건에서만 7만 달러 가까운 비용이 줄어드는 셈입니다.
30년 상환 연장과 FHSA, 그리고 HBP까지 묶기
세 번째 항목은 30년 상환 연장입니다. 첫 구매자가 보험 모기지(default-insured mortgage)를 받을 때 한해 상환 기간을 25년에서 30년으로 늘릴 수 있는 제도로, 월 상환금이 즉시 가벼워집니다. 칼럼은 콘도 가격 75만 달러 기준으로 월 상환금이 약 200달러 줄어드는 예시를 제시했습니다. 5년이면 1만 2천 달러, 10년이면 2만 4천 달러 차이가 납니다.
네 번째는 Tax-Free First Home Savings Account, 줄여서 FHSA입니다. 첫 구매자가 연간 8천 달러, 평생 한도 4만 달러까지 비과세로 적립할 수 있고, 인출 시에도 과세하지 않습니다. RRSP처럼 세금 공제도 받을 수 있어 적립 단계와 인출 단계 모두에서 혜택을 주는 사실상 유일한 계좌입니다.
다섯 번째는 RRSP 잔액을 활용한 Home Buyers’ Plan(HBP)입니다. 본인 RRSP에서 최대 6만 달러까지 인출해 머리금에 쓸 수 있고, 부부가 각각 사용하면 합쳐 12만 달러까지 동원할 수 있습니다. 인출액은 이후 15년에 걸쳐 RRSP에 다시 입금하면 과세를 피할 수 있습니다.
다섯 프로그램을 동시에 묶어 보면 신축 주택 구매자 한 사람이 받는 누적 절감 효과가 5만 9천 달러를 넘어선다는 것이 글쓴이의 계산입니다. GST 환급이 가장 큰 비중을 차지하고, PTT 면제가 그다음, 나머지는 시간이 지나면서 누적되는 효과로 작동합니다.
BC주 한인 첫 구매자 가운데에는 FHSA를 RRSP나 TFSA와 혼동하거나, GST/HST Rebate를 신축 분양 마케팅 자료에서만 흘려 듣고 지나치는 경우가 많습니다. 5개를 모두 활용하려면 모기지 상담 전에 본인이 어떤 프로그램에 자격이 있는지 미리 확인하고, 분양 계약서·모기지 신청서·세무 신고서를 각각의 프로그램 요건에 맞춰 작성해야 합니다.
향후 전망
BC주 정부는 2025년 PTT 면제 한도를 100만 달러에서 110만 달러로 상향한 데 이어 신축 주택 공급 확대 정책을 이어가고 있어, 신축 구매자에게 유리한 기류는 단기간 유지될 가능성이 높습니다. FHSA는 2023년 도입된 비교적 새로운 제도이지만 가입자가 빠르게 늘고 있어 활용도가 높아지고 있습니다.
다만 30년 상환 연장은 첫 보험 모기지에 한정된다는 점, GST 환급이 가격 구간에 따라 부분 환급으로 줄어든다는 점을 놓치면 예상 절감액이 실제보다 크게 줄어들 수 있습니다. 분양 상담 전 모기지 브로커와 세무 전문가의 점검을 한 번 거치는 것이 안전한 접근입니다.
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