캐나다 모기지·주택공사(CMHC)가 5월 12일 공개한 봄 2026 주거용 모기지 산업 보고서에서 2025년 한 해 시장을 흔든 갱신 파동이 정점을 지나 2026년부터 완화 국면에 들어선다고 밝혔습니다. 다만 토론토 광역권 90일 이상 연체율이 1년 만에 45% 급등하는 등 지역별 스트레스는 오히려 심화하고 있어 “폭풍은 아직 끝나지 않았다”는 평가가 함께 나왔습니다.
캐나다 주거용 모기지 시장은 2025년을 정점으로 한 갱신 파동이라는 굴곡을 거치며 새로운 국면에 접어들었습니다. 코로나 이후 초저금리로 모기지를 체결한 차주 다수가 5년 만기를 맞아 일제히 갱신 절차를 거쳤고, 이 물량이 작년 산업 활동의 중심이었다는 것이 CMHC 보고서의 핵심 요약입니다.
문제는 갱신을 끝낸 차주 상당수가 처음 모기지를 체결할 당시보다 훨씬 불리한 금리 환경에 놓여 있다는 점입니다. 일부 가구는 월 상환액이 수백 달러에서 1,000달러 이상 늘어난 상태로 신규 5년을 시작하게 됐고, 이 부담이 연체율 통계에 본격적으로 반영되기 시작했습니다.
갱신 물량은 정점 통과, 그러나 연체율은 상승
캐나다 주거용 모기지 부채 총액은 2025년 12월 기준 2조 4천억 달러로 전년 대비 4.8% 증가했습니다. 부채 증가폭 자체는 코로나 이전 평균보다 완만한 수준이지만, 잔액 절대 규모가 크기 때문에 연체율이 조금만 움직여도 노출 차주 수는 빠르게 늘어납니다.
전국 90일 이상 연체율은 2025년 4분기 기준 0.24%로 1년 전 0.21%에서 상승했습니다. 역사적 평균과 비교하면 여전히 낮은 수준이지만 추세 자체는 명확히 우상향입니다. CMHC 수석 부경제학자 Aled ab Iorwerth는 “전국 단위에서 모기지 연체는 역사적 기준으로 여전히 낮고 시스템 전반은 안정적이지만, 심각한 스트레스가 집중된 지역(pockets)이 존재한다”고 진단했습니다.
핵심 우려 지역은 온타리오, 그중에서도 토론토 광역권입니다. 온타리오 연체율은 전년 대비 35% 상승했고, 토론토 광역권은 그보다 더 큰 45% 급등을 기록했습니다. 캐나다 모기지 시장 전체로 보면 안정적이라는 평가가 가능하지만, 거대 도시권 한 곳에서 부실 신호가 두 자릿수 비율로 누적되고 있다는 점은 가볍게 넘길 수 없는 신호입니다.
갱신 후 “월 상환액 충격” 어떻게 보나
브로커 업계는 갱신 파동이 정점을 통과했다는 점에 일단 안도하면서도, 향후 12~24개월 동안 추가로 갱신을 맞을 차주 군집이 여전히 남아 있다는 점을 우려합니다. 2020~2021년 1~2%대 변동·고정 금리로 체결한 5년 모기지가 만기 시점에 4~5%대 금리로 갱신되면 월 상환액이 30~50% 늘어나는 경우가 흔하기 때문입니다.
CMHC는 이런 차주들이 모기지 조건 재협상·기간 연장·일부 원금 상환 등 완화 옵션을 활용하면서 시스템 전체 부실로 번지지 않도록 관리되고 있다고 평가했습니다. 다만 일부 가구는 이미 한계 상황에 도달했고, 이는 토론토 광역권 45% 연체율 급등이라는 숫자로 드러나고 있습니다.
한국 독자 입장에서 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 지표는 토론토 광역권 연체율 상승 폭입니다. GTA에 거주하면서 5년 변동·고정 모기지 갱신을 앞두고 있다면 잔여 기간 동안 가능한 한 원금 상환을 늘리거나, 만기 6개월 전부터 복수 은행·브로커를 통한 사전 견적을 받아 협상력을 확보하는 것이 안전합니다. 또한 임차 시장에서도 모기지 부담에 떠밀려 매각·임대 전환되는 매물이 늘 가능성이 있어 임차인은 임대료 협상 여지가 일부 생길 수 있습니다.
전국 단위 수치만 보면 “캐나다 모기지 시스템은 안정적”이라는 결론이 가능하지만, CMHC가 보고서 곳곳에서 강조한 “지역별 스트레스 집중”이라는 표현은 토론토 광역권에 사는 한인 가구에게 보다 직접적인 경고로 읽힙니다.
향후 전망
갱신 파동이 정점을 통과한 만큼 2026년 후반부터는 신규 갱신 차주 수가 점진적으로 줄어들 가능성이 큽니다. 그러나 금리 인하 속도가 느릴 경우 이미 갱신을 마친 차주의 연체율 상승은 당분간 지속될 수 있습니다.
CMHC 다음 분기 보고에서 토론토 광역권 연체율이 추가 상승할지 안정화될지가 핵심 관전 포인트입니다. 만약 50%를 넘어선다면 지역 부동산 가격 조정 압력으로 직접 이어질 가능성을 배제하기 어렵습니다.
원문: MPA Mag (Canadian Mortgage Professional)
