캐나다 시행사들이 4월 말 기준으로 완공해 놓고 팔지 못한 신축주택을 19,536채나 떠안았습니다. 사상 최고치이자 전년 동월보다 5,176채(36%) 늘어난 규모이며, 2022년 5월 사상 최저치 대비 세 배가 넘는 수준입니다.
캐나다 부동산은 한때 글로벌 자본이 몰리던 투기성 자산이었지만, 불과 몇 년 사이에 ‘재고가 남아도는 시장’으로 모습을 바꾸고 있습니다. 캐나다주택공사(CMHC)가 5월 15일 공개한 4월 통계는 그 변화를 가장 또렷이 보여주는 지표라는 평가가 나옵니다.
특히 ‘완공·미흡수(unabsorbed) 재고’가 한국 시장에는 다소 낯선 개념이라는 점에서 한 번 풀어볼 필요가 있습니다. 말 그대로 ‘다 지어졌는데 아직 팔리지 않은 주택’을 뜻하고, 입주는 당장 가능한 상태로 시행사 장부에 남아 있는 물량입니다. 캐나다는 통상 사전 분양 비율 80% 이상이 채워져야 대출이 풀려 착공이 가능하기 때문에, 이런 완공 후 미분양이 쌓이는 현상 자체가 매우 드뭅니다.
완공·미판매 19,536채…CMA 기준 사상 최대
CMHC 4월 자료에 따르면 전국 인구조사 광역(CMA) 기준 완공·미흡수 신축주택은 전월 대비 1.5% 증가한 19,536채로 집계됐습니다. 전년 동월보다 5,176채(36%) 많고, 2022년 5월 기록한 사상 최저치와 비교하면 세 배 이상으로 불었습니다. 당시는 저금리와 건설 캐파 제약이 겹쳐 물량이 일시적으로 말랐던 시기였습니다.
규모를 체감하기 위해 비교가 필요합니다. 4월 한 달 동안 새로 인도된 주택 1채당 완공된 채로 비어 있는 집이 2.7채에 달했습니다. 같은 1분기 캐나다 인구 감소폭을 기준으로 환산하면, 인구 5.3명이 줄어드는 동안 빈 신축주택 1채가 늘어난 셈입니다. Better Dwelling은 1980년대·90년대 부동산 침체기에서도 보기 힘들었던 수준이라고 짚었습니다.
콘도만의 문제도 아닙니다. 완공 후 팔리지 않은 콘도가 7,866채로 전년 대비 36% 늘어 가장 큰 비중을 차지했지만, 전체 미분양에서 5분의 2 수준에 그쳤습니다. 단독·타운·세미디태치드 등 저층 주택에서도 미분양이 동시에 늘고 있다는 의미입니다. CMHC 통계가 CMA 중심이라 콘도 비중이 다소 과대 표집되는 점도 감안해야 합니다.
건설 중 35만 7천 채…수급 압박은 더 길어진다
문제는 파이프라인이 여전히 두껍다는 점입니다. CMHC 집계에 따르면 1분기 말 기준 건설 중인 주택만 357,082채에 이릅니다. 일정대로 인도가 진행되면 향후 1~2년에 걸쳐 신축 공급이 더 풀려나간다는 뜻이고, 그 가운데 일부는 다시 ‘완공 후 미판매’ 통계에 합류할 가능성이 큽니다.
시행사 입장에서는 자금 회수가 늦어질수록 금융비용이 누적됩니다. 80% 사전 분양 요건이 만들어낸 안전판이 작동하지 않으면, 건설사는 분양가 인하·임대 전환·구간별 매각 같은 대응을 검토할 수밖에 없습니다. 시장에서는 이미 일부 콘도 프로젝트가 평면 변경·임대 운영 등으로 전략을 바꾸는 사례가 늘고 있습니다.
수요 측면에서는 투자자 수요가 빠지고 실수요자가 남으면서 평면 미스매치가 부각되는 양상입니다. 투자자가 사들이던 1침실·스튜디오 중심 공급이 가족 단위 실수요자의 선호와 어긋난다는 분석이 누적되고 있습니다.
이번 통계는 한인 커뮤니티의 자산 관리 측면에서도 의미가 작지 않습니다. GTA·광역 밴쿠버에 사전 분양으로 콘도를 사 둔 한인 투자자들은 입주 시점에 빈 유닛이 시장에 함께 풀리는 상황을 마주할 가능성이 높아졌습니다. 임대료가 약해진 일부 지역에서는 임대 수익률만으로 모기지를 감당하지 못하는 케이스가 늘어날 수 있습니다.
반대로 첫 자가 매수를 준비 중인 가구 입장에서는 협상력의 무게중심이 매수자 쪽으로 이동하는 국면일 수 있습니다. 시행사의 인센티브(클로징 비용 지원·가전 패키지·임대 보증) 폭이 커지는 시기여서, 단순한 호가만 보지 말고 총비용 기준으로 비교 검토할 필요가 있습니다.
향후 전망
수급 압박이 단기간에 해소되기는 어렵습니다. 건설 중인 35만 7천 채가 순차적으로 인도되는 동안 금리·이민 정책·고용 흐름이 함께 받쳐주지 않으면, 완공 후 미판매 재고는 한동안 추가로 늘어날 수 있습니다.
다만 시행사들이 신규 분양을 늦추는 흐름이 이미 시작된 만큼, 2027년 이후에는 공급 사이클이 약해지는 구간이 올 가능성이 있습니다. 단기 재고 부담과 중기 공급 절벽이 함께 진행되는 셈이어서, 매수·매도 결정 모두 시점을 세분화해 보는 시각이 필요합니다.
원문: Better Dwelling
