다운타운 토론토 분양(pre-construction) 콘도 시장이 급격히 흔들리며, 2021년 계약 가격보다 낮은 가격에 완공되는 단지가 속출하고 있습니다. 평가가격이 계약가에 못 미치는 ‘appraisal gap’ 때문에 구매자가 모자란 금액을 현금으로 메우거나 6자리 손실을 감수하고 계약을 포기하는 사례가 늘었습니다.
토론토 분양 콘도 시장은 2021년 정점 이후 단순한 침체가 아닌 구조적 붕괴 국면에 진입했습니다. Urbanation 데이터에 따르면 2025년 GTA-Hamilton 신축 콘도 판매는 1,599세대로 1991년 이후 최저였고 2021년 대비 -95% 수준입니다. 신규 분양은 사실상 멈췄고, 착공도 3,272세대로 수십 년래 최저, 28개 프로젝트(7,243세대)는 아예 취소됐습니다.
이 흐름의 직접적 피해는 2021년 분양 계약자들에게 집중되고 있습니다. 당시 buildable sq.ft당 1,400~1,600달러 호가로 계약을 맺은 구매자들이 4~5년이 지나 완공 시점에 모기지 평가를 받았을 때, 평가가격이 계약가에 한참 못 미치는 상황이 일상이 됐기 때문입니다.
2021년 계약이 2026년 문제가 되는 구조
2026년 2월 기준 GTA 평균 콘도 가격은 약 625,000달러로, 2022년 2월 약 800,000달러 대비 22% 떨어진 수준입니다. 2021년 분양 시점 호가는 이보다 훨씬 높았기 때문에, 700,000달러에 계약한 콘도가 완공 시점에 540,000달러로 평가받는 식의 약 160,000달러 어퍼레이절 갭이 흔하게 발생합니다.
이 갭은 그대로 구매자 부담입니다. 은행은 평가가격 기준으로만 모기지를 내주기 때문에, 차이만큼 현금으로 메우거나 계약을 포기해야 합니다. 일부 구매자는 어퍼레이절 갭만큼 손실을 감수하고 어사인먼트(assignment) 시장에서 계약을 넘겨 6자리 손실로 빠져나오고 있습니다.
대표 사례 중 하나가 CentreCourt의 252 Church Street 프로젝트입니다. 2021년 sq.ft당 1,849달러(293sqft 스튜디오 542,000달러)로 분양됐지만, 2025년 4분기 GTA 신축 완공 평균이 856달러/sq.ft였고 같은 252 Church Street 인근 재판매 시장에서도 949달러/sq.ft 수준이라 어떻게 봐도 분양가 회수가 불가능한 상태입니다.
빌더 디폴트·receivership까지 — 시장 구조 자체가 붕괴
문제는 구매자 손실에 그치지 않고 빌더 디폴트로 번지고 있습니다. 1 Bloor West에 들어서는 The One 프로젝트는 329건 분양 계약 중 314건이 disclaim(계약 무효 선언)됐고, Ellie Condos(5220 Yonge St.)는 1억 8,500만 달러 규모 자금 공백으로 결국 receivership(법정관리)에 들어갔습니다.
Vaughan에서는 빌더 자체가 분양 계약을 default 처리하고 가격을 낮춰 재판매하는 사례도 발생했습니다. 작은 평형(특히 300~500sqft 스튜디오·1베드)은 실거주 수요가 줄어든 데다 임대 수익률도 모기지 비용을 따라가지 못해 시장에 그대로 쌓여 있습니다.
2025년 신축 콘도 판매 중 33%가 이미 완공된 재고 처분에서 나온 것이 단적인 증거입니다. 새로 분양한 것이 아니라, 이미 지어둔 물량을 다급하게 소화한 비중이 1/3에 달한다는 의미입니다. 콘도 착공은 지난 3년간 88% 줄었고, 공사 중 단지는 50,479세대로 10년래 최저입니다.
토론토 다운타운 콘도 분양에 자금을 넣은 한인 투자자·실수요자에게 본 글은 두 가지 시그널을 보냅니다. 첫째, 어퍼레이절 갭이 발생한 상태에서 무리하게 계약을 끝까지 끌고 가지 말라는 것입니다. 현금 추가 납입으로 메울 수 없는 상황이라면 어사인먼트로 손실을 한정시키는 편이 장기적으로 유리할 수 있습니다. 둘째, 작은 평형 신축 콘도(스튜디오·1베드) 시장은 임대 수요·임대료 수준 양쪽에서 단기간 회복이 어려운 구조라는 점입니다. 한인 커뮤니티에서도 다운타운 분양 콘도를 자녀 거주·학군용으로 매수했던 사례가 적지 않은 만큼, 모기지 갱신·평가가격 재산정 시점에 미리 자금 계획을 점검할 필요가 있습니다.
향후 전망
단기적으로 신규 분양은 더 줄어들 전망입니다. 빌더가 호가를 더 낮추지 않는 한 어퍼레이절 갭을 감수할 구매자가 거의 없기 때문이며, 호가를 낮추면 이번엔 토지·건설비를 회수할 수 없어 프로젝트 자체가 성립하지 않습니다.
중기적으로 콘도 착공이 10년래 최저 수준에서 멈춰 있는 상태가 2~3년 이상 이어지면, 2027~2028년부터 토론토 도심 임대·매수 시장에 신규 공급 부족이 가시화될 가능성이 있습니다. 현재의 가격 하락 국면이 곧 다음 사이클의 공급 부족 국면을 잉태하고 있는 셈입니다.
원문: Zoocasa Blog
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