캐나다 부동산협회(CREA)가 16일 발표한 3월 주택시장 데이터에 따르면, 캐나다의 3월 주택 판매량은 2009년 이후 17년 만에 가장 낮은 38,709건을 기록했습니다. 그러나 같은 기간 전형적인 주택 가격은 오히려 0.5% 상승한 66만 4,400달러로, 3개월 연속 오름세를 이어가며 수요 부진에도 가격이 내리지 않는 이례적 흐름이 나타났습니다.
배경
일반적으로 주택 판매가 줄면 재고가 쌓이고 가격은 내려갑니다. 그러나 캐나다 부동산시장은 최근 이 기본 공식과 정반대로 움직이고 있습니다. 3월 한 달간 판매가 17년 만에 최저로 떨어졌는데도 가격은 오히려 세 달 연속 올랐습니다. 시장 분석가들이 “머리를 긁적일 만한(head scratcher) 상황”이라고 부르는 이유입니다.
CREA의 월간 주택 통계는 캐나다 주택시장을 판단하는 가장 권위 있는 지표 중 하나입니다. 이번 발표는 캐나다 중앙은행의 통화정책 경로와 구매자들의 관망 심리가 시장을 단순한 조정이 아닌 구조적 경직 상태로 몰고 있는 것 아니냐는 논쟁이 커지는 가운데 나왔습니다.
판매는 2009년 수준, 가격은 3개월 연속 상승
3월 전형적인 주택 가격은 전월 대비 0.5%(+3,100달러) 오른 66만 4,400달러를 기록했습니다. 전년 동월과 비교하면 4.7%(-3만 2,500달러) 낮은 수준이며, 4년 전 기록한 사상 최고가와 비교하면 21.0%(-17만 6,900달러) 낮습니다. 그럼에도 매월 꾸준히 오르는 흐름이 이어지면서 ‘바닥론’이 다시 고개를 들고 있습니다.
반면 수요 지표는 역대급으로 부진합니다. 3월 판매량은 전년 동월 대비 2.3% 감소한 38,709건으로, 같은 달 기준 2009년 이후 최저입니다. 단순한 감소폭은 크지 않지만 지난해 역시 역사적으로 부진했다는 점을 고려하면 체감 수준은 훨씬 낮습니다. 더 주목할 점은 2009년에 비해 캐나다 인구가 약 7분의 1 더 늘었다는 사실입니다. 인구 대비로 환산하면 실수요 자체가 그만큼 더 얼어붙었다는 의미입니다.
공급도 함께 줄며 가격 방어
가격을 지탱한 핵심 요인은 매물 감소입니다. 3월 신규 매물은 전년 대비 4.9% 줄어든 84,345건을 기록했습니다. 판매 감소폭(2.3%)의 두 배가 넘는 속도로 공급이 빠진 것입니다.
이에 따라 시장 수급 상태를 보여주는 ‘판매 대 신규매물 비율(SNLR)’은 전년 대비 1.2%포인트 오른 45.9%로 집계됐습니다. 일반적으로 40~60% 구간은 균형 시장으로 간주되지만, 매도자들이 적극적으로 가격을 내리지 않는 상태에서 이 비율이 올라가면 가격 하방 압력이 오히려 약해집니다. 기록적으로 높았던 재고도 이번 달 들어 뚜렷한 개선 없이 유지됐습니다.
전문가 시각 / 시장 해석
표면적으로는 판매량이 17년 만에 최저라는 충격적 수치가 부각됩니다. 그러나 공급과 수요가 동시에 쪼그라드는 상황에서는 가격 조정이 쉽게 일어나지 않습니다. 매도자들이 매물을 거둬들이고 버티는 한, 구매자들의 관망세만으로는 가격을 끌어내리기 어렵다는 의미입니다.
캐나다에 거주하는 한인 실수요자와 투자자에게 이번 데이터는 이중적 메시지를 줍니다. 거래량만 보면 사는 쪽의 협상력이 강해진 것처럼 보이지만, 실제 가격은 오히려 오름세로 돌아서 ‘바닥 대기’ 전략의 기회 비용이 커질 수 있기 때문입니다. 한국의 최근 주택시장이 ‘거래 절벽 속 가격 하락’이었던 것과 달리, 캐나다는 ‘거래 절벽 속 가격 반등’으로 흐름이 엇갈리고 있다는 점도 주목할 대목입니다.
향후 전망
향후 흐름은 결국 공급 측면에 달려 있습니다. 신규 매물 감소세가 지속된다면 판매 부진에도 불구하고 가격은 점진적 상승 경로를 이어갈 가능성이 있습니다. 반대로 봄 성수기에 매물이 대거 풀리면 현재의 균형이 빠르게 무너질 수 있습니다.
금리 경로 역시 핵심 변수입니다. 모기지 금리가 의미 있게 내려갈 경우 관망하던 수요가 움직이면서 현재의 역설적 시장이 다시 정상 궤도로 돌아올 수 있습니다. 단기적으로는 4월과 5월의 CREA 월간 데이터가 추세를 확인하는 분수령이 될 전망입니다.
원문: Better Dwelling
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