Zoocasa가 캐나다 15개 주요 연구 중심 대학(14개 도시)을 대상으로 3년 임대 비용과 20% 다운페이먼트를 직접 비교한 신규 분석을 6월 8일 공개했습니다. 8개 도시에서는 임대가 더 저렴했지만 6개 도시에서는 콘도 매수가 학부 4년 동안 학부모 부담을 줄이는 선택이 됐습니다.
캐나다 학생 주거비는 2022년 이후 임대료 급등과 정부 학생 비자 제한, 캠퍼스 인근 콘도 시장 조정이 겹치면서 학부모 사이에서 학생 콘도 매수 옵션이 다시 화두로 떠올랐습니다. Zoocasa는 캐나다 학생의 66.2%가 가족의 재정 지원으로 주거비를 충당한다는 통계를 인용하며, 이번 비교는 “학생 본인의 의사결정이 아니라 가족 재정 계획의 일환”이라고 못박았습니다.
비교 기준은 단순합니다. 첫째, 학부 1학년 기숙사 이후 2~4학년 3년간 캠퍼스 인근 임대 시장 평균 호가에 12개월을 곱한 누적 임대료. 둘째, 같은 동네 콘도의 20% 다운페이먼트. 두 금액 중 어느 쪽이 더 적은가가 판단 기준입니다. 도시별 임대료는 약 5만3천~9만6천 달러, 다운페이는 약 4만5천~14만 달러 범위에서 형성됐습니다.
임대가 더 저렴한 8개 도시
8개 도시에서는 3년 임대료가 콘도 다운페이보다 적었습니다. 가장 격차가 큰 곳은 밴쿠버(UBC)로 3년 임대료 약 96,400달러, 다운페이 약 140,600달러로 임대가 약 4만4천 달러 저렴했습니다. 토론토(University of Toronto)는 임대 90,100달러 vs 다운페이 127,100달러로 약 3만7천 달러, 몬트리올(McGill·Université de Montréal)은 임대 71,000달러 vs 다운페이 85,000달러로 약 1만4천 달러 임대가 유리했습니다.
같은 그룹에 퀘벡시·워털루·핼리팩스·해밀턴·캘거리가 포함됐습니다. 특히 캘거리는 임대 절약 폭이 약 6,200달러로 8개 도시 중 가장 좁아 사실상 경계선에 가까웠습니다. 다시 말해 자녀가 캘거리에 4년 거주할 가능성이 높다면 매수 쪽으로 무게추가 기울 수 있는 시장입니다.
매수가 더 저렴한 6개 도시
반대로 6개 도시에서는 콘도 매수가 임대보다 학부모 부담이 적었습니다. 가장 격차가 큰 곳은 에드먼턴(University of Alberta)입니다. 3년 임대 약 57,700달러, 다운페이 약 45,200달러로 매수가 1만2,500달러 저렴했습니다. 킹스턴(Queen’s University)은 임대 80,200달러 vs 다운페이 68,900달러로 매수 1만1,300달러 절약, 사스카툰(University of Saskatchewan)은 매수 4,900달러, 오타와(University of Ottawa)는 매수 4,400달러 저렴했습니다. 런던(Western University)과 위니펙(University of Manitoba)도 매수가 각각 3,600달러, 1,500달러 저렴해 같은 그룹에 들어갑니다.
Zoocasa는 이 도시들의 공통점으로 1베드룸 콘도 매물 가격이 25~35만 달러대에서 형성돼 다운페이 6만 달러 안팎으로 진입 가능하다는 점, 그리고 임대료가 1,500~2,000달러 사이라는 점을 꼽았습니다. 임대료가 비싸기 때문에 매수가 유리한 게 아니라, 콘도 가격이 임대료 누계보다 빠르게 진입 가능한 수준이기 때문이라는 설명입니다.
다자녀·졸업 후 정착 계획이 변수
Zoocasa는 매수 vs 임대 선택을 단순 누계 비교로만 결정할 수 없는 두 가지 변수를 함께 강조했습니다. 첫째, 다자녀 가구입니다. 자녀 둘 이상이 같은 대학을 차례로 다닐 계획이라면 3년 임대료를 두 번 부담하는 셈이 됩니다. 이 경우 임대 누계가 자동으로 다운페이의 2배를 넘게 돼 매수가 훨씬 합리적인 옵션이 됩니다. 둘째, 졸업 후 정착 계획입니다. 토론토·밴쿠버·몬트리올·캘거리처럼 대도시 일자리가 풍부한 곳에서는 자녀가 졸업 후에도 같은 도시에 남는 경우가 많아 학생 콘도가 자연스럽게 첫 자기 집으로 이어집니다.
반면 소형 대학 도시(예: 킹스턴·사스카툰·런던)는 졸업 후 자녀가 대도시로 떠나는 비율이 높아 매수 콘도를 임대 매물로 전환하거나 재매도해야 합니다. 이 경우 매수가 장기 자산 형성 관점에서는 유리해도 단기 유동성이 떨어진다는 점을 함께 고려해야 합니다.
한인 가구 입장에서 이번 분석은 자녀 대학 입학 시점에서 단순 임대료 절감이 아니라 4~8년 단위의 가족 자산 계획으로 바라봐야 한다는 메시지를 담고 있습니다. UBC·UofT·McGill에 자녀를 보내는 가구라면 임대가 단기적으로 더 저렴해도 4년치 누계 9만 달러 이상을 회수 불가능한 비용으로 지출한다는 뜻입니다. 반면 UofA·Queen’s·UofS·UofO를 검토하는 가구는 첫 콘도 매수가 다운페이 4만5천~7만 달러대에서 시작돼 4년 후 자녀가 졸업해도 임대 수익 또는 재매도 자산으로 남길 수 있습니다. 다자녀 가구가 같은 대학을 차례로 보내는 한인 패턴에 비춰보면 매수 쪽 유효성이 더 크게 작용할 수 있습니다.
향후 전망
캐나다 학생 비자 제한이 2026년에도 유지되면 학생 임대 수요가 둔화돼 임대료 디스카운트가 더 깊어질 가능성이 있고, 이는 임대 쪽 유리 도시를 더 늘릴 수 있습니다. 반면 BoC가 6월 10일 추가 인하를 단행하면 모기지 비용이 떨어져 매수 쪽 진입 장벽이 낮아져 6개 도시 외에 캘거리·해밀턴 같은 경계선 시장도 매수 우위로 전환될 가능성이 있습니다. Zoocasa의 분기별 후속 분석이 다음 비교 기준점이 됩니다.
원문: Zoocasa Blog
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