캐나다 금융그룹 Desjardins가 새로 발표한 경제 보고서에서 밴쿠버와 토론토를 런던·뉴욕·시드니와 같은 “감당 불가능(impossibly unaffordable)” 도시군으로 분류했습니다. Desjardins는 가구 소득 대비 주택가격 비율이 9배 이상이면 이 단계에 해당한다고 정의했습니다.
밴쿠버 주택시장 논의는 오랫동안 “비싸다”는 정성적 표현에 머물러 왔지만, Desjardins의 이번 분석은 그 위치를 글로벌 비교 좌표 위에 명확히 찍었다는 점에서 의미가 있습니다. 같은 광역경제권에 있는 토론토와 함께 밴쿠버를 영국 런던, 미국 뉴욕, 호주 시드니와 같은 줄에 놓은 것입니다.
특히 Desjardins는 이런 도시에서는 “임대가 더 이상 자가취득으로 가는 일시적 거주 형태가 아니라, 점점 더 많은 가구에게 장기적이고 때로는 영구적인 주거 형태가 되고 있다”고 짚었습니다. 자가보유가 표준이라는 한국식 인식과는 다른 결의 시장 구조가 굳어지고 있다는 진단입니다.
“심각히 비싸다 vs 감당 불가”… 9배 이상이면 후자
Desjardins가 사용한 분류 기준은 단순합니다. 가구 소득의 4배 수준이면 “심각히 비싼(seriously unaffordable)” 시장, 9배 이상이면 “감당 불가능(impossibly unaffordable)” 시장입니다. 밴쿠버는 이 9배 기준을 넘어 후자로 분류됐습니다.
데이터로도 격차가 확인됩니다. 2021년 인구조사 기준 밴쿠버의 자가보유율은 46%로 캐나다 전국 평균 67%를 크게 밑돌았습니다. Desjardins는 2026년 인구조사에서 이 비율이 더 하락할 가능성이 높다고 봤습니다.
가격 측면에서도 부담이 그대로 유지되고 있습니다. 4월 기준 메트로밴쿠버의 종합 주택가격(콘도·타운·단독 합산)은 109만 8천 달러, 단독주택 평균은 184만 700달러였습니다. 가구 소득과 이 가격을 단순 비교해도 밴쿠버가 9배 임계선을 어느 정도 여유 있게 넘어가는 도시라는 사실은 직관적으로 확인됩니다.
“마이너스 금리 또는 가격 25~40% 하락”이 필요하다는 진단
Desjardins는 밴쿠버가 사전 팬데믹 수준의 적정 가격으로 되돌아가려면 세 가지 조건 중 하나가 필요하다고 분석했습니다. 첫째, 가구 소득이 전국 평균보다 60~80% 높은 수준으로 단기간에 올라가는 것. 둘째, 모기지 금리가 “현실적으로 가능하지 않은 수준 — 0% 또는 마이너스 금리”까지 떨어지는 것. 셋째, 주택가격 자체가 25~40% 추가 하락하는 것.
세 시나리오 모두 단기에 일어나기 어려운 조건이라는 점에서, 이는 사실상 “감당 가능한 자가취득은 한 세대 안에 회복되기 어렵다”는 메시지에 가깝습니다. Desjardins는 이런 환경에서는 가족 단위가 거주 가능한 임대주택 공급을 확대하는 것이 더 현실적인 정책 방향이라고 권고했습니다.
구체적으로는 가족 단위가 살 수 있는 목적형 임대주택(purpose-built rental)의 공급 확대, 그리고 캐나다모기지주택공사(CMHC)의 아파트 대출 프로그램 같은 임대 공급 지원 확대를 제안했습니다.
전문가 시각
Desjardins의 진단은 결국 밴쿠버의 주택 정책 논의가 “어떻게 자가취득률을 끌어올릴 것인가”보다 “장기 임차 가구가 가족을 꾸리고 살 수 있는 임대주택을 어떻게 만들 것인가”로 무게중심이 이동해야 한다는 메시지로 읽힙니다. 한국식 자가 중심 사고를 그대로 적용하기 어려운 시장이라는 점이 공식 보고서로 확인된 셈입니다.
밴쿠버 한인 가구 입장에서도 이는 의사결정에 직접 영향을 줍니다. 자가취득을 무리하게 추진하기보다 장기 임차 가능성을 전제로 한 주거 계획을 세우거나, 메트로밴쿠버 내에서도 상대적으로 가격대가 낮은 외곽 지역(써리·랭리·코퀴틀람 일부)을 자가취득 후보지로 검토하는 전략적 분리가 필요해 보입니다.
향후 전망
향후 5년 동안 Desjardins가 제시한 세 시나리오 가운데 어떤 조합이 현실에 가까워질지가 관건입니다. 캐나다 가구 소득이 6~80%까지 단기에 오르기는 어렵고, 마이너스 금리도 사실상 비현실적인 만큼 가격 조정이 핵심 변수가 될 가능성이 높습니다.
만약 메트로밴쿠버 평균 종합주택가격이 향후 추가로 하락한다면 9배 임계선이 약간이라도 완화될 수 있고, 반대로 이민 유입이 다시 가속되면 가격은 다시 압력을 받을 수 있습니다. 밴쿠버 한인 매수자라면 9배라는 임계선을 본인의 가구 소득과 직접 비교해, 시장이 이 선을 어떤 속도로 어느 방향으로 움직이고 있는지를 매년 점검하는 습관이 필요해 보입니다.
