CMHC 수석 이코노미스트 마티유 라베르주의 신규 분석에 따르면, 캐나다 주택 공급이 미국처럼 수요에 반응했더라면 2006~2024년 사이 약 30% 더 많은 주택이 지어졌고 집값은 약 10% 낮았을 가능성이 있습니다. 캐나다 주택 위기의 구조적 원인을 정부 산하 기관이 미국 사례와 직접 비교한 첫 공식 분석입니다.
캐나다와 미국은 같은 북미 경제권을 공유하면서도 주택시장의 작동 방식은 크게 다릅니다. 캐나다는 인구가 빠르게 늘어났지만 신규 주택 공급은 그 속도를 따라가지 못해 만성적인 수급 불균형에 시달려왔습니다. CMHC가 이번에 내놓은 분석은 그 격차가 단순히 인구 차이가 아니라 시장의 반응 속도, 즉 공급 탄력성의 차이에서 비롯됐다고 진단합니다.
분석을 이끈 라베르주 수석 이코노미스트는 “캐나다 시장이 수요 변화에 대응하는 방식이 미국보다 현저히 느리다”고 설명했습니다. 같은 수요 충격이 와도 미국 건설업계는 비교적 빠르게 신규 착공을 늘려 가격 압력을 흡수하는 반면, 캐나다는 인허가·토지 확보 단계에서 시간이 오래 걸려 공급 부족이 가격으로 그대로 전이된다는 것입니다.
18년 동안 약 30% 적게 지은 셈
CMHC는 2006년부터 2024년까지 캐나다와 미국의 주택 공급 데이터를 비교했습니다. 같은 기간 캐나다가 미국 수준의 공급 탄력성을 갖고 있었다면 실제 지어진 것보다 약 30% 더 많은 주택이 시장에 풀렸을 것이라는 결론입니다. 가격 측면에서는 평균적으로 약 10% 낮아졌을 수 있다고 추정했습니다.
이는 단순한 학술적 비교가 아닙니다. 한인 가구가 토론토·밴쿠버·캘거리 같은 주요 도시에서 체감하는 주택 부담이 왜 미국 주요 도시보다 무거운지를 수치로 설명하는 첫 정부 자료입니다.
토지 규제·승인 절차·개발비가 주된 원인
보고서는 캐나다 공급 탄력성이 미국보다 낮은 이유로 세 가지 구조적 요인을 지목합니다. 첫째는 토지 이용 규제입니다. 캐나다 주요 도시의 그린벨트·농업보호구역·고도 제한이 미국 도시보다 훨씬 촘촘해 신규 개발 가능 부지가 제한적입니다. 둘째는 인허가·승인 절차의 속도입니다. 미국은 같은 규모의 프로젝트라도 캐나다보다 더 빨리 시장에 진입할 수 있는 경우가 많습니다. 셋째는 개발비 부담입니다. 캐나다 신규 주택에는 개발부담금(DC), GST·HST, 토지전환세 등 다층 세금이 부과돼 사업성을 떨어뜨립니다.
라베르주는 “이런 요인들은 한꺼번에 작동하면서 캐나다가 수요 급증기에 빠르게 공급을 늘리지 못하게 만든다”고 분석했습니다. CMHC는 보고서에서 이런 구조적 요인을 어떻게 완화할지에 대한 정책 옵션을 함께 모색하고 있다고 밝혔습니다.
캐나다 주택 위기를 다룬 분석은 그동안에도 많았지만, 정부 산하 기관이 미국과 직접 비교해 “공급 탄력성”이라는 개념으로 격차를 수치화한 사례는 드뭅니다. 한인 매수자·임차인 입장에서는 캐나다 집값이 왜 오랜 기간 미국보다 가파르게 올랐는지를 이해하는 동시에, 향후 연방·주정부가 어떤 방향으로 정책을 손볼지 가늠하는 단서가 됩니다.
향후 전망
이번 보고서는 즉각적인 법령 변경으로 이어지지는 않지만, 연방 정부가 향후 주택 정책 패키지를 설계할 때 근거 자료로 인용될 가능성이 큽니다. 만약 후속 정책이 토지 규제 완화·승인 절차 단축·개발비 감면 쪽으로 움직인다면, 중장기적으로 신규 공급 확대와 가격 안정에 기여할 여지가 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
답글 남기기