REM 칼럼니스트이자 모기지 변호사 출신 Jonathan Alphonso는 ‘Power of Sale’ 매물을 둘러싼 정반대 두 가지 오해를 정리했습니다. 일반 매매처럼 다루거나 단어에 겁먹어 피하는 두 가지 접근이 모두 잘못이며, 가격이 아니라 매물 상태와 계약서 첨부 조항이 진짜 위험이라는 분석입니다.
온타리오에서 모기지 연체로 인한 Power of Sale 매물이 늘면서 바이어 에이전트의 실무 지식 차이가 다시 드러나고 있습니다. 바이어 에이전트들이 흔히 저지르는 실수는 두 가지입니다. 일반 매매처럼 다루거나, “Power of Sale”이라는 단어에 부담을 느껴 매물 자체를 피해버리는 경우입니다. Alphonso는 두 접근 모두 잘못이라고 지적했습니다.
Power of Sale 매물도 좋은 매물이 될 수 있습니다. 자동으로 일반 매물보다 훨씬 위험한 것도 아닙니다. 다만 파는 쪽이 누구인지, 파는 쪽이 어디까지 말할 수 있고 어디까지 말할 수 없는지, 그리고 Power of Sale 일정과 첨부 서류가 실제로 무엇을 의미하는지 사는 쪽과 에이전트가 함께 이해해야 한다는 전제가 붙습니다.
파는 쪽이 다르다는 점부터 짚어야 한다
일반 매매에서는 보통 파는 쪽이 그 집을 잘 알고 있습니다. 지붕을 언제 새로 했는지, 지하실에 물이 샜는지, 어떤 가전이 매물에 포함되는지, 그동안 어떤 공사가 들어갔는지 같은 정보가 파는 쪽의 머릿속에 어느 정도 남아 있습니다.
Power of Sale에서는 파는 쪽이 보통 모기지 권리를 행사하는 대출 기관(렌더 또는 모기지 권리자)입니다. 집주인은 매매 협상에 직접 나서지 않습니다. 다만 사는 쪽이 클로징 전에 모기지를 갚아 되찾는(변제, redeem) 경우에는 집주인의 법적 지위가 여전히 거래에 영향을 줄 수 있습니다.
이 점이 중요합니다. 렌더는 레노베이션, 허가, 손상, 임차인, 동산(가구·가전 같은 물건), 부속물(붙박이 설비), 기계 설비 같은 매물 이력을 모를 가능성이 높습니다. 렌더의 목적은 채무 회수와 위험 관리, 그리고 매도 절차를 적절히 진행할 의무를 다하는 것입니다. 대부분의 렌더는 자신들이 합리적으로 행동했다는 점을 보여주려 합니다. 그래서 매물 등록 전에 감정평가를 받는 경우가 많습니다. 추후 매매가 불공정(improvident sale)했다는 다툼이 생기더라도, 매물이 시장에 충분히 노출됐고 가격도 합리적이었다는 점을 입증하기 위한 절차입니다.
진짜 위험은 가격이 아니라 매물 상태와 계약서 첨부 서류
Power of Sale 매물은 보통 “있는 그대로, 보이는 그대로(as-is, where-is)” 조건으로 팔립니다. 매물에 손상이 있을 수 있고, 비어 있거나, 출입이 어렵거나, 보험 가입이 까다로울 수 있습니다. 해충, 사라진 부속물, 미완료 허가, 임차인 분쟁, 정식 문서 없이 진행된 공사가 발견되기도 합니다. 매물 상태가 좋지 않으면 모기지 승인 자체도 어려워질 수 있습니다.
이런 이유로 사는 쪽이 무조건 손을 떼야 하는 것은 아닙니다. 다만 위험을 가격에 제대로 반영하고, 자신이 무엇을 받아들이고 있는지 분명히 이해해야 합니다. Alphonso는 또한 Power of Sale 일정(Schedule)이 단순 첨부 서류가 아니라 거래의 핵심에 가깝다고 강조했습니다.
Schedule은 보통 파는 쪽이 일반 집주인이 아니라 렌더 또는 모기지 권리자로 행동한다는 점을 명시합니다. 보증(워런티)과 설명(진술)을 제한하거나 없애고, 매물이 as-is, where-is로 판매된다는 점을 확인합니다. 동산, 서류 전달, 클로징 절차, 소유권(권원) 문제 같은 사항도 함께 다룹니다. 무엇보다 일정과 일반 오퍼 조항이 충돌하면 일정이 우선한다고 못박는 경우가 많습니다. 에이전트가 사는 쪽을 보호하려는 의도로 표준 조항을 추가했다 해도, 렌더의 Schedule이 그 조항을 무력화시키거나 제한할 수 있습니다. 이 Schedule은 온타리오 안에서 표준화돼 있지도 않습니다. 그래서 Schedule은 오퍼를 낸 뒤가 아니라 내기 전에 읽고, 가능하면 사는 쪽 변호사가, 사는 쪽이 계약을 확정(firm)하기 전에 검토해야 한다는 게 Alphonso의 결론입니다.
Power of Sale은 단어가 주는 인상만큼 “위험한 매물”이 아니라, 일반 매물과 다른 규칙이 적용되는 매물입니다. 가격을 깎을 수 있는 만큼 매물 상태와 첨부 서류 위험도 함께 따라오기 때문에, 사는 쪽은 두 가지를 같은 자리에 놓고 평가해야 합니다.
향후 전망
GTA에서 모기지 연체율이 높은 상황이 이어지면 Power of Sale 매물은 당분간 시장에 꾸준히 나올 것으로 보입니다. 한인 구매자가 토론토·미시소거·브램튼에서 Power of Sale 매물을 검토할 가능성도 그만큼 커집니다. 가격 매력만 보지 말고 인스펙션, Schedule 검토, 변호사 의견을 미리 받아두는 것이 필요합니다.
특히 사는 쪽 변호사 검토 비용을 ‘추가 비용’이 아니라 ‘위험을 가격에 반영하는 비용’으로 받아들이는 자세가 필요합니다. Schedule 한 줄이 일반 오퍼 조항을 통째로 무력화시킬 수 있다는 점만 기억해도, Power of Sale 매물에 대한 접근 방식 자체가 달라질 수 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
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