온타리오 주택건설업협회(RESCON) 리처드 라이얼(Richard Lyall) 대표가 캐나다 주택 위기의 근본 원인으로 정부 개발부담금을 지목했습니다. 토론토 개발부담금이 2009년 이후 1000% 폭등해 가구당 12만 8,000달러나 추가됐고, 온타리오 신축 주택 가격의 36%가 정부 세금·수수료라는 분석입니다.
캐나다는 2035년까지 480만 채의 신규 주택이 필요한 상황이지만, 실제 건설량은 연간 25만~26만 채에 머물러 있습니다. 라이얼 대표는 비난을 주고받는 정쟁 대신 모든 단계의 정부가 손잡고 개발부담금을 30-50% 줄여야 한다고 강조합니다.
이 문제는 단순한 업계 불만이 아닙니다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC) 분석에 따르면, 캐나다 주택 산업이 미국 수준의 반응성을 가졌다면 2006-2024년에 주택 착공은 30% 더 많았을 것이고 집값은 10% 더 낮았을 것입니다. 다시 말해 규제와 행정 지연이 주택 가격을 직접 끌어올린 셈입니다.
480만 채 필요한데, 연간 25만 채만 짓는다
라이얼 대표가 인용한 캐나다 통계청 자료에 따르면, 3월 캐나다 주거용 건축 투자액은 226억 달러로 2월보다 3억 460만 달러(1.3%) 줄었습니다. 신축 공급이 둔화되는 사이 수요는 누적되고 있어 가격 압력이 다시 살아날 가능성이 큽니다.
특히 온타리오는 올해 6만 4,800채 신축이 예상돼, 10년간 150만 채라는 주 정부 목표에 한참 못 미칩니다. 라이얼 대표는 “관료주의가 시스템을 막아 주택 수요 변화에 산업이 대응할 수 없게 만들었다”라고 지적합니다. 토지 이용 규제가 미국보다 엄격한 점, 그리고 인허가 절차가 길어진 점이 모두 공급 부진의 원인입니다.
개발부담금 1000% 폭등, 신축 가격의 36%가 정부 부과금
가장 충격적인 수치는 개발부담금 증가폭입니다. 토론토는 2009년 이후 개발부담금이 약 1000% 올랐고, 신축 가구당 부과액이 1만 2,000달러에서 13만 8,000달러로 뛰었습니다. 한 가구를 분양받을 때 시 정부가 받아가는 돈만 1억 5,000만 원이 넘는다는 의미입니다.
온타리오 전체로도 신축 주택 가격의 36%가 정부 세금·수수료·부과금입니다. 2021년 31%였던 비중이 3년 사이 16% 더 올랐습니다. 캐나다는 OECD 국가 중에서도 신규 주택 공급 성과가 가장 부진한 국가군에 속한다는 것이 라이얼 대표의 진단입니다.
라이얼 대표는 정부 차원의 긴급 대응책으로 두 가지를 제시했습니다. 첫째, GTA의 인허가 기간이 현재 14-25개월에 달하는데 이를 단축해야 합니다. 둘째, 개발부담금을 30-50% 줄이면 주거용 건설 일자리 2만 5,000개를 지킬 수 있고, HST 감면과 결합하면 39억 달러 규모의 경제 효과가 생긴다는 계산입니다.
라이얼 대표의 진단은 한인 1세대·2세대 모두에게 직접적 의미가 있습니다. GTA에서 새 분양이나 프리세일을 검토하는 한인 구매자라면 표면 가격뿐 아니라 그 안에 묻혀 있는 개발부담금·세금 비중을 함께 보아야 합니다. 같은 100만 달러짜리 신축이라도 정부 몫이 36만 달러라면, 분양가 협상 여력은 그만큼 좁아집니다.
기존 주택 매수자도 무관하지 않습니다. 신축 공급이 늘지 않으면 중고 주택으로 수요가 다시 몰려 가격 하방을 떠받치게 됩니다. 단기적 가격 조정은 있어도 장기 공급 부족이 이어지는 한 GTA 부동산의 구조적 가격 압력은 사라지지 않을 가능성이 높습니다.
향후 전망
연방·주 정부 모두 인구 정책과 주택 공급 정책을 다시 짜야 할 시점에 와 있습니다. 카니 정부가 출범 직후 주택 정책 패키지를 예고한 만큼 하반기에는 부담금 완화·HST 감면이 함께 논의될 가능성이 있습니다.
다만 시 차원 부담금은 지방세 의존 구조 때문에 빠르게 줄어들기 어렵습니다. 단기간에는 인허가 단축과 표준화 같은 절차 개선이 먼저 가시화될 가능성이 큽니다. 한인 분양 검토자는 부담금 변동성을 분양 계약 조건에 반영해 두는 것이 유리합니다.
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