Urbanation 자료 기준 토론토 신축 콘도 가운데 완공·미판매 물량이 1분기 4,295채로 사상 최대치를 기록했습니다. 1년 전의 두 배, 2년 전의 다섯 배 가까운 규모이며, 일부에서 거론되던 ‘미분양 두 채를 합쳐 큰 유닛으로 만들자’는 아이디어도 비용 부담에 막혀 현실성이 떨어진다는 평가가 나왔습니다.
토론토 콘도 시장은 호황기에 투자자 수요가 만들어낸 소형 유닛 공급 사이클이 한꺼번에 출구로 몰리는 국면에 들어섰습니다. 시행사들은 다 지어 놓은 물량을 떠안고 있고, 시장이 원하지 않는 평면 때문에 가격 인하만으로 풀기도 어렵다는 점이 구조적 문제입니다.
이런 상황에서 일부 시행사·전문가들이 ‘미판매된 작은 유닛 두 채를 하나로 합쳐 큰 평면으로 다시 내놓자’는 아이디어를 꺼냈지만, REM이 취재한 업계 관계자들은 입주가 끝난 건물에서는 사실상 비현실적인 방안이라고 입을 모았습니다.
완공 미분양 4,295채, 1년 새 두 배·2년 전 다섯 배
Urbanation 자료에 따르면 토론토에서 완공해 놓고 팔리지 않은 신축 콘도는 2026년 1분기 4,295채로 집계됐습니다. 1년 전의 두 배 이상이고, 2년 전과 비교하면 다섯 배에 가까운 수준입니다. 토론토 완공 콘도 재고만 92개월치에 달하고, 건설 중인 미분양 유닛 8,629채가 향후 1~2년 안에 추가로 입주를 시작합니다.
캐나다중앙은행(Bank of Canada) 분석은 평면 불일치 문제를 수치로 보여줍니다. 토론토 신축 콘도 공급의 60%가 방 3개 이하 소형 유닛인 반면, 소형 유닛이 적합한 신규 가구 비중은 30%에 그친다는 분석입니다. 공급 절반은 시장이 원하지 않는 평면 위에 쌓여 있다는 의미입니다.
소형 유닛은 호황기 투자 수요를 겨냥해 대량으로 공급됐습니다. 금리가 낮고 임대 수요가 강하던 시기에 ‘small condo = 안정적 임대 수익’이라는 공식이 통했지만, 금리 상승과 임대료 약세가 겹치면서 투자자 수요는 빠르게 빠졌습니다. 결국 실수요자(end user)가 매수 주력으로 남았는데, 이들은 소형 유닛에 큰 관심이 없는 그룹이라는 것이 업계 분석입니다.
“사전 분양 단계에서나 가능”…입주 후 합치기 10만 달러+
미판매 두 채를 합쳐 더 큰 유닛으로 만드는 방안이 거론되는 이유는 단순합니다. 시장이 원하는 평면(1,500sqft 이상)을 만들어 매수자 풀을 다시 잡자는 발상입니다.
실제로 토론토 The Capitol Residences를 개발한 Madison Group은 사전 분양 단계에서 매수자들의 큰 평면 요청을 받아 일부 유닛을 1,500~2,500sqft, 최대 4,000sqft까지 합치는 작업을 진행했습니다. Madison Group의 고층 부문 부사장 Josh Zagdanski는 REM에 “매수자들이 직접 더 큰 유닛을 요청해 왔다”고 밝혔습니다.
그러나 이 사례는 어디까지나 분양 전·시공 전 단계라서 가능했습니다. 건물이 다 올라가고 입주까지 끝난 상태에서 두 유닛을 합치려면 구조벽·배관·전기·소방 시스템을 모두 재설계해야 합니다. REM이 인용한 업계 전문가들은 배관 이동이 없는 경우에도 최소 10만 달러 이상이 들어가고, 키친·배관 위치 변경이 필요하면 비용이 빠르게 두세 배로 불어난다고 지적했습니다.
여기에 콘도 관리조합(condo board)의 동의, 시 인허가, 다음 매수자의 대출 평가 문제까지 겹쳐 행정·금융 리스크도 커집니다. 한 유닛에 모기지가 걸려 있는 경우 합병 자체가 막히는 사례도 빈번합니다.
한인 커뮤니티에서 GTA 콘도를 사전 분양으로 매수한 가구는 이번 자료를 자산 관리 측면에서 다시 들여다볼 필요가 있습니다. 입주 시점에 동일 건물 내 시행사 보유 미판매 유닛이 시장에 함께 풀리면, 임대료·재판매가 모두 동시에 압박을 받게 됩니다. 특히 1침실·스튜디오를 임대 목적으로 보유한 경우 임대 공실·임대료 약세를 함께 감안한 시나리오 점검이 필요합니다.
반대로 실수요자 입장에서는 시장 협상력이 강해진 국면입니다. 시행사가 제시하는 인센티브(클로징 크레딧·관리비 면제 기간·렌트 보증) 폭이 커지는 시기여서, 단순한 분양가만이 아니라 5년 총비용·임대 보증 조건을 같이 따져보는 접근이 합리적입니다.
향후 전망
토론토 콘도 완공 미분양 재고는 단기간에 빠르게 줄기 어렵다는 시각이 우세합니다. 건설 중인 8,629채가 추가 입주를 앞두고 있어 공급 측 압박이 한동안 누적될 가능성이 높습니다.
다만 신규 분양 자체가 급감하고 있는 만큼, 2027년 이후 신축 사이클이 약해지는 구간이 오면 미분양 흡수 속도가 빨라질 수 있습니다. 시행사들이 분양가를 직접 깎기보다는 인센티브·임대 전환·기관 투자자 일괄 매각 같은 우회 카드를 쓰는 흐름이 길어진다면, 시장 가격 회복 시점은 한층 늦춰질 수 있습니다.
원문: REM
