캐나다 임대시장이 ‘두 갈래(two-speed)’로 분단되고 있습니다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)가 6월 9일 발표한 연중 임대시장 보고서에 따르면 공급 증가로 고가 유닛은 비어 가는 반면, 저가 임대는 여전히 빠듯하다고 합니다.
CMHC의 이번 보고서는 밴쿠버, 에드먼턴, 캘거리, 토론토, 오타와, 몬트리올, 핼리팩스 등 캐나다 7대 도시를 대상으로 합니다. 7개 도시 모두 신축 공급이 늘면서 표면적으로는 임대시장 압박이 풀리고 있는 것처럼 보이지만, 실제로 시장에서 일어나는 일은 결코 균형 회복이 아니라는 게 보고서의 핵심 결론입니다.
가장 눈에 띄는 변화는 가격대별로 흐름이 완전히 갈라졌다는 점입니다. 신규 공급이 집중된 중고가 신축 유닛은 임차 수요가 따라잡지 못해 비어 있는 기간이 길어지는 반면, 임대료가 상대적으로 낮은 기존 유닛은 여전히 매물이 부족해 실수요자들이 자리를 잡기 어렵습니다.
“공실률 3% 기준 자체가 더 이상 맞지 않는다”
CMHC는 그동안 균형 임대시장의 기준으로 통용돼 온 공실률 3%라는 숫자 자체에 의문을 제기했습니다. 평균 공실률이 3%를 넘어도, 그 안을 들여다보면 비어 있는 것은 대부분 고가 신축이고 저가 임대는 여전히 빠듯해 통계가 시장의 실제 압박을 가리는 역할을 한다는 지적입니다.
이는 캐나다 임대시장 통계 해석에 있어 중요한 전환점입니다. 같은 도시 안에서도 소득 구간에 따라 체감 시장이 완전히 다르게 흘러간다는 점을 CMHC가 공식 보고서에서 인정한 셈이기 때문입니다.
1분기 동안 기존 임차인의 평균 임대료는 계속 올랐습니다. 입주한 지 오래된 임차인은 매년 임대료 인상 한도(주마다 다름) 안에서 점진적으로 부담이 늘었고, 갱신을 거치지 않은 신규 입주자도 여전히 높은 진입 가격을 마주해야 했습니다. 다만 신규 매물에서는 평균 호가가 정체되거나 일부 하락한 흐름이 동시에 나타나, 같은 도시 안에서 ‘신규’와 ‘기존’의 격차가 더 벌어지는 모습입니다.
집주인 인센티브 등장, 신축 공실 채우기 경쟁
CMHC 보고서는 또 하나 주목할 만한 흐름을 짚었습니다. 일부 신축 임대주택을 중심으로 집주인들이 공실을 채우기 위해 다양한 인센티브를 내걸기 시작했다는 점입니다. 무료 주차, 기프트카드, 이사 크레딧, 현금 보너스, 그리고 1~3개월 무료 임대 혜택까지 등장했습니다.
이는 캐나다 임대시장에서는 비교적 보기 드문 현상입니다. 2024년부터 이어진 신축 공급 증가, 인구 증가율 둔화, 학생 비자 축소 같은 변수가 겹치면서 일부 도시에서는 고가 신축 유닛이 단기간에 매우 빠르게 풀리지 않게 됐기 때문입니다. 이런 인센티브가 가시화될수록 신축 임대 가격은 추가로 더 압박을 받을 것으로 보입니다.
다만 인센티브가 실제 임대료 자체를 떨어뜨리는 것은 아니라는 점이 중요합니다. 호가는 그대로 두고 보너스 형태로 가격을 깎아주기 때문에, 임차인이 1년 뒤 갱신할 때는 호가 기준으로 다시 인상폭이 적용됩니다. CMHC는 이런 구조 때문에 통계상 평균 임대료가 잘 떨어지지 않는다고 설명합니다.
한인 임차인에게도 이번 보고서는 실용적인 함의를 가집니다. 신축 콘도·임대 전용 건물(purpose-built rental)을 노리는 가구는 입주 시점에 무료 임대·크레딧 같은 인센티브를 적극 협상할 수 있는 환경이 됐습니다. 반대로 저가 노후 임대 매물을 찾는 가구는 여전히 매물 부족과 가격 부담을 감수해야 하는 상황입니다.
또한 캐나다 임대시장이 평균 통계만으로 설명되지 않는다는 점은 정책 측면에서도 중요합니다. 평균 공실률이 3%를 넘으면 시장이 안정됐다는 시그널로 해석되기 쉽지만, 실제로는 저소득층 임대 부담은 거의 그대로일 수 있습니다.
향후 전망
단기적으로는 신축 공급이 집중된 토론토와 밴쿠버에서 고가 임대 유닛 공실이 더 커질 가능성이 있습니다. 이 경우 인센티브 경쟁이 한층 가열돼, 신규 입주자에게는 협상력이 높아지는 환경이 만들어집니다.
중기적으로는 캘거리·에드먼턴 같은 알버타 도시에서 임대 수요가 인구 유입에 따라 다시 강해질 가능성이 있습니다. 알버타는 다른 주에 비해 신규 공급 진입 속도가 느려, 평균 임대료 상승이 다시 가팔라질 위험이 있습니다.
원문: MPA Mag
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