많은 캐나다인이 집을 사려면 집값의 20%를 다운페이먼트(down payment, 계약금)로 마련해야 한다고 생각합니다. 하지만 조건을 갖춘 구매자는 그보다 훨씬 적은 금액으로도 집을 살 수 있습니다. 최소 다운페이먼트는 5%부터 시작하며, 정확한 비율은 집값에 따라 달라집니다.
다운페이먼트가 20%가 안 되면 내 집 마련이 멀게만 느껴질 수 있습니다. 그러나 실제로는 자격 요건을 갖춘 구매자라면 훨씬 적은 돈으로도 집을 살 수 있습니다. 최소 비율은 5%부터 시작하고, 그 금액은 집값에 따라 달라집니다.
물론 적은 돈으로 시작하면 감수해야 할 부분도 있습니다. 보통 모기지 보험(mortgage loan insurance)에 가입해야 하고, 매달 갚는 금액도 더 커질 수 있습니다. 그래도 규칙을 이해하고, 모기지 심사를 통과하며, 마감 비용(closing costs)과 주택 유지 비용을 감당할 여유가 있다면 적은 다운페이먼트로 집을 사는 것도 현실적인 선택이 될 수 있습니다.
핵심 요약
- 조건을 갖추고 집값이 150만 달러 미만인 주택은 첫 50만 달러에 대해 5%, 그 위 금액에 대해 10%가 최소 다운페이먼트입니다.
- 다운페이먼트가 20% 미만이면 보통 모기지 보험이 필요합니다. 보험료는 대개 모기지에 더해집니다.
- 생애 첫 주택 구매자는 첫 주택 저축계좌(First Home Savings Account, FHSA)와 주택구입자 플랜(Home Buyers’ Plan)을 함께 활용해 다운페이먼트를 마련할 수 있습니다.
- 생애 첫 주택 구매자와 신축 주택 구매자는 30년 만기 보험 모기지 상환 조건을 적용받을 수 있습니다.
20% 다운페이먼트에 대한 오해
실제 최소 비율은 구간별로 다르다
캐나다의 최소 다운페이먼트는 구매 가격에 따라 달라집니다. 집값이 50만 달러 이하이면 최소 5%입니다. 집값이 50만 달러를 넘고 150만 달러 미만이면 첫 50만 달러에 대해 5%, 남은 금액에 대해 10%가 필요합니다. 집값이 150만 달러 이상이면 최소 20%를 마련해야 하고, 이 경우 모기지 보험 대상이 되지 않습니다.
예를 들어 60만 달러짜리 집이라면 최소 다운페이먼트는 3만 5,000달러입니다. 첫 50만 달러의 5%인 2만 5,000달러에, 남은 10만 달러의 10%인 1만 달러를 더한 금액입니다. 40만 달러짜리 집이라면 최소 금액은 2만 달러입니다.
그래도 20%가 여전히 중요한 이유
20% 다운페이먼트는 모기지 보험 가입 필요를 없애줍니다. 또 모기지 잔액과 매달 갚는 금액을 낮출 수 있습니다. 하지만 이것이 집을 사기 위한 최소 금액은 아닙니다. RE/MAX에서는 구매자들이 20%를 여러 선택지 중 하나가 아니라 반드시 채워야 할 조건으로 여겨 집 찾기를 미루는 경우를 자주 봅니다. 다운페이먼트가 크면 여유가 더 생기지만, 그 금액을 모으는 동안 시간이 걸릴 수도 있습니다.
대출 기관이 보는 것들
다운페이먼트는 모기지 승인의 한 부분일 뿐입니다. 대출 기관은 소득, 신용 기록, 기존 부채, 고용 상태, 그리고 모기지 스트레스 테스트를 통과할 수 있는지도 함께 살핍니다. 자영업자, 신용이 약한 구매자, 일반적이지 않은 방식으로 다운페이먼트를 마련한 구매자는 추가 서류를 요구받거나 더 많은 다운페이먼트가 필요할 수 있습니다.
모기지 보험과 관련 비용
모기지 보험이 하는 일
20% 미만으로 집을 사면 대출 기관은 보통 모기지 보험을 요구합니다. 이 보험은 구매자가 모기지 상환을 멈췄을 때 대출 기관을 보호합니다. 놓친 납부금, 실직, 집값 하락을 보장해 주지는 않습니다. 보험료는 다운페이먼트 비율과 모기지 조건에 따라 정해집니다. 보통 마감 시점에 현금으로 내기보다 모기지에 더해집니다.
10% vs. 20% 다운페이먼트 비교
10% 다운페이먼트는 더 많은 돈을 빌리고 모기지 보험료를 내는 것을 뜻합니다. 20% 다운페이먼트는 보험료를 피하고 빌리는 금액을 줄여줍니다. 매달 갚는 금액, 상환 기간 전체의 이자 총액, 보험료, 마감 비용, 그리고 더 큰 다운페이먼트를 모으는 데 걸리는 시간을 함께 비교해 보는 것이 좋습니다.
보험료를 내는 편이 나을 때
모기지 보험은 구매자가 더 일찍 시장에 들어오도록 도울 수 있습니다. 소득이 안정적이고, 부채를 감당할 수 있으며, 비상금이 있고, 몇 년간 보유할 생각이 있는 집이라면 이 방식이 맞을 수 있습니다. 반면 집을 사고 나면 현금이 거의 남지 않거나, 매달 갚는 금액이 버겁게 느껴진다면 적합하지 않을 수 있습니다. 일찍 산다고 해서 집값이 오른다는 보장은 없으므로, 결정은 신중하게 내려야 합니다.
다운페이먼트 모으기
첫 주택 저축계좌부터 시작하기
첫 주택 저축계좌(FHSA)는 자격을 갖춘 캐나다인이 해마다 최대 8,000달러까지, 평생 한도 4만 달러까지 넣을 수 있습니다. 납입금은 과세 소득을 줄여줄 수 있고, 첫 주택 마련을 위한 인출은 세금이 없습니다. 두 사람 모두 자격을 갖춘 부부라면 FHSA로 최대 8만 달러까지 모을 수 있습니다. 쓰지 않은 돈은 대체로 RRSP 납입 한도에 영향을 주지 않고 RRSP로 옮길 수 있습니다.
주택구입자 플랜 더하기
주택구입자 플랜(Home Buyers’ Plan)은 자격을 갖춘 구매자가 자신의 RRSP에서 최대 6만 달러를 인출해 집을 사거나 지을 수 있게 합니다. 규칙을 지키고 정해진 기간 안에 갚으면 인출액에 세금이 붙지 않습니다. 두 제도를 모두 활용한 구매자는 최대 10만 달러까지 마련할 수 있습니다. 자격을 갖춘 부부라면 최대 20만 달러까지 가능합니다. 실제 금액은 각자의 저축, 납입 한도 등에 따라 달라집니다.
신축 주택과 지역 세금 환급 확인하기
새로 지었거나 크게 개보수한 주택을 사는 생애 첫 구매자는 최대 5만 달러의 연방 GST/HST 환급을 받을 수 있습니다. 전액 환급은 100만 달러 이하 주택에 적용됩니다. 100만 달러에서 150만 달러 사이 주택은 규정에 따라 부분 환급이 적용될 수 있습니다. 온타리오 등에서는 취득세 환급도 받을 수 있습니다.
30년 상환 기간 고려하기
새로 지은 주택을 사는 생애 첫 구매자는 보험 모기지에 대해 30년 상환 기간을 적용받을 수 있습니다. 상환 기간이 길면 매달 갚는 금액이 줄고, 더 큰 모기지 승인을 받는 데 도움이 될 수 있습니다. 다만 그만큼 이자를 더 오래 내게 됩니다. 선택 전에 전체 대출 비용을 따져보는 것이 좋습니다.
적은 다운페이먼트로 집을 사면 실제로 어떤 모습일까
다운페이먼트 외의 비용까지 계산하기
다운페이먼트는 초기 비용의 한 부분일 뿐입니다. 이 밖에도 법무 비용, 취득세, 주택 점검비, 이사비, 재산 보험, 정산금, 그리고 모기지 보험료에 붙는 세금이 필요할 수 있습니다. 많은 구매자가 마감 비용으로 구매 가격의 약 1.5%에서 4% 정도를 잡지만, 정확한 금액은 주와 시, 주택 종류에 따라 달라집니다.
적은 출발점에서 자산 쌓기
5% 또는 10% 다운페이먼트로 시작하면 처음에는 집에 대한 순자산(에쿼티)이 적습니다. 그래도 매달 갚는 돈의 일부가 원금으로 들어가기 때문에 순자산은 조금씩 쌓입니다. 이 방식은 집을 몇 년간 보유할 생각이 있는 구매자에게 잘 맞습니다. 보유 기간이 길수록 시장 변화, 매도 비용, 초기 상환 부담을 감당할 여유가 더 생기기 때문입니다.
자주 묻는 질문
언제 20%를 모을 때까지 기다리는 편이 나을까요?
앞으로 몇 년 안에 소득이나 지출에 큰 변화가 생길 수 있다면 기다리는 것이 나을 수 있습니다. 출산 휴가, 이직, 가족 돌봄, 학업 복귀 계획 등이 여기에 해당합니다. 다운페이먼트가 크면 매달 갚는 금액이 줄어 이런 변화에 대비할 여유가 생깁니다.
집의 종류도 중요합니다. 예상 가능한 비용을 가진 집, 예를 들어 적립금이 튼튼한 새 콘도라면 20% 미만으로 사도 부담이 덜할 수 있습니다. 반면 지붕, 난방기, 배관, 기초가 낡은 오래된 단독주택은 집을 산 뒤에도 적은 다운페이먼트로는 감당하기 어려운 목돈이 들어갈 수 있습니다.
다운페이먼트를 증여받아도 되나요?
많은 경우 대출 기관은 직계 가족에게서 받은, 갚지 않아도 되는 증여를 다운페이먼트의 일부나 전부로 인정합니다. 보통 서명이 담긴 증여 확인서, 자금이 실제로 이체됐다는 증빙, 그 돈의 출처를 보여주는 은행 명세서가 필요합니다. 대출 기관은 자금 흐름을 확인할 수 있도록 마감 전에 증여금을 미리 입금해 두기를 요구하기도 합니다.
증여는 집을 더 일찍 사는 데 도움이 되지만, 모기지 심사를 대신해 주지는 않습니다. 여전히 소득, 신용, 부채 상환, 스트레스 테스트 요건을 충족해야 합니다. 또 마감 비용, 이사비, 그리고 집을 산 뒤의 여유 자금도 갖추고 있어야 합니다.
모기지 보험은 내가 상환하지 못할 때 나를 보호해 주나요?
아닙니다. 모기지 보험은 구매자가 아니라 대출 기관을 보호합니다. 실직하거나, 아프거나, 다른 재정적 어려움에 처해 상환하지 못할 때 대신 갚아 주지 않습니다. 집을 사기 전에, 저축으로 모기지와 필수 생활비를 얼마나 오래 감당할 수 있을지 따져보고, 수리비나 소득 변화에 대비할 여유가 전혀 없는 수준의 상환 부담은 피하는 것이 좋습니다.
이 가이드는 캐나다 전체 기준으로 작성됐지만, 실제 규칙과 지역 세금 환급은 주와 시에 따라 다릅니다. 캐나다에서 첫 집을 준비하는 한인에게도 유용한 내용입니다. 20%를 반드시 채워야 한다는 생각에 집 마련을 미루기보다, 5%나 10%로 시작할 때의 비용과 조건을 정확히 이해하는 것이 먼저입니다. 다운페이먼트 규모뿐 아니라 모기지 보험료, 마감 비용, 그리고 집을 산 뒤의 여유 자금까지 함께 계산해 자신에게 맞는 방식을 고르는 것이 중요합니다.
원문: RE/MAX Blog
