캐나다의 외국인 주택 매수 금지가 2027년 1월 1일 만료를 앞두고 있습니다. 부동산 업계 인사인 Yousaf Iqbal은 이 조치가 집값에는 거의 영향을 주지 못했지만, 콘도 시장을 얼어붙게 만들어 오히려 해가 됐다고 주장합니다.
이 글은 부동산 테크 그룹 Juwai IQI의 캐나다 법인 IQI Canada 디렉터인 Yousaf Iqbal의 오피니언 칼럼입니다. 저자는 업계 관계자이므로, 이해관계가 있는 시각이라는 점을 감안해 읽을 필요가 있습니다.
저자는 3년간의 실제 경험이 그동안의 예측을 확인해 줬다고 말합니다. 외국인 매수 금지는 집값에 거의 영향을 주지 못했지만, 콘도 시장을 깊게 얼어붙게 만들었다는 것입니다. 결국 순효과는 좋아진 것이 아니라 나빠졌다는 주장입니다.
외국인 구매자가 문제가 아니었던 이유
저자는 2022년 11월 이 매체에 외국인 매수 금지가 집값에 거의 영향을 주지 못할 것이라고 썼습니다. 3년이 지난 지금, 그 예측은 그대로 들어맞았습니다.
외국인 구매자는 많은 사람이 생각했던 ‘악당’이 아니었습니다. 캐나다부동산연구원(REIC)에 따르면, 가장 많을 때에도 이들은 대도시 거래의 3~5% 정도를 차지했을 뿐입니다. 연구원 자신도 이 금지 조치를 사실상 ‘상징적’인 것이라고 평가했습니다.
그런데도 콘도 시장에는 왜 중요한가
외국인 구매자가 애초에 큰 문제가 아니었다면, 올해 말 금지가 풀리든 말든 상관없지 않느냐고 물을 수 있습니다. 이들이 집값을 움직일 만큼 많지 않았던 것은 맞습니다. 바로 그 때문에 금지 조치가 집을 사려는 지역 실수요자에게 별 도움이 되지 못한 것입니다.
하지만 문제는 신규 콘도 시장입니다. 외국인 투자가 끊기면서 새 공급이 말라붙었습니다. 외국인 자금은 신규 콘도의 사전 분양(프리세일) 단계에서 특히 중요합니다. 개발사는 대출기관에게 전체 물량의 약 70%가 팔렸다는 것을 보여줘야 착공할 수 있는데, 외국인 구매자는 설계도만 보고 미리 사는(off the floor plan) 물량의 약 10%를 차지해 왔습니다. 이들이 빠지면 캐나다 개발사가 새 프로젝트를 시작하기가 훨씬 어려워집니다.
이런 이유로 지난해 개발사 24곳 이상이 총리와 주택장관에게 신축 주택은 금지 대상에서 빼달라고 요청하는 편지를 보냈습니다. 캐나다 정부(오타와)가 호주의 방식을 눈여겨보는 것도 같은 맥락입니다. 호주는 외국인이 기존 주택은 사지 못하게 막되, 신축 주택은 살 수 있도록 허용합니다.
지금 문제는 구매자가 너무 많은 게 아니라 너무 적은 것
저자는 지금 시장의 문제가 구매자가 너무 많은 것이 아니라 너무 적은 것이라고 말합니다. 금리가 정점에서 내려왔는데도, 투자 목적 구매자든 실거주 구매자든 여전히 움직이지 않고 있습니다.
지금 신규 주택 공급 흐름은 얼어붙어 있습니다. 2026년 1분기에는 30년 만에 처음으로 토론토에서 신규 콘도가 단 한 건도 분양되지 않았고, 완공되고도 팔리지 않은 물량이 기록적으로 쌓였습니다. 저자는 이 얼어붙은 콘도 시장의 원인 가운데 하나로, 해외에서 투자하는 구매자 10%를 막아버린 것을 꼽습니다.
구매자들이 망설이는 큰 이유 중 하나는 더 넓은 상황입니다. 미국과의 불확실한 무역 관계, 그리고 그것이 흔들리는 경제에 어떤 영향을 줄지 걱정하는 것입니다. 또 다른 이유는 오늘 산 콘도가 2년 뒤에 오를지 내릴지 확신할 수 없다는 점입니다. 광역토론토(GTA)의 평균 콘도 가격은 2022년 초 약 80만 달러에서 지금은 약 63만9,000달러로 떨어졌고, 많은 사람이 값이 더 내릴까 봐 지켜보며 기다리고 있습니다.
사전 분양이 중요한 이유
새 주택을 짓는 일은 적절한 집이 필요한 사람들에게도, 경제 전체에도 중요합니다. 건설업은 2024년 온타리오 경제에 566억 달러를 보탰는데, 이는 주 GDP의 6.4%에 해당하며 약 60만 명을 고용합니다. 새 타워가 올라가면 건설사와 기능공, 자재 공급업체, 감정평가사, 이사업체, 나아가 길모퉁이 카페 직원에게까지 돈이 돌기 시작합니다. 하지만 신규 주택 건설이 얼어붙으면 그 모든 활동도 멈춥니다.
저자는 자본을 두 팔 벌려 환영해야 한다고 봅니다. 다른 분야의 사례로, 캐나다가 2026년 1월 무역 합의에서 중국산 전기차 관세를 낮추자 중국 자동차 회사 BYD가 캐나다에 공장 건설을 검토하고 올해 전국에 20곳 넘는 대리점을 여는 점을 들었습니다. CMHC는 2030년까지 350만 채의 새 집이 필요하다고 보며, Carney 총리는 주택 건설 속도를 약 두 배로 올리려 합니다. 저자는 건설을 다시 돌리고 얼어붙은 콘도 공급을 되살리려면, 외국인 매수 금지를 신축에 한해서라도 풀어야 한다고 결론짓습니다.
이 주장은 콘도 공급을 되살리는 데 초점을 맞추고 있지만, 실수요자 입장에서는 짚어볼 부분도 있습니다. 외국인 자금이 다시 들어오면 신규 콘도 착공에는 도움이 될 수 있으나, 단기적으로 기존 콘도 가격에 어떤 영향을 줄지는 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 토론토 콘도 매수를 고민하는 한인 실수요자라면, 이번 만료가 신축 시장에 국한될지 아니면 기존 주택까지 넓어질지 정책의 세부 내용을 함께 지켜보는 것이 중요합니다. 저자가 업계 관계자라는 점도 감안해, 여러 시각을 비교하며 판단할 필요가 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
