이번 주 캐나다 부동산·경제 지표는 ‘표면은 나아졌지만 속은 취약하다’는 그림을 보여줍니다. 외국인 투자가 사상 최고 수준으로 늘었지만 그 성격이 다르고, 주택 구입에 필요한 소득은 여전히 중위소득의 거의 두 배에 이릅니다.
Better Dwelling이 한 주간 발표된 캐나다 부동산·경제 자료를 정리했습니다. 이번 주는 외국인 자본이 어디로 흘러갔는지, 집을 사려면 얼마의 소득이 필요한지, 그리고 세대 간 소득 격차가 어떻게 벌어졌는지를 다뤘습니다. 세 가지 지표 모두 ‘수치상 개선’과 ‘실제 체감’ 사이의 간극을 드러냅니다.
외국인 투자 급증, 신뢰가 아니라 부채 신호
캐나다로 들어온 외국인 투자가 크게 늘었습니다. 하지만 이것이 언론이 전하는 것처럼 캐나다 경제에 대한 신뢰의 표시일까요. 외국인 투자의 12개월 누적액은 5월에 2,560억 달러로, 2022년 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.
문제는 이 돈이 어디로 갔는지입니다. BMO 보고서에 따르면 이 자금은 주식이 아니라 채권에 집중됐습니다. 성장과 생산성에 대한 믿음이라기보다는, 캐나다의 부채에 돈을 거는 성격이 강하다는 뜻입니다. Better Dwelling은 이를 앞으로 다가올 부채 위기의 신호로 해석했습니다.
집 사려면 중위소득의 거의 두 배 필요
주택 구입여력은 좋아지고 있습니다. 열 개 분기 연속으로 개선돼, 역대 가장 긴 개선 흐름을 이어갔습니다. 하지만 ‘더 나아졌다’가 곧 ‘감당할 수 있다’는 뜻은 아닙니다.
내셔널뱅크 자료를 보면, 전형적인 주택의 모기지를 갚는 데 중위 가구소득의 51%가 들어갑니다. 소득의 절반이 넘는 돈을 집값 상환에 써야 한다는 의미입니다. 구입여력이 계속 개선됐다고 해도, 실제로 집을 사려면 여전히 중위소득의 거의 두 배에 가까운 소득이 필요한 셈입니다.
청년층 소득은 50년 전보다 낮아
세대 간 격차도 뚜렷합니다. 중위소득은 2024년 46,300달러에 머물렀는데, 물가를 반영하면 2023년과 사실상 차이가 없었습니다. 실질소득(물가를 반영한 소득)은 대체로 2021년에 정점을 찍은 뒤 물가 상승을 따라잡지 못하고 있습니다.
연령별로 나눠 보면 차이가 더 커집니다. 고령 가구는 이런 흐름을 거슬러 새로운 최고 소득을 기록한 반면, 청년층은 오히려 뒤처졌습니다. 청년층의 소득은 50년 전보다도 낮은 수준입니다. 자산을 이미 쌓은 세대와 이제 막 출발하는 세대 사이의 간극이 소득에서부터 벌어지고 있는 것입니다.
이번 주 지표를 종합하면, 캐나다 경제의 겉과 속이 다르게 움직이고 있음을 알 수 있습니다. 외국인 자본은 사상 최고로 유입됐지만 채권에 쏠려 있고, 주택 구입여력은 개선됐지만 여전히 소득의 절반 이상을 상환에 써야 하며, 청년층 소득은 반세기 전보다 낮습니다. 캐나다에 자리 잡은 한인 실수요자, 특히 사회 초년생이라면 ‘지표가 좋아졌다’는 뉴스만 보고 안심하기보다, 소득 대비 상환 부담이 실제로 어느 정도인지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.
향후 전망
외국인 자본이 채권에 계속 쏠리는 흐름이 이어진다면, 부채에 대한 의존이 커지면서 경제의 취약성이 더 드러날 수 있습니다. 주택 구입여력이 열 개 분기 연속 개선됐더라도, 소득이 뒷받침되지 않으면 실수요자가 체감하는 부담은 쉽게 낮아지지 않을 것으로 보입니다.
원문: Better Dwelling
