부동산 거래에서 ‘있는 그대로(as-is)’ 조항이 파는 쪽에 완전한 면책을 준다는 오해가 널리 퍼져 있습니다. 하지만 온타리오 법원은 특정한 경우에는 이 조항이 파는 쪽을 보호하지 못한다고 일관되게 판단해 왔습니다.
부동산 업계에는 ‘있는 그대로, 그 자리 그대로(as-is, where-is)’라는 문구를 매매 계약서(APS)에 넣은 파는 쪽에게 이 조항이 방패가 되어 절대적인 면책을 준다는 오해가 자주 있습니다. 마찬가지로 사는 쪽은 ‘있는 그대로’ 팔리는 매물의 상태를 더 조심스럽게 여기며, 계약 후 하자를 발견하더라도 아무런 법적 구제 수단이 없다고 믿는 경우가 많습니다. 그러나 두 가정 모두 사실이 아닙니다.
‘있는 그대로’ 팔린 집에서 파는 쪽에게 책임을 묻는 일이 더 까다로운 것은 맞습니다. 하지만 이 조항이 완전한 방패가 되어, 문제가 생겼을 때 사는 쪽이 모든 법적 구제 수단을 잃게 되는 것은 결코 아닙니다. 고객에게 조언하는 부동산 중개인에게는 온타리오 법원이 이 조항을 어떻게 해석하는지, 그리고 이 조항이 명백한 하자와 잠재적 하자와 어떻게 맞물리는지를 이해하는 것이 위험을 관리하고 계약 후 소송을 피하는 데 꼭 필요합니다.
명백한 하자와 잠재적 하자, 결정적 차이
‘있는 그대로’ 조항의 의미를 이해하려면 먼저 ‘매수인 위험부담 원칙(caveat emptor)’이라는 법리를 알아야 합니다. 이는 사는 쪽이 매물의 상태를 스스로 조사하고 확인해야 한다는 원칙으로, 흔히 ‘구매자 주의(buyer beware)’라고도 부릅니다. 계약서에 ‘있는 그대로, 그 자리 그대로’라는 문구가 있더라도, 파는 쪽은 여전히 특정 하자는 알려야 할 수 있습니다. 법원은 부동산 하자를 두 가지로 나눕니다.
명백한 하자(patent defect)는 사는 쪽이나 홈인스펙터가 눈으로 쉽게 발견할 수 있는 하자입니다. 천장의 균열, 주방의 빠진 타일, 깨진 창문 같은 것이 여기에 해당합니다. 매수인 위험부담 원칙에 따라 사는 쪽이 이런 명백한 하자의 위험을 떠안으며, 파는 쪽은 이를 알릴 의무가 없습니다.
잠재적 하자(latent defect)는 사는 쪽이나 홈인스펙터가 쉽게 발견할 수 없는 하자입니다. 페인트로 가려진 누수, 단열재로 덮인 지붕 손상, 은폐됐거나 쉽게 발견되지 않는 기초 균열 등이 여기에 속합니다.
‘있는 그대로’ 조항이 실제로 지켜 주는 범위
일반적으로 ‘있는 그대로’ 조항은 파는 쪽이 어떤 진술이나 보증도 하지 않으며 사는 쪽이 모든 위험을 떠안아야 한다는 점을 명시함으로써 파는 쪽을 책임에서 보호합니다. 요컨대 이 조항은 파는 쪽이 매물의 적합성이나 상태에 대해 아무런 진술을 하지 않는다는, 매수인 위험부담 원칙의 취지를 다시 한번 강조하는 장치입니다.
‘있는 그대로’ 조항에도 불구하고 파는 쪽이 책임지는 경우
온타리오 법원은 다음 세 가지 경우에는 ‘있는 그대로’ 조항이 파는 쪽을 보호하지 못한다고 일관되게 판단해 왔습니다.
첫째, 안전이나 거주 적합성에 영향을 주는 ‘알려진 잠재적 하자’입니다. 파는 쪽이 매물을 위험하거나 유해하게 만들거나 사람이 살기에 부적합하게 만드는 잠재적 하자(예를 들어 독성 곰팡이, 심각한 구조 손상, 화재 위험을 낳는 결함 있는 전기 설비 등)를 알고 있었다면, 이를 알릴 의무가 있습니다. 파는 쪽이 이를 알리지 않았다면 ‘있는 그대로’ 조항을 넣었다는 이유로 책임을 피할 수 없습니다.
둘째, 파는 쪽의 적극적인 은폐입니다. 파는 쪽이 하자를 감추기 위해 적극적으로 행동했다면 ‘있는 그대로’ 조항으로 책임을 피할 수 없습니다. 예를 들어 매물의 구조적 문제를 감추려고 드라이월을 설치하거나, 매물을 내놓기 전에 독성 곰팡이 문제를 감추려고 벽에 페인트를 칠하는 경우입니다. 이런 사기적 은폐는 파는 쪽에게 주어졌을 보호를 무효로 만듭니다.
셋째, 구체적 질문에 대한 거짓이나 오도하는 답변입니다. 사는 쪽이 파는 쪽이나 리스팅 에이전트에게 “지하실이 침수된 적이 있나요?”처럼 구체적인 질문을 했는데 파는 쪽이 거짓말을 하거나 오도하는 반쪽짜리 사실을 말했다면, 파는 쪽은 사기적 또는 과실에 의한 허위진술로 책임을 질 수 있습니다. 사는 쪽을 계약에 끌어들이려고 오도하는 진술을 한 파는 쪽은 이 조항으로 보호받지 못합니다.
중개인을 위한 실무 조언
‘있는 그대로’ 조항이 계약에 포함되는 거래를 맡고 있다면, 갈등과 본인의 책임을 줄이기 위해 다음을 고려해야 합니다.
파는 쪽을 대리하는 경우, 파는 쪽 고객이 ‘있는 그대로’ 조항을 넣기만 하면 절대적 면책을 받아 책임을 피할 수 있다는 인상을 주지 말아야 합니다. 그리고 본인이나 파는 쪽 고객이 숨겨졌거나 쉽게 발견되지 않는 하자를 알게 되면, 그 잠재적 하자를 알리도록 권해야 합니다. 또 파는 쪽이 ‘있는 그대로’로 팔겠다고 고집한다면, 서로 어긋나는 진술이 책임 노출을 만들 수 있으므로 매도인 물건정보 진술서(SPIS) 작성이 바람직한지 신중히 판단해야 합니다.
사는 쪽을 대리하는 경우, ‘있는 그대로’ 조항은 곧바로 철저하고 독립적인 홈인스펙션을 받아야 한다는 신호로 삼아야 합니다. 사는 쪽 고객이 홈인스펙션을 하지 않겠다고 고집한다면 그 지시를 서면으로 받아 두어야 합니다. 또 매물 상태에 대해 궁금한 점이 있으면(누수, 지붕 손상, 배관 문제 등) 모든 질문을 리스팅 에이전트에게 서면으로 해야 합니다. 파는 쪽은 법적으로 진실하게 답하거나 답변을 거부한다고 밝혀야 할 의무가 있습니다. 아울러 파는 쪽이 ‘있는 그대로’ 팔 생각이더라도, 사는 쪽을 보호할 조항을 넣는 것이 신중한 선택입니다. 예를 들어 고객이 지붕이나 지하실 누수를 걱정한다면 이에 대한 보증 조항을 넣는 것이 좋습니다. 그 조항이 결국 계약서에서 빠지더라도, 조항을 넣으려 했다는 사실 자체가 사는 쪽 고객의 이익을 지키기 위한 중개인의 직무를 다했음을 보여줍니다.
정리하면, 계약 후 분쟁을 최소화하려면 중개인이 숨은 하자의 고지를 권하고, ‘있는 그대로’ 조항을 넣는 것만으로 책임을 피할 수 있는 것은 아니라는 한계를 고객이 분명히 이해하도록 도와야 합니다. 이 글은 온타리오와 광역토론토(GTA)에서 16년 넘게 부동산법과 상법을 다뤄 온 바킬리 법률그룹(Vakili Law Group)의 대표 변호사 바비 바킬리(Bobby Vakili)가 정리한 내용입니다.
집을 사고파는 한인 실수요자에게도 시사점이 큽니다. ‘있는 그대로’ 매물이라고 해서 무조건 포기할 필요는 없지만, 반드시 독립적인 홈인스펙션을 받고, 걱정되는 부분은 구두가 아니라 서면으로 질문하며, 필요한 보증 조항을 계약에 반영해 두는 것이 스스로를 지키는 방법입니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
