광역토론토(GTA) 집값이 8월 한 달 만에 0.9% 떨어지며 올해 가장 큰 월간 낙폭을 기록했습니다. 거래는 2000년 이후 두 번째로 부진한 8월이었고, 팔리지 않은 매물은 2008년 이후 가장 많이 쌓였습니다. 세 지표가 같은 방향을 가리키면서 토론토 집값 하락 국면이 아직 끝나지 않았다는 신호가 뚜렷해졌습니다.
토론토지역부동산협회(TRREB)가 발표한 8월 자료는 시장이 다시 빠르게 움직이고 있음을 보여줍니다. 다만 방향은 업계가 바라던 쪽이 아닙니다. 거래는 줄고 매물은 역대 최상위권으로 쌓였으며, 그 결과 올해 들어 가장 가파른 가격 하락이 나왔습니다.
시점도 좋지 않습니다. 하루 전 캐나다중앙은행이 기준금리를 2.25%로 동결하면서, 금리 인하가 시장을 끌어올릴 것이라는 기대도 함께 약해졌습니다. 금리가 당분간 지금 수준에 머문다면 이자 부담이 줄어 매수 여력이 살아나기를 기다리던 수요는 더 오래 관망하게 됩니다.
집을 사려는 사람에게는 선택지가 늘어난 국면이고, 팔려는 사람에게는 경쟁자가 늘어난 국면입니다. 아래 세 가지 지표가 지금 토론토 시장이 어디에 서 있는지를 보여줍니다.
토론토 집값, 2021년 1월 이후 가장 낮은 수준
8월 평균 집값은 한 달 만에 0.9%(8,700달러) 내린 925,900달러를 기록했습니다. 올해 나온 월간 변동 가운데 가장 큰 폭입니다.
1년 전과 비교하면 4.5%(43,200달러) 낮고, 2022년 3월 사상 최고치와 비교하면 27.7%(353,900달러) 낮습니다. 고점에서 집 한 채 값의 4분의 1이 넘게 빠진 셈입니다. 지금 가격은 2021년 1월 이후 가장 낮은 수준으로, 지난 5년 반 동안의 상승분이 사실상 모두 사라졌습니다.
주목할 부분은 하락이 여전히 진행 중이라는 점입니다. 3년 넘게 이어진 조정인데도 8월에 올해 최대 낙폭이 나왔다는 것은, 가격을 떠받치던 힘이 아직 회복되지 않았다는 뜻입니다.
거래량, 2000년 이후 두 번째로 부진한 8월
8월 거래는 1년 전보다 3.0%(154건) 줄어든 5,060건이었습니다. 감소폭 자체는 크지 않지만, 이미 약해질 대로 약해진 물량에서 더 줄었다는 점이 중요합니다. 2000년 이후 8월 기준으로는 2024년에 이어 두 번째로 낮은 거래량입니다.
새로 나온 매물은 12,080건으로 1년 전보다 14.0%(2,410건) 급감했습니다. 다만 이 수치는 그대로 받아들이기 어렵습니다. 8월은 원래 신규 매물이 많이 나오는 달이 아닌 데다, 지난해 8월이 역대 두 번째로 많았기 때문에 올해 줄어드는 것은 예상된 일이었습니다.
신규 매물이 줄었는데도 시장의 균형은 여전히 한쪽으로 기울어 있습니다. 거래를 신규 매물로 나눈 비율(SNLR)은 37.5%에 머물렀습니다. 이 수준은 구매자 우위 시장, 즉 가격이 더 내려갈 것으로 보는 구간입니다.
매물 재고, 2008년 이후 가장 많이 쌓였다
신규 매물 감소가 가격에 가해지는 압력을 실제보다 작아 보이게 만들 수 있습니다. 팔리지 않고 남아 있는 총 활성 매물이 8월에 24,480건으로, 1년 전보다 9.0%(2,000건) 늘었기 때문입니다.
이 정도 재고는 8월 기준으로 2008년 이후, 그러니까 18년 만에 가장 많은 수준입니다. 새로 나오는 매물이 줄어도 이미 쌓인 물량이 소화되지 않으면 파는 쪽끼리의 경쟁은 계속됩니다. 재고가 쌓일수록 가격을 낮춰야 팔리는 구조가 굳어집니다.
거래는 줄고 재고는 늘어난 조합은, 지금 시장이 수요 부족과 공급 과잉을 동시에 겪고 있다는 뜻입니다. 세 지표 가운데 어느 하나만 나빠진 것이 아니라는 점이 이번 8월 자료의 핵심입니다.
매체는 광역토론토 주택시장이 여전히 침체 국면에 있다고 진단합니다. 곧 반등이 온다고 보는 시각에 대해서는, 이 정도 규모의 조정이 보통 지속되는 기간의 절반 정도밖에 지나지 않았다는 점을 들어 다소 낙관적이라고 지적합니다.
가격이 크게 조정됐는데도 문제가 풀리지 않는 이유는 따로 있습니다. 27.7%가 떨어진 지금도 집값은 여전히 많은 사람의 구매력 밖에 있습니다. 특히 생애 첫 주택 구매에 나설 나이대인 사회 초년층에게 그렇습니다. 매체는 이 핵심 연령층이 더 저렴한 지역으로 대거 빠져나가고 있으며, 이 문제를 풀지 못하면 시장 침체가 더 길어질 수 있다고 경고합니다.
토론토와 그 주변에 정착한 한인 가정에도 이 흐름은 두 방향으로 작용합니다. 집을 사려는 쪽에는 선택할 매물이 많고 협상 여지도 커진 시기입니다. 반대로 이미 집을 보유했거나 지금 팔아야 하는 쪽에는 가격을 낮추지 않으면 거래가 성사되기 어려운 시기입니다. 같은 자료가 두 집단에 정반대로 읽히는 국면입니다.
향후 전망
단기적으로는 재고가 얼마나 줄어드는지가 관건입니다. 가을 성수기에 거래가 늘어 활성 매물이 줄어든다면 가격 하락 속도도 완만해질 수 있습니다. 반대로 지금처럼 24,000건대 재고가 유지된다면 파는 쪽의 가격 조정 압력은 계속됩니다.
중기적으로는 금리와 인구 이동이 변수입니다. 기준금리가 2.25%에 머무는 기간이 길어질 경우 이자 부담이 줄기를 기다리는 수요는 계속 관망할 가능성이 큽니다. 여기에 사회 초년층의 이탈이 이어진다면 실수요 기반 자체가 얇아져 회복이 더 늦어질 수 있습니다.
원문: Better Dwelling
