광역토론토(GTA) 산업용 부동산 공실률이 이번 조정 국면 들어 처음으로 두 분기 연속 떨어졌습니다. 2025년 3분기 2.9%로 정점을 찍은 뒤 올해 2분기 2.2%까지 내려왔습니다. 지난 2년간 세입자에게 유리했던 조건이 풀리기 시작했다는 신호입니다.
이 분석은 콜리어스(Colliers) 토론토 산업용 부동산 담당인 하르잡 싱 마카르가 직접 쓴 글입니다. 그는 콜리어스 토론토 산업용 리서치팀이 5년간 낸 분기 시장보고서 22개를 2021년 1분기부터 2026년 2분기까지 전부 다시 읽어, 공실률이 어떻게 이렇게 낮아졌다가 어떻게 조정됐고 정확히 어디에서 방향이 바뀌었는지를 정리했습니다.
지난 2년 가까이 GTA에서 임대 만기가 다가온 세입자에게 가장 현명한 선택은 아무것도 하지 않는 것이었습니다. 분기마다 빈 공간이 늘었고, 임대료는 더 내려갔으며, 임대인은 이전보다 더 협상에 응했기 때문입니다. 그 계산이 깨졌습니다.
산업용 부동산은 물류창고와 공장, 배송센터가 들어서는 공간입니다. 온라인 쇼핑과 물류가 늘면서 팬데믹 기간에 가장 뜨거웠던 시장이고, 그만큼 조정도 컸습니다.
콜리어스 자료로 본 GTA 산업용 공실률의 반전
GTA 산업용 공실률은 2022년 중반 0.2% 수준까지 떨어지며 바닥을 찍었습니다. 사실상 빈 공간이 없는 시장이었습니다.
이후 3년 동안 거의 쉬지 않고 올라 2025년 3분기와 4분기에 2.9%로 정점을 기록했습니다. 그리고 방향이 바뀌었습니다. 2026년 1분기 2.5%, 2분기 2.2%로 두 분기 연속 하락했습니다. 이번 조정이 시작된 뒤 처음 있는 일입니다.
위 그래프를 보면 상승은 3년에 걸쳐 완만하게 이어졌지만, 최근 하락은 두 분기 만에 0.7%포인트나 꺾였습니다. 오르던 속도보다 내려오는 속도가 빠르다는 점이 이번 반전의 특징입니다.
여기까지 어떻게 왔나
임대료는 같은 이야기를 반대쪽에서 보여줍니다. 순 호가 임대료는 2021년 초 제곱피트당 10.54달러에서 시작해 2023년 3분기 18.57달러까지 올랐습니다. 약 2년 반 만에 거의 두 배가 된 것입니다.
그 호황기에 착공됐던 신규 공급이 뒤늦게 시장에 풀리면서, 이후로는 거의 매 분기 임대료가 밀렸습니다. 2026년 2분기 기준 16.22달러로, 고점 대비 약 13% 조정된 수준입니다.
그래프에서 보듯 임대료 하락은 공실률보다 먼저 시작됐고, 아직 반등으로 돌아서지는 않았습니다. 공실은 줄기 시작했지만 임대료는 여전히 내려가는 구간에 있다는 뜻입니다.
필 지역에서는 어떻게 보이나
콜리어스는 GTA를 중부(Central)·동부(East)·북부(North)·서부(West) 네 권역으로 나눕니다. 이 가운데 서부가 필 리전(Peel Region)과 핼턴(Halton)을 아우르는 권역입니다.
서부는 재고 기준으로 가장 큰 권역이면서, 오르내림 양쪽에서 GTA 평균보다 더 멀리, 더 빠르게 움직였습니다. 서부 공실률은 2025년 3분기 3.3%로 GTA 전체 정점보다 0.4%포인트 높은 자리까지 올랐다가, 이후 세 분기 연속 떨어져 2.3%가 됐습니다. 위 비교 그래프에서 노란색 선(서부)이 남색 선(GTA 전체)보다 먼저 오르고 먼저 꺾이는 모습이 그대로 드러납니다.
콜리어스의 2026년 2분기 보고서는 그 분기 시장이 강했던 가장 큰 이유로 서부 권역을 지목합니다. 이 권역에서만 약 200만 제곱피트가 흡수됐고, 서부의 빈 공간은 2024년 3분기 이후 가장 적은 수준까지 줄었습니다.
필자는 여기에서 한 가지를 짚습니다. 임대 만기를 앞두고 한 분기만 더 기다렸다가 계약하려 했다면, 불편한 사실을 마주하게 된다는 것입니다. 2년간 세입자에게 협상력을 줬던 조건이 풀리고 있고, 그 변화를 필 지역이 뒤따르는 게 아니라 앞장서서 이끌고 있기 때문입니다.
기다리고 있었다면 무슨 의미인가
콜리어스 토론토 산업용 중개인들은 매주 수요일 오전 8시에 모여 그 주에 성사된 거래를 공유하고 시장에서 본 것을 나눕니다.
필자는 이 자리에서 3년 만에 처음으로 렌트프리, 즉 임대료를 내지 않는 기간이 보름에서 한 달 정도에 그치는 거래가 성사되는 것을 듣고 있다고 전합니다. 2024년이나 2025년만 해도 그 정도 조건은 회의실에 있던 사람들을 어리둥절하게 했을 것입니다. 경쟁 물량이 그렇게 많이 남아 있는 상황에서 임대인이 그렇게 적은 조건만 주고 계약을 따낼 수는 없었기 때문입니다. 지금은 같은 말을 해도 “그럴 만하다”는 반응에 가깝습니다.
다만 협상력이 하룻밤 사이에 뒤집힌 것은 아닙니다. 임대료는 여전히 고점보다 두 자릿수 낮고, 두 분기의 개선이 3년에 걸친 조정을 지우지는 못합니다.
필자의 결론은 분명합니다. 지금 계약할지, 다음 분기에 더 나은 조건을 볼지 저울질하는 세입자에게 셈법이 달라졌다는 것입니다. 그리고 지난 5년 가운데 GTA 산업용 세입자에게 가장 좋았던 창은 방금 끝난 12개월이었을 가능성이 크다고 봅니다.
이 흐름은 창고를 쓰는 사업체에 곧바로 비용 문제로 다가옵니다. 식자재 유통이나 무역, 온라인 판매처럼 보관 공간이 필요한 업종에서는 임대료와 렌트프리 조건이 한 해 손익을 좌우합니다. 지난 2년간 계약을 미루며 더 나은 조건을 기다린 것이 합리적인 판단이었다면, 지금은 그 전략의 유효기간이 끝나가는 국면입니다.
한인 사업체가 많이 자리 잡은 미시사가와 브램턴 일대가 바로 서부 권역, 즉 필 리전에 속한다는 점도 눈여겨볼 부분입니다. 이 지역은 GTA 평균보다 공실률이 더 크게 떨어졌고 흡수도 가장 빨랐습니다. 창고나 작업장 계약을 앞두고 있다면, 시장 전체 평균이 아니라 이 권역의 흐름을 기준으로 판단하는 편이 실제에 가깝습니다.
향후 전망
단기적으로는 3분기 지표가 하락 흐름을 이어가는지가 관건입니다. 세 분기 연속 공실률이 떨어진다면 이번 반전이 일시적 반등이 아니라 방향 전환이라는 해석에 힘이 실립니다.
중기적으로는 신규 공급이 얼마나 남아 있는지가 변수입니다. 호황기에 착공된 물량이 대체로 소화됐다면 임대료 반등 시점도 앞당겨질 수 있습니다. 반대로 관세 갈등으로 제조와 물류 수요가 둔화될 경우, 흡수 속도가 다시 느려질 가능성도 남아 있습니다.
원문: Storeys
