토론토 플레밍던파크(Flemingdon Park)의 15층짜리 오피스 건물이 임대주택으로 바뀌어 온타리오주택건설협회(OHBA) 대상을 받았습니다. 오피스를 주거로 바꾸는 전환이 좀처럼 자리 잡지 못한 가운데, ‘e-lofts’는 설계와 재무 조건이 맞아떨어졌을 때 상업 건물이 새 생명을 얻을 수 있음을 보여주는 드문 사례입니다.
토론토 플레밍던파크에 자리한 e-lofts는 15층 규모의 오피스-주거 전환 사업으로, 공사 막바지에 OHBA 2026 어워즈 오브 디스팅션에서 ‘올해의 고층 건물(High-Rise Building of the Year)’로 선정됐습니다. 개발사 아멕슨 디벨롭먼트의 보도자료에 따르면, “뛰어난 건축·혁신·디자인”을 인정받았다고 합니다. 이 상은 온타리오주에서 기존 건물을 새 용도로 바꾸는 사업이 워낙 적기 때문에 더 의미가 큽니다. 이 임대 전용 주택 사업은 2025년 봄 처음 제안됐습니다.
오피스를 주거로 바꾸자는 아이디어는 코로나19 유행 끝 무렵 빠르게 주목받았습니다. 당시 빈 오피스 건물이 사상 최고 수준으로 많았고, 주택은 턱없이 부족했기 때문입니다. 비어 있는 오피스를 아파트나 콘도로 바꾸면 되지 않겠느냐는 발상이었습니다.
전환이 생각만큼 쉽지 않은 이유
하지만 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 토론토의 오래된 오피스 건물은 주거 배치에 맞지 않는 물리적 특성을 지닌 경우가 많습니다. 예를 들어 오피스는 바닥 면적이 깊어 건물 중앙까지 햇빛이 들지 않거나, 엘리베이터가 너무 적거나, 배관 용량이 부족합니다. 이런 결함을 고치는 데 돈이 많이 들어, 차라리 건물을 허무는 편이 낫다고 판단하게 만듭니다.
여기에 토론토의 오피스 대체 요건 같은 규제, 그리고 캘거리의 도심 오피스 전환 프로그램 같은 지방정부 보조금이 없다는 점도 걸림돌입니다. 캘거리는 조건을 충족하는 전환 사업에 제곱피트당 최대 75달러를 지원하는데, 토론토에는 이런 제도가 없어 전환의 재무·실무 타당성이 떨어집니다.
그런데도 아멕슨의 e-lofts는 예외였습니다. 아멕슨 디벨롭먼트의 애슐링 에번스 부동산 담당 부사장은 “모든 건물이 전환에 적합한 것은 아니다. 이 건물은 주거용 로프트로 성공적으로 전환할 수 있는 모든 조건을 갖췄다는 점에서 특별하다”고 말했습니다. 그는 “연면적이 30만 제곱피트가 넘어, 331가구에 기반 시설 비용을 효율적으로 나눌 수 있다”고 설명했습니다. 반면 10만~20만 제곱피트 정도의 작은 건물은 규모의 경제가 부족해 전환의 재무 타당성을 맞추기 어렵습니다.
중앙 배치 엘리베이터와 넓은 규모가 전환의 토대
건물 크기에 더해, 옛 플레밍던파크 오피스 건물의 설계도 주거에 최적의 바탕이 됐습니다. 에번스 부사장은 “중앙에 배치된 엘리베이터 코어 덕분에 가구 배치를 최적으로 할 수 있다”며 “많은 오피스 건물은 코어가 한쪽으로 치우쳐 있어 배치가 제한되고, 주거 전환이 비효율적이거나 아예 불가능하다”고 말했습니다.
더 큰 주거용 창을 내기 위해 무겁고 큰 프리캐스트 외벽을 걷어내는 작업은 까다로웠지만, 아멕슨은 이 건물의 상업용 이력을 오히려 장점으로 봤습니다. 에번스 부사장은 “기존 구조를 활용하는 전환 방식은 처음부터 새로 짓는 것보다 더 빠르고 지속 가능하게 주택을 공급한다”고 말했습니다. 실제로 사업 속도도 빨라, 건축 신청서를 처음 낸 지 2년 남짓 만인 2027년 여름 입주가 예정돼 있습니다.
로프트형 가구에는 12피트 높이의 바닥부터 천장까지 이어지는 창, 광택 콘크리트 바닥, 노출된 나선형 덕트, 구조물을 그대로 드러낸 인더스트리얼 감성의 디자인이 적용됩니다. 전환 과정에는 친환경 요소도 대거 담겼습니다. 공기 질과 효율을 높이는 탄소 배출 없는 기계 설비, 녹색 지붕과 빗물 재활용 시스템, 그리고 모든 주차 공간에 설치되는 전기차 충전기 등입니다.
옥상 수영장까지, 다양한 편의시설
입주민은 여러 편의시설도 이용할 수 있습니다. 피트니스 센터, 코워킹 공간, 반려동물 데이케어, 그리고 1만 2천 제곱피트 규모의 옥상 테라스가 마련됩니다. 옥상에는 소금물 수영장, 라운지, 공용 허브 정원, 야외 운동 구역이 들어섭니다.
오피스를 주거로 바꾸는 전환은 한때 기대만큼 확산되지는 못했습니다. 그런 가운데 e-lofts는 설계와 재무 조건이 맞아떨어지면 상업 공간도 새 생명을 얻을 수 있다는 것을 보여주는 드문 사례로 남게 됐습니다.
오피스-주거 전환은 토론토를 비롯한 광역토론토 한인 실수요자에게도 관심을 둘 만한 흐름입니다. 빈 오피스를 임대주택으로 바꾸면 기존 구조를 활용해 더 빠르게 공급할 수 있어, 주택 부족을 더는 데 도움이 될 수 있기 때문입니다. 다만 e-lofts처럼 규모와 설계 조건이 맞는 건물이 많지 않고, 토론토에는 캘거리 같은 전환 보조금 제도도 없어 이런 사례가 흔해지기는 쉽지 않습니다. 임대주택을 찾는 수요자라면 2027년 여름 입주를 앞둔 이 사업의 임대 조건을 눈여겨볼 만합니다.
향후 전망
토론토가 캘거리처럼 전환 보조금 제도를 도입하거나 오피스 대체 규제를 완화한다면, e-lofts 같은 사례가 더 늘어날 여지가 있습니다. 반대로 지금처럼 규제와 재무 장벽이 유지된다면, 적합한 조건을 갖춘 소수의 건물에서만 전환이 이뤄질 가능성이 큽니다. 당분간은 이번 OHBA 수상 사례가 다른 개발사들의 전환 검토에 참고가 될 것으로 보입니다.
원문: Storeys
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