매달 월세로 1,800달러를 내고 있다면, 같은 돈으로 집을 살 경우 어느 정도의 주택을 마련할 수 있을까요? 모기지 상환액부터 재산세·보험·유지비까지 모두 더해, 매수와 임차 중 무엇이 내게 맞는지 단계별로 따져봅니다.
매수와 임차를 비교할 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 “집을 사면 월세보다 훨씬 더 내야 하는 것 아닌가”입니다. 하지만 실제로는 모기지 상환액만 비교해서는 답이 나오지 않습니다. 재산세, 보험, 유지비 같은 숨은 비용까지 모두 더해야 진짜 부담을 알 수 있습니다. 이 글에서는 월 1,800달러를 기준으로, 같은 돈으로 살 수 있는 집의 가격대와 매수·임차 각각의 장단점을 차근차근 살펴봅니다.
핵심 요약
- 금리 4.5%, 다운페이먼트 20%, 25년 상환을 기준으로 하면, 모든 보유비용을 더했을 때 월 1,800달러의 주거예산으로 약 33만~34만 달러대의 주택을 살 수 있습니다.
- 매수와 임차의 총비용에는 재산세, 보험, 유지비, 그리고 해당된다면 콘도 관리비까지 포함되며, 이 모두를 월 주거예산에 넣어 계산해야 합니다.
- 다운페이먼트를 늘리는 것이 유리합니다. 월 모기지 상환액이 줄고, CMHC 모기지 보험(다운페이먼트가 적을 때 의무로 드는 보험)을 내지 않아도 되기 때문입니다.
- 집을 사는 것이 늘 더 나은 선택은 아닙니다. 몇 년 안에 이사할 가능성이 높거나 현금을 손에 쥐고 있어야 한다면, 지금은 임차가 더 합리적일 수 있습니다.
- 매수 vs 임차 계산기를 쓰면 다운페이먼트 규모나 매매가 같은 여러 조건을 바꿔가며, 각 항목이 내가 감당할 수 있는 금액에 어떤 영향을 주는지 직접 볼 수 있습니다.
모기지 상환액은 얼마일까?
매수와 임차를 따질 때 좋은 출발점은, 모기지 상환액이 지금 내는 월세보다 크게 높은지 확인하는 것입니다. 이 계산에는 네 가지 정보가 필요합니다.
- 주택 매매가
- 다운페이먼트
- 금리
- 상환 기간(상각 기간)
아래는 금리 4.5%, 다운페이먼트 20%, 25년 상환을 기준으로 매매가별 월 모기지 상환액을 추정한 표입니다.
| 매매가 | 다운페이먼트(20%) | 모기지 금액 | 예상 월 상환액 |
|——–|——————-|————-|—————-|
| $250,000 | $50,000 | $200,000 | 약 $1,089 |
| $300,000 | $60,000 | $240,000 | 약 $1,307 |
| $350,000 | $70,000 | $280,000 | 약 $1,525 |
| $400,000 | $80,000 | $320,000 | 약 $1,742 |
| $450,000 | $90,000 | $360,000 | 약 $1,960 |
| $500,000 | $100,000 | $400,000 | 약 $2,178 |
| $600,000 | $120,000 | $480,000 | 약 $2,613 |
| $700,000 | $140,000 | $560,000 | 약 $3,049 |
| $800,000 | $160,000 | $640,000 | 약 $3,484 |
| $1,000,000 | $200,000 | $800,000 | 약 $4,355 |
이 표는 참고용입니다. 실제 상환액은 그때그때의 금리, 대출 기관의 조건, 모기지 종류, 개인의 재정 상황에 따라 달라집니다. 표의 금액은 원금과 이자만 반영했으며, 재산세·주택보험·콘도 관리비·유지비는 포함하지 않았습니다. 자세한 사항은 자격을 갖춘 모기지 전문가와 상담하시기 바랍니다.
매수 vs 임차, 전체 비용으로 비교하기
모기지 상환액을 계산하는 것은 좋은 출발점이지만, 그것이 전부는 아닙니다. 제대로 판단하려면 집을 소유할 때 드는 추가 비용을 더해야 합니다. 다음과 같은 항목들입니다.
- 재산세
- 주택 보험
- 콘도 관리비 또는 HOA(주택소유자협회) 비용(해당될 경우)
- 유지비(대략 집값의 연 1~2% 정도)
- 공과금(특히 월세에 공과금이 포함돼 있던 경우 비교에 중요)
- CMHC 보험(다운페이먼트가 20% 미만일 경우)
매수 vs 임차 계산기를 쓰면 총비용을 파악하고, 각 항목이 그 총액에 어떤 영향을 주는지도 이해할 수 있습니다. 자신의 숫자를 넣어 보고, 어떤 항목이 가장 큰 차이를 만드는지 확인해 보세요. 값을 이리저리 바꿔 보면, 원하는 결과를 위해 어디를 조정할 수 있는지 알 수 있습니다. 예를 들어 다운페이먼트를 더 모으면 월 상환액이 줄고 CMHC 보험 비용도 아낄 수 있습니다.
월 1,800달러로 살 수 있는 집
월 1,800달러로 임차에서 매수로 갈아타는 것은 쉽지는 않지만 가능합니다. 다음을 가정해 보겠습니다.
- 월 1,800달러가 전체 주거예산
- 다운페이먼트 20%
- 금리 5%, 25년 상환
- 재산세는 연 매매가의 약 1%(지역에 따라 차이가 크므로 지역 세율 확인 필요)
- 주택 보험 월 약 150달러
- 유지비 월 약 200달러
이렇게 하면 실제 모기지 상환에 쓸 수 있는 돈은 월 약 1,450~1,460달러가 남습니다. 매매가로 환산하면 33만~34만 달러대의 주택에 해당합니다. 토론토나 밴쿠버처럼 비싼 시장에서는 이 예산으로 빠듯하지만, 상대적으로 저렴한 시장에서는 아담한 스타터홈이나 현대식 콘도를 살 수 있습니다. 아직 임차 중이라면 여러 선택지를 미리 살펴보는 것이 좋습니다.
집을 살 때 잃는 것
매수가 늘 최선의 결정은 아닙니다. 임차 대신 매수를 택할 때 무엇을 잃게 되는지 따져볼 필요가 있습니다.
시간과 노력
임차할 때는 무언가 고장 나면 집주인에게 전화하면 됩니다. 하지만 집을 소유하면 많은 일을 직접 해야 하고, 이는 여가 시간을 갉아먹습니다. 잔디 깎기처럼 단순해 보이는 일도 오후 한나절이 걸리고, 외벽 페인트칠 같은 큰 작업은 휴가로 쓸 수 있었을 한 주를 통째로 잡아먹습니다. 사람을 쓰더라도 업체를 검증하고 진행 상황을 확인해야 합니다.
이동성과 유연성
임차한 집에서 이사하려면 계약이 끝나기를 기다리면 됩니다. 그러면 다른 아파트나 다른 도시로 옮겨갈 수 있습니다. 하지만 집을 소유하면 이렇게 간단하지 않습니다. 재정적으로 합리적인 시점, 즉 파는 쪽에 유리한 시장이 올 때까지 기다려야 할 수도 있습니다. 사정상 빨리 움직여야 한다면 손해를 보고 팔아야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.
투자 측면
집을 산다는 것은 쉽게 현금화할 수 없는 투자에 돈을 묶어 두는 일입니다. 해지하기에 비용이 많이 드는 정기예금에 돈을 넣는 것과 비슷합니다. 여러 해, 길게는 수십 년을 두어야 좋은 수익이 납니다. 매수 대신 임차를 택하면, 그 돈을 더 빠르고 잠재적으로 더 큰 수익을 낼 수 있는 투자에 쓸 수 있습니다.
집을 임차할 때 잃는 것
임차에도 나름의 비용이 있습니다.
투자 수익이 없음
월세로 낸 돈은 다시 돌아오지 않으므로, 그 돈에서 얻는 수익은 전혀 없습니다. 반대로 집을 사면 장기 투자에 돈을 넣는 셈이고, 역사적으로 부동산은 좋은 수익을 내 왔습니다.
통제권이 적음
임차하면 문제가 생겼을 때 집주인에게 고쳐달라고 요청할 수는 있지만, 어떻게 고칠지와 어떤 자재를 쓸지는 정할 수 없습니다. 또 공간에 구조적인 변경을 할 수 없고, 많은 건물에서는 벽에 페인트칠조차 마음대로 할 수 없습니다.
퇴거 위험
임차에는 집주인이 나가달라고 할 가능성이 늘 있습니다. 그러면 동네 임대료가 오른 시점에 살 곳을 급하게 찾아야 할 수 있습니다. 대부분의 이사를 직접 하더라도 이사 비용은 들게 됩니다.
직접 숫자를 따져보기
매수 vs 임차를 결정할 때는, 온라인에서 찾을 수 있는 매수 vs 임차 계산기로 직접 숫자를 넣어 보세요. 여러 시나리오를 돌려보며 내가 감당할 수 있는 금액이 얼마인지, 어디서 어떻게 전체 그림을 바꿀 수 있는지 가늠해 보세요. 예를 들어 나라의 다른 지역으로, 또는 지금 사는 곳에서 조금만 벗어난 곳으로 옮기는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 다운페이먼트를 더 모으면 모기지 상환액을 줄일 수 있고, 신용점수를 높이면 대출 승인을 더 쉽게 받을 수 있습니다. 아니면 지금은 임차가 내게 맞는 선택이라고 결론 내릴 수도 있습니다. 정답은 하나가 아닙니다. 내게 맞는 답이 있을 뿐입니다.
자주 묻는 질문
월 1,800달러면 캐나다에서 집을 살 수 있나요?
시장과 다운페이먼트로 모아둔 금액에 따라 다릅니다. 월 1,800달러를 전체 주거예산으로 잡으면, 현재 금리에서 20% 다운페이먼트 기준으로 약 33만~34만 달러대의 집을 살 수 있습니다. 더 저렴한 시장에서는 스타터홈이나 콘도 등 여러 선택지가 있습니다.
매수와 임차를 비교할 때 모기지 외에 어떤 비용을 더해야 하나요?
모기지 자체 외에도 재산세(매매가의 연 1% 정도이지만 지역에 따라 차이가 큼), 주택 보험(일반적인 주택 기준 월 약 150달러), 유지비(집값의 연 1~2%)를 예산에 넣어야 합니다. 콘도나 스트라타(strata) 커뮤니티에 사는 집을 산다면 매달 내는 관리비도 더하되, 유지비 일부는 빼면 됩니다. 지금 월세에 공과금이 포함돼 있었다면 그 부분도 반영하세요.
CMHC 보험이 무엇이고, 꼭 내야 하나요?
CMHC 모기지 보험은 다운페이먼트가 매매가의 20% 미만일 때 캐나다 대출 기관이 요구하는 보험입니다. 보험료는 모기지 금액의 2.8~4% 수준이며, 보통 대출 잔액에 더해집니다. 20% 이상을 내면 이 비용은 완전히 사라집니다.
장기적으로 보면 매수가 늘 임차보다 나은가요?
꼭 그렇지는 않습니다. 매수는 시간이 지나며 자산(에쿼티)을 쌓고 역사적으로 좋은 장기 수익을 내 왔지만, 돈을 묶어두고 이동성을 제약하며 임차에는 없는 지속적인 비용이 듭니다. 2~3년 안에 이사할 계획이라면, 사고파는 데 드는 거래 비용이 그동안 쌓은 자산보다 클 수 있습니다. 정답은 자신의 재정 상황, 시간 계획, 지역 시장에 따라 달라집니다.
이 비교가 한인 실수요자에게 주는 메시지는 분명합니다. “월세가 아까우니 무조건 집을 사자”는 단순한 생각보다, 내가 실제로 감당할 수 있는 총비용이 얼마인지를 먼저 계산해 보는 것이 중요합니다. 특히 토론토·밴쿠버처럼 집값이 높은 지역에서는 월 1,800달러로 살 수 있는 선택지가 제한적이라, 다운페이먼트를 더 모으거나 외곽으로 시야를 넓히는 전략이 필요할 수 있습니다. 반대로 몇 년 안에 이사할 가능성이 크다면, 지금은 임차를 유지하며 자금을 모으는 편이 더 합리적일 수 있습니다. 매수냐 임차냐는 옳고 그름의 문제가 아니라, 내 상황에 맞는 선택을 찾는 과정입니다.
원문: RE/MAX Blog
