Demographia 2026 국제 주거비 부담 보고서가 밴쿠버를 전 세계 96개 주요 도시 중 92위로 분류했습니다. 중위 주택가격을 중위 가구소득으로 나눈 ‘미디언 멀티플(median multiple)’이 10.8로 ‘불가능할 정도로 비쌈’ 등급에 속했고, BC 외곽 소도시 부담은 밴쿠버보다 더 빠르게 악화되고 있다고 지적됐습니다.
해당 보고서는 미국·캐나다·영국·호주·뉴질랜드 등 8개국 96개 주요 시장을 비교하는 국제 주거비 부담 지표입니다. Frontier Centre for Public Policy와 Chapman Center for Demographics and Policy가 공동으로 발간하며, 매년 캐나다 부동산 정책 토론의 단골 인용 자료가 됩니다. 평가 기준은 2025년 3분기 중위 주택가격과 중위 가구소득의 비율입니다.
밴쿠버는 18년 연속 세계 5대 가장 비싼 주택시장 안에 들어 있어 이번 결과 자체가 충격적이지는 않습니다. 다만 보고서가 새로 강조한 BC 외곽 소도시의 빠른 악화는 향후 BC주 전체 주거 정책 방향을 흔들 수 있는 변수입니다.
밴쿠버 위는 단 네 곳, 미디언 멀티플 10.8
보고서는 “밴쿠버는 캐나다에서 가장 비싸고 전 세계에서 92번째로 부담스러운 도시이며, 미디언 멀티플 10.8로 불가능할 정도로 비쌈 등급에 속한다”고 직접 설명했습니다. 밴쿠버보다 비싼 도시는 홍콩, 시드니, 산호세, 애들레이드 단 네 곳뿐입니다.
미디언 멀티플 10.8은 중위 가구가 자기 소득으로 빚 없이 집을 사려면 10.8년 소득 전체를 모아야 한다는 뜻입니다. 같은 보고서에서 토론토는 7.6으로 글로벌 81위, 캘거리는 4.3으로 글로벌 25위입니다. 토론토와 밴쿠버의 차이는 11계단, 미디언 멀티플 기준으로는 3.2의 차이입니다.
보고서가 정한 등급은 5단계입니다. 3 이하 ‘저렴함’, 3.1~4 ‘약간 비쌈’, 4.1~5 ‘심각하게 비쌈’, 5.1~8.9 ‘극심하게 비쌈’, 9 이상 ‘불가능할 정도로 비쌈’입니다. 밴쿠버는 18년 연속 최상위 부담 등급에 머무는 중입니다.
BC 외곽 소도시가 더 빨리 악화
이번 보고서에서 가장 주목할 부분은 BC 외곽 소도시의 빠른 악화입니다. 프레이저밸리, 칠리왁, 켈로나, 밴쿠버섬 일대는 2015년부터 2023년 사이 중위 가구소득 2.5년치에 해당하는 부담이 추가됐습니다. 같은 기간 밴쿠버 본토의 부담 증가는 1.2년치였습니다. 외곽 소도시의 악화 속도가 본토의 두 배가 넘는 셈입니다.
이런 흐름은 팬데믹 이후 본토 매수자들이 더 저렴한 외곽으로 이주하면서 가격이 빠르게 끌어올려진 결과입니다. 원격 근무 확산, 광역 교통망 확장, 본토의 비싼 가격을 피하려는 매수 수요가 한꺼번에 외곽 시장에 몰리면서 부담 지표 악화 속도가 가팔라졌습니다.
보고서는 이런 외곽 악화가 BC 전체의 주거 위기 양상을 바꾸고 있다고 지적합니다. 과거에는 ‘밴쿠버만의 문제’였다면 이제는 BC 남부 전반의 문제로 확산되고 있다는 진단입니다. 본토를 떠나도 부담을 피하기 어려워졌다는 점은 실수요자에게 가장 뼈아픈 변화입니다.
밴쿠버 광역권 한인 커뮤니티에서도 본토 가격을 피해 써리, 코퀴틀람, 포트무디, 그리고 칠리왁까지 이사를 검토하는 사례가 늘었습니다. 보고서가 보여준 외곽 부담 악화 속도는 이런 이주 전략의 유효 기간이 점차 짧아지고 있다는 점을 시사합니다. 첫 주택 매수자는 가격뿐 아니라 통근, 자녀 교육, 커뮤니티 인프라까지 종합해 결정해야 합니다.
투자자 관점에서는 BC 외곽이 본토보다 빠르게 가격이 올라온 만큼, 향후 금리·인구·정책 변동에 더 크게 흔들릴 수 있다는 점을 주의할 필요가 있습니다. 본토에 비해 임대 수요 기반이 얇고 단일 산업(관광, 농업, 와이너리) 의존도가 높은 시장은 사이클이 더 뚜렷합니다.
향후 전망
단기적으로는 BC주 정부가 6월 도입한 외곽 소도시 대상 임대주택 확장 예산이 부담 지표를 어느 정도 완화할 수 있을지가 핵심 변수입니다. 외곽 소도시 자체적으로 공급 확대 인센티브를 강화하지 않으면 가격 격차가 다시 좁혀지기 어렵습니다.
중기적으로는 캐나다은행의 금리 정책과 이민자 유입 정책이 동시에 작동합니다. 금리 동결이 장기화되고 이민자 인구 증가가 다시 가속되면 BC 외곽 부담 지표는 추가 악화될 가능성이 높습니다.
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