CMHC가 2026년 중간 임대시장 보고서를 내놓으며 캐나다 렌트 시장의 변화를 짚었습니다. 평균 호가 임대료는 20개월 연속 내렸고, 토론토·밴쿠버·캘거리 등 주요 도시에서 집주인들이 세입자를 잡으려 수개월 무료 임대 같은 혜택을 늘리고 있습니다.
캐나다 임대시장은 지금 공급이 늘고 수요는 줄어드는 국면에 있습니다. 경제학의 기본 원리대로 공급이 늘고 수요가 줄면 가격은 내려갑니다. CMHC는 바로 이 흐름이 렌트 시장에서 나타나고 있다고 설명합니다.
먼저 시장 전체 숫자를 보면, Rentals.ca 기준 5월 평균 호가 임대료는 1년 전보다 4.7% 내렸습니다. 이로써 전년 대비 하락이 20개월 연속 이어졌습니다. 2024년 5월 고점인 2,202달러와 비교하면 7.8% 낮아진 수준이고, 2021년 4월 저점(1,662달러)과 비교하면 여전히 22.1% 높습니다.
신축과 구축, 임대시장 안에서도 갈린다
공급이 늘면서 집주인끼리 세입자를 두고 경쟁하는 상황이 됐습니다. CMHC는 집주인들이 세입자를 끌어들이려 점점 더 혜택에 의존하고 있으며, 호가 임대료도 낮추고 있다고 밝혔습니다. 이런 혜택은 최근 6개월 사이 강해져 많게는 수개월 치 무료 임대까지 등장했고, 주차 할인이나 현금 보너스, 기프트카드가 더해지기도 합니다.
다만 모든 건물이 같지는 않습니다. 오래된 건물과 새 건물 사이에 차이가 벌어지기 시작했습니다. CMHC에 따르면 공실은 2020년 이후 지어진 건물과 대학 인근 매물에서 가장 높았습니다. 반대로 오래되고 안정된 건물, 그리고 가족이 살 만한 넓은 평형은 여전히 빠듯한 상태가 이어지고 있습니다.
CMHC는 이를 새 건물, 즉 더 비싼 건물에서 나타나는 단기적인 수급 불균형이라고 표현했습니다. 실제로 신축 매물은 세입자를 구하는 데 몇 달씩 걸리는 경우도 있다고 운영사들이 전했습니다.
적정 공실률 기준과 임차인별 부담 차이
CMHC는 그동안 업계가 써 온 3% 공실률 기준에도 의문을 던졌습니다. 보통 공실률이 3% 아래로 떨어지면 임대료가 물가보다 빠르게 오르고, 3%를 넘으면 임대료가 물가보다 천천히 오른다고 봐 왔습니다. 하지만 CMHC 분석으로는 이 3% 기준이 모든 시장에 들어맞지 않습니다. 밴쿠버에는 3%가 잘 맞지만, 다른 시장은 4%, 알버타는 5% 이상이 더 적절한 기준이라는 것입니다.
임차인 사이에서도 부담 차이가 벌어지고 있습니다. 새로 계약하는 세입자의 임대료 대비 소득 비율은 낮아졌지만, 기존에 살던 세입자의 부담은 오히려 커졌습니다. CMHC는 2026년 1분기 기준 대부분 주요 시장에서 기존 세입자의 부담이 1년 전보다 나빠졌다고 밝혔습니다. 에드먼턴과 토론토는 예외로, 공급 증가에 따른 더딘 임대료 상승과 강한 임금 상승이 겹쳐 부담이 줄었습니다. 반면 캘거리와 핼리팩스는 최근 가장 크게 나빠진 곳으로 꼽혔습니다.
이런 변화는 임대시장이 단순히 평균 임대료 한 줄로 설명되지 않는다는 점을 보여줍니다. 같은 도시 안에서도 신축이냐 구축이냐, 새로 들어오는 세입자냐 오래 산 세입자냐에 따라 체감이 크게 달라집니다. CMHC는 집을 새로 꾸리는 흐름이 2026년에도 계속될 것으로 보면서, 임대를 택할 가능성이 큰 젊은 층이 이를 이끌 것이라고 전망했습니다. 특히 주거비 부담이 풀리면 그동안 미뤄졌던 토론토와 밴쿠버의 가구 형성이 살아날 수 있다고 봤습니다.
한인 임차인 입장에서는 지금이 협상에 유리한 시점일 수 있습니다. 특히 신축 건물은 세입자를 구하기 어려워 무료 임대나 추가 혜택을 제시하는 경우가 늘고 있어, 계약 전에 혜택 조건을 적극적으로 확인해 볼 만합니다. 다만 오래된 건물이나 넓은 평형은 여전히 매물이 적어 같은 도시 안에서도 체감이 다를 수 있습니다.
원문: Storeys
