토론토의 대표적인 콘도 디벨로퍼이자 중개인인 브래드 램(Brad Lamb)이 사업 방향을 콘도에서 임대용 아파트로 바꾸고 있습니다. 신규 분양이 사실상 멈춘 토론토 콘도 시장의 변화가 이 전환을 이끌었습니다.
브래드 램은 토론토에서 가장 잘 알려진 콘도 건설업자 중 한 명입니다. 그는 Brad J. Lamb Realty와 Lamb Development Corp.를 세운 인물이기도 합니다. 그런 그가 분양형 콘도 대신 지어서 보유하는 임대 아파트(purpose-built rental)로 무게중심을 옮기고 있습니다.
이 전환은 한 회사만의 사정이 아니라 토론토 콘도 시장 전체의 구조적 변화를 보여줍니다. 분양가 대비 수익성이 무너지면서 신규 분양이 얼어붙었기 때문입니다.
2020년 이후 새 프로젝트 착공이 없었다
브래드 램은 자신의 회사가 2020년 이후 단 한 건의 신규 프로젝트도 착공하지 못했다고 밝혔습니다. 이유는 분명합니다. 콘도가 팔리지 않기 때문입니다.
“아무도 프로젝트를 시작하지 않습니다. 팔리지 않기 때문입니다.” 그는 이렇게 말했습니다. 분양이 되어야 건설을 시작할 수 있는데, 그 첫 단추가 채워지지 않는다는 뜻입니다. 그는 “팔아야 지을 수 있다”고 덧붙였습니다.
콘도 대신 임대 아파트 5~6개 동
분양형 콘도를 대신해, 브래드 램의 회사는 임대 재고로 보유하고 운영할 아파트 5~6개 동을 파이프라인에 두고 있습니다. 지어서 파는 모델이 아니라, 지어서 직접 갖고 임대로 돌리는 방식으로 바꾸는 것입니다.
사실상 같은 건물, 다른 사업 모델
브래드 램은 경력 동안 19개 프로젝트에서 3,400세대를 완공했습니다. 그는 지어 올리는 건물 자체는 예전과 크게 다르지 않다고 말합니다. 대부분의 콘도 타워가 이미 실질적으로는 임대 주택처럼 쓰이고 있기 때문입니다. 직접 살기보다 세를 놓으려는 투자자들이 분양받는 경우가 많다는 것입니다.
“사실상 같은 건물입니다.” 그는 이렇게 말했습니다. “콘도 건물은 이제 세입자를 위해 지어지지, 실거주 소유주를 위해 지어지지 않습니다. 차이는 건물을 파느냐, 우리가 갖고 있느냐일 뿐입니다.” 다만 그는 임대 아파트가 쉬운 대안은 아니라며, 임대 사업의 수익률이 여전히 빠듯하다고 덧붙였습니다.
세제 혜택이 임대 건설의 셈법을 바꿨다
지금 임대 아파트 건설이 그나마 가능해진 것은 연방·주·시 정부가 임대 주택 공급을 늘리려고 내놓은 각종 혜택 덕분이라고 브래드 램은 설명합니다. 연방 정부는 신규 임대 전용 건물에 부과하던 부가가치세(HST)를 없앴고, 일부 시는 다른 형태의 지원을 조건으로 개발 부담금을 면제했습니다.
그는 미시소가(Mississauga)를 예로 들었습니다. 이 시는 아파트 건물에 대한 개발 부담금을 아예 없앴습니다. 그는 HST 면제와 합치면 건설업자가 평방피트당 약 300달러를 아끼는 셈이라며, 이런 절감이 없었다면 지금 신규 임대 건설은 수지가 맞지 않았을 것이라고 말했습니다.
2031년까지 신규 콘도 공백 우려
한때 HGTV 캐나다의 ‘빅 시티 브로커(Big City Broker)’에 출연하기도 했던 브래드 램은, 콘도 부족이 아직 본격적으로 체감되지 않는 이유로 몇 년 전 분양된 물량이 지금도 완공되고 있다는 점을 꼽습니다. 예를 들어 2023년에 착공한 프로젝트는 2027년에야 완공될 수 있습니다.
하지만 신규 콘도 프로젝트가 거의 시작되지 않으면서, 그 이후의 공급은 사실상 비어 있다고 그는 말합니다. 의미 있는 신규 콘도 착공이 끊긴 지 약 3년이 됐고, 선분양 요건과 수년에 걸친 공사 기간을 고려하면 새로 지어진 콘도가 시장에 나오는 것은 빨라야 2031년이 될 것으로 그는 내다봤습니다.
그 사이 대형 투자 그룹들은 디벨로퍼가 팔지 못한 재고를 사들이고 있습니다. 브래드 램은 그 미분양 물량을 토론토 광역권(GTA)에서 약 5,000세대로 추산했습니다. 신축에 대한 HST 환급 덕분에 디벨로퍼는 수익을 깎지 않고도 가격을 낮출 수 있게 됐는데, 이는 정부가 의도한 것이라고 그는 설명했습니다. “정부가 원한 것은 디벨로퍼가 현실을 받아들이고, 미분양 재고를 쌓아두지 말고 팔아서 시장이 정리되게 하는 것이었습니다. 그 재고가 다 팔리고 나면 가격은 오를 것입니다.”
“지금이 바닥에 가깝다”
브래드 램은 최악의 국면은 지났을 수 있다며, 공급 감소를 그 근거로 들었습니다. “부동산을 가진 사람이나 디벨로퍼에게 고통의 끝이 다가오고 있습니다. 바닥을 정확히 맞히기는 어렵지만, 아직 보지 못했다 해도 꽤 가까워졌습니다.”
그는 집값에 대해서도 솔직했습니다. 지금 가격이 아무리 높게 느껴져도 천장이 아니라 바닥에 가깝다는 것입니다. 토론토는 1990년대 초의 비슷한 침체 이후 크게 성장한 부유한 대도시가 됐지만, 정작 그 도시를 떠받칠 건설업은 후퇴하고 있다고 그는 지적했습니다.
대다수 캐나다인이 여전히 집값이 감당하기 어렵다고 여긴다는 점은 그도 인정했습니다. 다만 그는 그 인식이 실제 경제 논리와는 어긋난다며, 지금이 건설이 다시 시작되면 사라질 기회의 창이라고 주장했습니다. “이익이 나지 않으면 아무도 아파트를 짓지 않고, 콘도도 짓지 않습니다. 그런데 지금은 누구도 이익을 낼 수 없습니다. 그 점을 감안하면 가격은 마땅한 수준보다 약 50% 낮습니다. 지금보다 더 쌀 일은 없을 텐데도, 사람들은 아직 충분히 싸다고 여기지 않습니다.”
토론토 콘도 시장의 이런 변화는 한인 실수요자와 투자자에게도 중요한 신호입니다. 신규 콘도 공급이 줄면 중장기적으로 매물 선택지가 좁아질 수 있습니다. 반대로 임대 아파트가 늘어나면 임차 시장에는 숨통이 트일 가능성도 있습니다. 토론토에서 내 집 마련이나 임대를 고민하는 분이라면, 분양 시장과 임대 시장이 서로 다른 방향으로 움직이는 흐름을 눈여겨볼 필요가 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
