지금은 다운타운 밴쿠버에 빈 오피스가 넘친다고 느껴집니다. 하지만 새 오피스 타워가 지어지지 않으면, 불과 몇 년 안에 오히려 공간이 부족해질 수 있다는 전망이 나왔습니다.
상업용 부동산 회사 Avison Young의 새 전망에 따르면, 다운타운 밴쿠버의 고급 오피스 시장은 2020년대가 끝나기 전에 지금의 높은 공실(빈 사무실)에서 공간 부족으로 급반전할 수 있습니다.
핵심 전제는 단순합니다. 앞으로 새 오피스 타워가 거의 지어지지 않는다는 가정입니다. 기업들이 더 좋은 사무실로 옮겨가는 흐름이 이어지는데 새 공급은 끊긴다면, 빈 공간이 빠르게 메워질 수 있다는 것입니다.
다운타운 밴쿠버 오피스 공실률, 4년 안에 절반으로
현재 다운타운 밴쿠버의 클래스 AAA·A(최고급) 오피스 공실률은 12.9%입니다. 양으로 따지면 약 200만 제곱피트에 해당하는 사무실이 비어 있는 셈입니다.
하지만 이 수치는 향후 4년 안에 빠르게 줄어들 수 있습니다. 기업들이 더 높은 품질의 공간을 계속 임차하는 반면, 새 오피스 프로젝트의 개발 흐름은 사실상 말라붙었기 때문입니다.
Avison Young은 그래서 시장이 새로운 국면에 들어섰다고 봅니다. ‘오피스가 너무 많다’를 걱정하던 단계에서, 이제는 ‘비어 있는 사무실이 얼마나 빨리 채워질까’가 더 중요한 질문이 됐다는 것입니다.
세 가지 시나리오 모두 공실 하락을 가리킨다
이 회사의 전망은 세 가지 임차 시나리오를 바탕으로 합니다. 세 시나리오 모두 2029년까지 의미 있는 신규 최고급(클래스 AAA·A) 오피스 빌딩이 완공되지 않는다고 가정합니다.
지난 10년 동안 다운타운 밴쿠버 시장이 1년에 평균적으로 임차한 공간은 약 33만 제곱피트입니다. 이 평균을 그대로 적용하면, 공실률은 지금의 12.9%에서 2029년 약 6.2%까지 떨어집니다.
수요가 과거 평균의 절반에 그치는 훨씬 느린 시나리오에서도, 공실률은 약 10%까지 낮아집니다. 반대로 임차 활동이 과거 평균의 150%로 강해지면, 공실률은 2029년 2.3%까지 급락해 팬데믹 직전의 매우 빠듯했던 수준으로 돌아갑니다. 이 경우 기업은 고를 사무실이 거의 없고, 건물주가 가격 결정력을 쥐면서 임대료에 상승 압력이 가해집니다. 참고로 건강하고 균형 잡힌 오피스 시장의 공실률은 보통 4~8% 사이로 봅니다. 즉, 어떤 경우를 가정하든 빈 사무실은 줄어드는 방향이라는 의미입니다.
더 좋은 사무실로 옮겨가는 ‘품질 선호’
Avison Young은 이번 전망이 ‘품질 선호(flight-to-quality)’ 흐름을 반영한다고 설명합니다. 팬데믹 이전부터 시작된 이 흐름은, 기업들이 오래된 건물보다 새롭고 편의시설이 풍부한 사무실을 선호하는 경향을 말합니다.
다운타운 밴쿠버는 지난 5년간 여러 대형 오피스 타워가 완공됐는데, 전반적인 시장 여건이 약했음에도 이 건물들 상당수가 이미 임차인을 확보했습니다. 고급 오피스 수요는 하이브리드 근무와 경기 둔화 속에서도 탄탄하게 유지됐다는 의미입니다. 지금의 높은 공실률은 수요가 무너졌다기보다, 최근 쏟아진 신규 공급을 시장이 소화하는 과정에 가깝습니다.
2022년부터 2024년까지 다운타운 밴쿠버에는 300만 제곱피트가 넘는 고급 오피스가 새로 들어섰고, 그중 상당 부분은 아마존 등에 미리 임차된 상태였습니다. 하지만 그 완공 물결이 2023년 말로 끝난 뒤로는 의미 있는 신규 최고급 오피스 공급이 사실상 끊겼습니다.
멈춰 선 신규 공급, 다시 움직이는 개발사
팬데믹 직전과 초기에 밴쿠버시의 용도변경 승인을 받았던 일부 대형 오피스 프로젝트는 약한 시장 탓에 중단되거나 조용히 취소됐습니다. 2020년 승인을 받은 룰루레몬(lululemon)의 13층 신사옥(약 60만 제곱피트) 계획도 멈춰 선 상태입니다. 대신 룰루레몬은 버라드 플레이스와 옛 노드스트롬 자리(CF 퍼시픽 센터)의 기존 사무실을 임차하는 쪽으로 방향을 틀었습니다.
반대로 일부 개발사는 앞으로의 수요 반등에 베팅하기 시작했습니다. 캐나다 최대 상업용 부동산 개발·임대사 중 하나인 캐딜락 페어뷰(Cadillac Fairview, CF)는 2026년 초 워터프런트 스테이션 오피스 타워 계획을 나무에서 영감을 받은 새 디자인으로 다시 꺼냈습니다. 601 웨스트 코도바(601 West Cordova St.)에 들어설 22층, 41만 7,000제곱피트 규모의 최고급 오피스 타워로, 2026년 5월 밴쿠버시 개발허가위원회의 승인을 받았습니다.
CF의 개발 담당 부사장 매슈 캐버노(Matthew Cavanaugh)는 다운타운 밴쿠버가 여전히 북미 주요 도심 가운데 가장 낮은 공실률을 기록하고 있고 신규 공급 파이프라인이 비어 있다는 점 때문에 사업을 재개했다고 밝혔습니다. 다만 그는 선도 임차인을 확보하기 전에는 착공하지 않을 것이며, 개발 허가와 사전 임차 이후 공사에만 약 4년이 걸린다고 덧붙였습니다.
한편 2027년까지 단계적으로 완공되는 오크리지 파크(Oakridge Park) 복합단지 1단계에도 70만 제곱피트가 넘는 오피스가 포함됩니다. 다만 클래스 C 같은 노후 저급 건물의 공실률은 23%로 여전히 높아, 품질에 따른 양극화가 뚜렷합니다.
팬데믹 이후 재택·하이브리드 근무가 퍼지면서 북미 대도시 오피스 시장에는 빈 사무실이 크게 늘었습니다. 그래서 ‘오피스 공급 과잉’이 한동안 상식처럼 여겨졌습니다. 이번 전망은 그 상식이 영원하지 않을 수 있다는 점을 보여줍니다.
밴쿠버에 관심을 둔 한인 투자자나 사업자에게도 시사점이 있습니다. 지금은 빈 사무실이 많아 임차인에게 유리한 시장처럼 보이지만, 신규 공급이 끊긴 상황에서 좋은 위치의 고급 사무실은 생각보다 빨리 줄어들 수 있습니다. 장기 임대 계약을 검토 중이라면, 현재의 높은 공실률만 보고 판단하기보다 몇 년 뒤의 공급 흐름까지 함께 따져 보는 것이 안전합니다.
향후 전망
신규 오피스 개발이 계속 멈춰 있다면, 다운타운 밴쿠버의 고급 사무실 임대료는 공실률이 떨어지는 속도에 따라 다시 오를 가능성이 있습니다. 새 프로젝트가 언제 다시 시작되는지, 그리고 기업들의 사무실 임차 수요가 어느 정도로 유지되는지가 앞으로 주목할 부분입니다.
