캐나다 전국 집값 조정이 역사상 가장 큰 규모에 도달했습니다. 국제결제은행(BIS) 자료를 보면 2022년 초 정점 이후 명목 가격은 20% 넘게, 물가를 반영한 실질 가격은 약 30% 떨어졌습니다. 실질 기준으로 지금 집값은 10년 전인 2016년 수준으로 되돌아갔습니다.
캐나다 집값은 역사상 가장 가파르게 올랐고, 이제는 가장 가파르게 내려가고 있습니다. 국제결제은행(BIS)의 국제 주택가격 자료를 분석한 결과, 캐나다 전국 집값 조정은 규모 면에서 사상 최대입니다.
이 소식이 중요한 이유는 단순히 ‘집값이 떨어졌다’는 사실 때문이 아닙니다. 과거에도 집값이 내린 적은 있었지만, 전국 단위에서 이 정도로 크게 떨어진 적은 한 번도 없었기 때문입니다. 지금까지 집을 자산의 중심으로 삼아 온 많은 가계에 이번 하락은 이전과는 다른 무게로 다가옵니다.
명목 가격, 사상 최대 하락 진행 중
명목 가격(물가를 반영하지 않은 실제 거래 가격) 기준으로 캐나다 집값은 2026년 1분기에 전 분기 대비 0.8% 떨어졌고, 1년 전과 비교하면 4.8% 낮아졌습니다. 2022년 1분기 정점 이후로는 20.1% 하락해, 2021년 1분기 수준으로 되돌아갔습니다.
과거 전국 단위의 큰 조정은 두 차례뿐이었습니다. 1980년대 말에서 1990년대 초에는 1989년 1분기에 정점을 찍은 뒤 1990년 2분기까지 9.4% 내렸습니다. 그다음은 2008년 2분기 정점에서 2009년 1분기까지 8.8% 떨어졌습니다. 세 분기 만의 하락으로는 가팔랐지만, 지금 진행 중인 하락폭과 비교하면 훨씬 작습니다.
즉 이번 조정은 명목 기준만 봐도 이미 과거 두 차례의 큰 하락을 넘어섰습니다. 토론토처럼 더 크게 떨어진 지역도 있었지만, 전국 단위에서 이런 규모의 하락은 전례가 없습니다.
물가를 반영한 실질 가격은 2016년 수준으로 회귀
물가 상승률을 반영한 실질 가격을 보면 하락은 훨씬 더 큽니다. 실질 가격은 2026년 1분기에 1.3% 떨어졌고, 1년 전보다 6.8% 낮습니다. 2022년 1분기 정점 이후로는 29.3% 폭락했으며, 아직도 더 내려가고 있습니다. 물가를 반영하면 지금 집값은 10년 전인 2016년 1분기 수준으로 되돌아간 셈입니다.
다만 이번 조정이 과거보다 무조건 심각하다고만 볼 수는 없습니다. 현재 하락은 역대 가장 길었던 조정과 비교하면 기간이 절반도 안 됩니다. 대신 이번 하락 직전에는 상승 폭이 컸습니다. 2009년 1분기부터 2022년 1분기까지 실질 가격은 119.1% 올랐고, 명목 기준으로는 183.5%나 뛰었습니다. 그만큼 되돌릴 여지도 과거보다 크다는 뜻입니다.
한 가지 더 눈에 띄는 점은 물가가 조정에서 차지하는 역할입니다. 1980년대 초 거품은 명목 기준으로는 거의 드러나지 않지만, 실질 기준으로는 당시가 가장 큰 하락이었습니다. 1990년대 조정에서는 물가가 하락의 약 절반을 만들었고, 이번에는 약 3분의 1을 차지합니다.
과거의 조정은 결국 ‘더 쉬운 대출’, 즉 금리 인하로 해결됐습니다. 정책금리는 한때 21%에서 지금의 2.25%까지 내려왔습니다. 하지만 이번에는 같은 방식을 쓰기가 어렵습니다. 과거처럼 성장을 되살리려고 금리를 18.75%p나 더 내릴 가능성은 매우 낮기 때문입니다. 정부가 여러 지원책과 세금으로 뒷받침하는 대출을 내놓더라도, 이는 대부분 위험을 납세자에게 옮기는 것일 뿐 근본 해결책이 되기는 어렵습니다.
한국 독자에게도 시사점이 있습니다. 캐나다에 정착한 한인 실수요자라면, 지금의 하락이 단기 조정인지 더 긴 흐름인지에 따라 매수 시점 판단이 달라집니다. 특히 캐나다는 한국과 달리 이미 금리를 크게 내린 상태라, ‘금리 인하가 집값을 다시 밀어 올린다’는 과거 공식이 이번에는 통하지 않을 수 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.
향후 전망
집값 하락이 지속될 경우, 팬데믹 시기에 높은 가격으로 집을 산 가계의 부담은 더 커질 수 있습니다. 반대로 실수요자 입장에서는 진입 문턱이 낮아지는 기회가 될 수도 있습니다.
다만 원문도 지적하듯, 각 세대의 집값 상승이 다음 세대의 내 집 마련을 어렵게 만들어 온 구조가 계속된다면 문제는 남습니다. 이미 토론토 같은 도시에서는 청년층이 도시를 떠나는 움직임이 나타나고 있어, 앞으로 지켜봐야 할 변수입니다.
원문: Better Dwelling
