캐나다 부동산 시장에서 ‘기록적 조정’이라는 말이 자주 나오지만, 실제로 값이 크게 떨어진 곳은 대부분 온타리오였습니다. 캐나다부동산협회(CREA) 자료를 보면 7월 전국 집값은 소폭 내렸는데, 그 하락 압력의 거의 전부가 온타리오 한 곳에 몰려 있었습니다.
‘대조정(The Great Canadian Real Estate correction)’이라는 표현과 달리, 캐나다 대부분 지역에서는 집값이 그렇게 많이 내리지 않았습니다. 오히려 여러 주에서는 값이 여전히 사상 최고 수준 근처에 머물러 있습니다. 전국 수치 하나만 보면 시장 전체가 크게 식은 것처럼 보이지만, 지역별로 나눠 보면 그림이 상당히 달라집니다.
Better Dwelling은 이번 분석에서 ‘전국 평균’이라는 한 개의 숫자가 지역 간 큰 차이를 가린다고 짚었습니다. 온타리오와 브리티시컬럼비아(BC)를 뺀 나머지 지역은 하락이 거의 없거나, 오히려 값이 오른 곳도 있다는 것입니다.
대부분의 주가 지난달 값이 내렸지만
7월 캐나다의 전형적인 주택 가격은 한 달 전보다 0.6%(-3,800달러) 내린 66만1,800달러였습니다. 9개 주 지수 가운데 6개 주에서 값이 내렸고, 3개 주는 오히려 올랐습니다.
값이 오른 곳은 모두 대서양 연안 지역이었습니다. 프린스에드워드아일랜드(PEI)가 1.3%(+5,100달러)로 이번 달 가장 큰 상승을 기록했고, 뉴브런즈윅이 0.4%(+1,400달러), 뉴펀들랜드가 0.4%(+1,300달러)로 뒤를 이었습니다.
반대로 값이 내린 6개 주는 퀘벡이 0.7%(-3,800달러)로 가장 컸습니다. 이어 BC(-0.6%/-5,600달러), 노바스코샤(-0.6%/-2,600달러), 서스캐처원(-0.6%/-2,400달러)이 비슷한 폭으로 나란히 뒤를 이었습니다. 하락 폭 자체는 크지 않은 수준입니다.
대부분 시장은 고점에서 몇 포인트 이내
문제는 한 달치 변동이 아니라 고점 대비 흐름을 볼 때 드러납니다. 전국 지수는 2022년 3월 고점에서 21.3%(-17만9,300달러) 내렸습니다. 그런데 이 하락 압력은 사실상 온타리오 한 곳에 집중돼 있습니다.
온타리오는 고점 대비 25.5%(-25만7,300달러) 내려 하락 폭이 가장 큽니다. 두 번째로 큰 BC(-15.5%/-16만1,700달러)조차 온타리오와 비교하면 완만해 보입니다. 세 번째인 노바스코샤는 2.8%(-1만2,300달러) 하락에 그칩니다. 사상 최고가를 유지 중인 곳은 뉴펀들랜드와 PEI 2개 주이며, 9개 주 중 6개는 사상 최고가이거나 고점에서 3포인트도 안 되는 거리에 있습니다.
전국 자료를 더 깊이 들여다보면 값이 내렸다는 사실보다 더 큰 문제가 보입니다. 공급이 늘고 재고가 쌓이고 인구 성장이 둔해지고 거래가 줄었는데도, BC와 온타리오를 뺀 지역에서는 값이 거의 움직이지 않았습니다. 오히려 정책 부양책이 이어지는 가운데 대부분 주에서 값은 꾸준히 올랐습니다.
Better Dwelling은 이런 흐름을 두고, 부양책이 시장의 불균형을 해소하는 대신 비효율을 연장하고 있다고 봤습니다. 약한 수요가 사람들의 구매력 부족을 보여주는 것이라면, 그 구매력 문제는 아직 전혀 풀리지 않았다는 지적입니다. 값이 내렸다는 헤드라인만 보면 집을 사기 쉬워졌다고 느낄 수 있지만, 실제 체감은 지역에 따라 크게 다를 수 있습니다.
한국에서 캐나다 부동산을 지켜보는 분들에게도 이 구분은 중요합니다. ‘캐나다 집값이 크게 빠졌다’는 소식은 대체로 온타리오, 특히 광역토론토(GTA) 이야기일 가능성이 큽니다. 밴쿠버가 있는 BC를 제외한 대서양 연안이나 대초원 지역은 여전히 값이 고점 근처라, 지역을 뭉뚱그려 판단하면 실제와 어긋날 수 있습니다.
향후 전망
앞으로도 공급 증가와 거래 둔화가 이어질 경우, 값이 실제로 조정되는 지역과 정책 부양으로 값이 버티는 지역 사이의 차이는 더 커질 수 있습니다. 특히 하락이 집중된 온타리오와, 고점 근처를 유지하는 나머지 지역의 흐름이 계속 갈릴지가 주목할 부분입니다.
구매력 문제가 풀리지 않은 상태에서 부양책만 이어진다면, 값은 내려도 실수요자가 느끼는 부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 전국 평균 수치 하나보다 지역별 흐름을 함께 보는 것이 중요해지는 이유입니다.
원문: Better Dwelling
