캐나다 고급 임대주택의 공실률이 약 17%까지 치솟았습니다. 저렴한 임대주택의 3% 안팎과 비교하면 극명한 대조입니다. 새 보고서는 개발사들이 고급 물량을 너무 많이 지은 것이 원인이라고 지적했습니다.
이 수치가 보여주는 것은 단순한 공실 증가가 아닙니다. 같은 임대시장 안에서도 고급과 저가 사이에 완전히 다른 상황이 벌어지고 있다는 점입니다. 비싼 집은 비어 있고, 저렴한 집은 여전히 부족합니다.
부동산 분석기업 CoStar의 캐나다 수석이코노미스트 마리오 르페브르(Mario Lefebvre)는 이 차이를 두고 “고급 임대와 저가 임대 사이에 서로 다른 두 개의 이야기가 벌어지고 있다”고 말했습니다. 하나의 시장처럼 보이지만, 실제로는 정반대 방향으로 움직이고 있다는 뜻입니다.
5성급 공실률 16.9%, 저가는 2~4%
CoStar는 자체 등급 기준으로 임대주택을 나눕니다. 4성급과 5성급 건물은 고급 마감재, 좋은 편의시설, 눈에 띄는 건축 외관으로 구분됩니다.
보고서에 따르면 5성급 유닛 2만6,600채 가운데 4,500채가 비어 있어 공실률이 16.9%에 달했습니다. 4·5성급을 합치면 전체 22만2,190채 중 2만5,500채가 공실로, 공실률은 11.5%였습니다. 반면 3성급 건물은 4%, 1·2성급 건물은 2.7%에 그쳤습니다. 등급이 올라갈수록 공실률이 가파르게 높아지는 구조입니다.
건축비 60~70% 급등이 부른 ‘고급 쏠림’
르페브르는 고급 임대의 높은 공실 책임이 개발사들이 그 물량을 지나치게 많이 지은 데 있다고 분명히 했습니다. 배경에는 건축비 급등이 있습니다. 팬데믹을 거치며 건축비가 많게는 60~70%까지 올랐고, 그 뒤로도 계속 오르고 있습니다. 그런데 소득은 그만큼 오르지 않았습니다. 그 결과 개발사들이 저렴한 주택을 지어 높아진 비용을 회수하기가 매우 어려워졌습니다.
“개발사들이 스스로 계산을 해보고 ‘고급으로 가자’고 한 것”이라고 르페브르는 설명했습니다. 이어 “문제는 짓고 또 지었다는 것이고, 그 결과 지금 고급 부문에서 두 자릿수 공실이 나왔다”고 말했습니다. 고급 자재와 편의시설을 더해 더 비싸게 받으면 높은 비용을 메울 수 있다고 본 것입니다.
하지만 개발을 시작하던 시점의 시장은 지금과 크게 달랐습니다. 당시 전망은 매우 낙관적이었지만, 이후 이민 감소, 미국 관세, 물가 상승률(인플레이션) 같은 캐나다 경제의 부담이 겹치며 시장이 둔화됐습니다. 새로 쏟아진 고급 물량을 수요가 따라가지 못하면서, 공실률은 2022년 약 7%에서 지금 수준으로 뛰었습니다. 르페브르는 “사람들이 주택 부족을 말할 때, 사실은 저렴한 주택 부족을 말하는 것”이라고 꼬집었습니다.
CoStar는 임대료가 내려가고 건축 속도가 느려지면서 수요가 공급을 서서히 따라잡아 균형을 되찾을 것으로 봤습니다. 다만 쌓인 물량을 소화하는 데는 수년이 걸릴 전망입니다. 보고서는 2026년 말부터 흡수율이 꾸준히 늘고, 몇 달치 임대료 면제 같은 집주인의 양보가 더해질 것으로 봤습니다. 그럼에도 고급 부문 공실률은 2028년 말에도 10%를 웃돌 것으로 예상했습니다.
이 소식은 캐나다에 사는 한인 세입자에게도 시사하는 바가 큽니다. 고급 임대 공실이 늘면서 집주인들이 몇 달치 임대료 면제 같은 조건을 내거는 경우가 생기고 있기 때문입니다. 고급 유닛에서는 협상의 여지가 전보다 커질 수 있습니다. 다만 정작 수요가 몰리는 저렴한 주택은 여전히 부족한 만큼, 임대 유형에 따라 체감하는 시장은 크게 다를 수 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
