지난 1년간 광역토론토(GTA)에서 다시 팔린 주택 4건 중 거의 1건이 이전 매입가보다 낮은 값에 거래됐습니다. 특히 팬데믹 호황기에 집을 산 가구의 손실이 두드러졌습니다. CMHC는 온타리오의 모기지 연체가 2027년 중반까지 계속 오를 것이라고 경고했습니다.
부동산 중개·데이터 분석 플랫폼 발레리 리얼에스테이트(Valery Real Estate)의 새 분석에 따르면, 지난 1년간 GTA에서 다시 팔린 주택 가운데 상당수가 매입가보다 낮은 값에 손바뀜했습니다. 약해진 주택시장에서 일부 집주인이 떠안고 있는 금융 손실을 보여주는 결과입니다. 이번 분석은 캐나다 모기지주택공사(CMHC)가 온타리오 모기지 연체 상승을 경고한 것과 맞물려, 집주인들이 겪는 재정 압박에 대한 우려를 키우고 있습니다.
여기서 ‘일반 매매(재판매)’란 이미 한 번 거래됐던 집이 다시 시장에 나와 팔리는 것을 뜻합니다. 발레리는 이런 거래를 이전 매입가와 하나하나 맞춰 손익을 따졌습니다.
GTA 일반 매매 4건 중 1건, 매입가보다 싸게 팔렸다
발레리가 분석한 GTA 일반 매매 2만 7,271건 가운데 24.8%가 이전 매입가보다 낮은 값에 팔렸습니다. 손해를 본 거래의 중간 손실폭은 11%였습니다. 여기에 토지 양도세와 매매 비용까지 더하면, 손해를 본 비율은 32%로 올라갑니다.
토론토만 떼어 보면 상황은 더 뚜렷합니다. 일반 매매 1만 133건 중 28%가 매입가보다 싸게 팔렸고, 거래 비용까지 반영하면 그 비율이 38%로 높아집니다. 주택 유형별로는 콘도의 타격이 컸습니다. 콘도는 38%가 매입가보다 낮게 팔린 반면, 단독주택은 20%였습니다.
이번 분석은 토론토부동산위원회(TRREB)의 MLS 자료를 바탕으로, 2025년 10월 25일부터 2026년 10월 24일까지 거래가 마무리된 사례를 대상으로 했습니다. 각 주택은 이전 거래와 짝지어 비교했고, 철거·재건축·자료 오류는 제외했습니다. 수치는 물가 상승을 반영하지 않은 명목 기준이며, GTA 집주인 전체가 아니라 실제로 다시 팔린 주택만을 반영합니다.
팬데믹 시기 구매자, 80%가 손실
가장 눈에 띄는 결과는 팬데믹 호황기에 집을 산 가구에 관한 것입니다. 2021년이나 2022년에 사서 분석 기간에 다시 판 GTA 주택의 80%가 매입가보다 낮은 값에 팔렸습니다. 거래 비용까지 반영하면 그 비율은 92%로 치솟습니다. 같은 두 해에 산 GTA 콘도 중에서는 87%가 손해를 보고 팔렸습니다.
집주인들이 실제로 재정 압박을 받아 집을 내놓는 것인지는 가늠하기 어렵습니다. 발레리의 대니얼 포크 최고부동산책임자(CRO)는 ‘권리 행사에 따른 강제 매각(파워 오브 세일)’, ‘있는 그대로 판다’는 조건, ‘매도 의지가 강한 판매자’를 내세운 매물처럼 재정 어려움을 드러내는 매물은 전체의 1.5%에 못 미친다고 말했습니다. 다만 그는 매입가보다 낮게 파는 것 자체가 재정 압박의 신호일 수 있다고 봤습니다. 포크 책임자는 “내게는 손해를 보고 파는 것이 곤경에 처한 상태”라고 말했습니다.
CMHC “연체율, 2027년 중반까지 상승”
이번 분석은 CMHC가 온타리오 모기지 연체율이 2026년 2분기 0.32%에 이르렀고 2027년 중반까지 더 오를 것으로 전망한 가운데 나왔습니다. CMHC는 온타리오가 전국에서 가장 크고 오래 지속되는 연체 증가를 겪을 것으로 보이며, 이는 광역토론토·해밀턴 지역과 온타리오 남서부에 집중될 것이라고 밝혔습니다. 이 지역들은 미국과의 무역 갈등, 고용 시장 불확실성, 약해진 주택 여건이 겹쳐 압박이 커지고 있습니다.
포크 책임자는 손해를 보고 파는 거래가 앞으로 약 2년간 GTA 시장의 특징으로 남을 것으로 내다봤습니다. 다른 유형의 연체 흐름을 근거로 든 전망입니다.
이번 자료는 팬데믹 호황기에 높은 값으로 집을 산 광역토론토 한인 가정에 특히 와닿는 내용입니다. 2021~2022년에 산 집이라면 지금 되팔 때 손실을 볼 가능성이 통계상 매우 높고, 콘도라면 그 위험이 더 큽니다. 당장 팔아야 하는 상황이 아니라면 서두르기보다 시장 회복을 기다리는 선택지도 고려할 수 있습니다. 모기지 만기 연장이나 재융자를 앞둔 가구라면, CMHC가 경고한 연체 상승 흐름 속에서 상환 계획을 미리 점검해 두는 편이 안전합니다.
향후 전망
미국과의 무역 갈등과 고용 불확실성이 이어진다면, 손해를 보고 파는 거래는 포크 책임자의 전망대로 앞으로 2년가량 이어질 수 있습니다. 반대로 금리 인하나 거래 회복이 나타난다면, 매입가 아래로 팔리는 비율이 줄어들 여지도 있습니다. 당분간은 광역토론토·해밀턴 지역의 연체율 흐름과 거래량이 시장 방향을 가늠하는 핵심 지표가 될 것으로 보입니다.
원문: REM
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