캘거리의 주택 착공이 1년 전보다 20% 줄었습니다. 이는 캐나다모기지주택공사(CMHC)가 제시한 “2036년까지 팬데믹 이전 수준의 주거 부담 회복” 문턱을 겨우 맞추는 수준으로, 어렵게 얻은 구입 능력 개선이 흔들릴 수 있다는 우려가 나옵니다.
집을 지으려면 시간이 걸리고, 지금 짓지 않은 집은 몇 년 뒤 공급 부족으로 돌아옵니다. 그래서 착공 감소는 당장의 뉴스라기보다 앞으로의 집값과 임대료를 예고하는 신호에 가깝습니다. 캘거리에서 지금 그런 신호가 잡히고 있습니다.
착공이 줄어든 배경에는 인구 증가 둔화가 있습니다. 한때 캘거리 주택 시장을 폭발적으로 키웠던 인구 증가가, 국제 이주가 줄면서 꺾였습니다. 오타와가 이민 규정을 조인 결과입니다. 2023년 캐나다의 임시 거주자는 805,000명까지 늘었지만, 이후 흐름이 바뀌었습니다. 시 추산에 따르면 캘거리의 인구 증가율은 2024년 6.2%에서 2025년 3.2%로 거의 반토막 났습니다.
판매 급감과 개발 허가 감소
인구 증가가 둔화되자 거래도 눈에 띄게 줄었습니다. 캘거리부동산협회(CREB)의 새 보고서에 따르면 8월 아파트 판매는 26% 급감했습니다. 반단독주택이 18% 감소로 뒤를 이었고, 로우하우스와 단독주택은 각각 16%, 12% 줄었습니다. 재고 측면에서는 아파트 공급이 4% 감소했고, 반단독주택만 유일하게 공급이 5% 늘었습니다.
이런 흐름은 건축·개발 허가에서도 나타납니다. 올해 2분기 캘거리의 승인된 건축 허가는 전분기보다 32% 늘었지만(전년 동기 대비로는 5% 감소), 개발 허가는 전분기보다 23%, 지난해 같은 기간보다 42% 급감했습니다. 개발 허가 감소는 개발사가 신규 프로젝트를 접고 있다는 뜻으로, 앞으로 몇 년 안에 주택 공급이 더 줄어들 수 있다는 조기 경고입니다.
임대 유닛 급증이 소유 수요를 누른다
공급이 임대 쪽으로 쏠린 점도 판매 둔화를 부추겼습니다. 임대 유닛 착공은 2023년 기준 2000~2010년 평균 주택 착공의 23배가 넘는 수준까지 늘었습니다. 여기에 낮아진 인구 전망이 겹치면서, 이런 유닛을 소유하려는 수요가 줄고 결과적으로 판매가 둔화됐습니다.
새 매물도 말라붙었습니다. 보고서는 신규 매물이 줄면서 공급이 더 늘지는 않았지만, 그것만으로는 시장이 사는 쪽에 유리한 구매자 우위 국면에서 벗어나기에 충분하지 않다고 밝혔습니다.
“캘거리는 그래도 선전하는 편”
CMHC의 Pardy는 “전반적으로 캘거리는 이 점에서 상당히 잘하고 있다”고 평가했습니다. CMHC에 따르면 전체 주택 경쟁 강도는 지난해 같은 기간보다 9% 높아졌고, 아파트 수는 32% 늘었습니다. 캘거리는 에드먼턴에 이어 캐나다 주요 도시 중 두 번째로 선전하는 도시로 꼽혔습니다.
시장의 성격도 바뀌고 있습니다. 캘거리 현지 부동산 중개인 Jamil Thobani는 임대가 더 매력적이 되면서, 시세 차익을 노리는 투기 투자자보다 실제로 캘거리에 살려는 가족과 개인 고객이 늘고 있다고 전했습니다.
캘거리는 그동안 토론토·밴쿠버에 비해 상대적으로 저렴한 집값 덕분에 한인을 포함한 타 지역 이주자들에게 매력적인 선택지로 여겨졌습니다. 이번 자료는 그 배경에 있던 활발한 인구 유입과 건설이 함께 둔화되고 있음을 보여줍니다. 당장은 구매자 우위 시장이 이어져 실수요자에게 유리해 보일 수 있습니다.
다만 착공과 개발 허가가 지금처럼 계속 줄어든다면, 몇 년 뒤 공급이 부족해지면서 어렵게 얻은 주거 부담 완화가 되돌아갈 위험이 있습니다. 캘거리에서 내 집 마련이나 이주를 고려하는 한인 가구라면, 지금의 가격 안정세와 함께 향후 공급 흐름까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
향후 전망
인구 증가 둔화와 개발 허가 감소가 이어질 경우, 캘거리의 신규 주택 공급은 앞으로 몇 년간 위축될 가능성이 있습니다. 이는 CMHC가 목표로 한 2036년 주거 부담 회복 경로에 부담으로 작용할 수 있습니다.
단기적으로는 판매 둔화와 구매자 우위 국면이 유지될 것으로 보입니다. 반면 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 굳어지면, 중기적으로는 다시 가격과 임대료에 상승 압력이 나타날 수 있습니다.
원문: Calgary Herald
