캐나다 통계청이 인구 추정치를 크게 올려 잡으면서, 앞서 보고됐던 인구 감소의 상당 부분이 사라졌습니다. 그런데도 임대료는 계속 떨어지고 있어, 하락 원인이 ‘인구 감소’가 아니라 ‘공급 증가’에 있다는 해석에 힘이 실립니다.
그동안 임대료가 내려가는 이유로 가장 많이 꼽힌 설명은 인구가 줄었다는 것이었습니다. 하지만 통계청이 과거 인구 수치를 다시 계산하면서, 이 설명의 설득력이 크게 약해졌습니다.
Rentals.ca와 Urbanation의 분석에 따르면, 이번 수정은 2021년 4분기까지 거의 5년을 거슬러 올라갑니다. 수정 결과는 인구가 줄어서가 아니라, 새로 지어진 주택 공급이 임대 시장을 식힌 더 큰 요인이었다는 쪽을 가리킵니다.
사라진 인구 감소, 뒤집힌 성장률
당초 통계는 캐나다 인구가 3개 분기 연속 줄었다고 보여줬습니다. 그러나 다시 계산한 수치에서는 소폭 감소가 단 한 분기, 2025년 4분기의 7,225명뿐이었습니다.
가장 큰 변화는 2025년 3분기에서 나왔습니다. 처음에는 7만6,068명 감소로 집계됐지만, 수정 뒤에는 오히려 11만4,941명 증가로 바뀌었습니다. 2026년 2분기 기준으로 누적 30만1,008명이 더해졌고, 전년 대비 인구 성장률도 마이너스 0.5%에서 플러스 0.5%로 뒤집혔습니다.
이번 수정분의 90% 이상은 비영주 거주자(임시로 머무는 사람들)에서 나왔습니다. 이들은 2026년 2분기 기준 27만5,942명이 늘어난 것으로 다시 집계됐습니다. 통계청은 체류 허가가 만료됐지만 연장 심사를 기다리며 캐나다에 남은 임시 거주자에 대한 이민·난민·시민권부(IRCC) 자료를 추가로 반영했다고 설명했습니다. 예전에는 허가가 끝나면 캐나다를 떠난 것으로 처리했는데, 이번에는 남아 있는 사람으로 바로잡은 것입니다.
그래도 임대료는 내려갔다
인구가 생각보다 더 늘었는데도 임대료는 계속 떨어졌습니다. Rentals.ca의 최신 보고서를 보면, 8월 전국 평균 호가 임대료는 월 2,035달러로 1년 전보다 4.8% 낮았습니다. 2024년 5월 정점과 비교하면 7.6% 내린 수준입니다.
분석은 새 임대주택이 들어서면 그 신축 단지뿐 아니라 시장 전체의 저렴화에도 도움이 된다는 점을 보여준다고 짚습니다. 보고서는 “정책 담당자들이 자주 던지는 질문은, 보통 가격대가 높은 신축 시장 주택이 주거 부담을 낮추는 데 도움이 되느냐는 것”이라며, “인구가 계속 늘고 신축 임대 건물이 크게 늘었는데도 평균 호가 임대료가 2024년 5월 정점 대비 7.6% 내렸다는 사실은, 상단 가격대라도 공급을 늘리면 더 저렴한 임대 매물의 가용성까지 함께 개선된다는 점을 시사한다”고 적었습니다.
CMHC 자료를 보면 신규 공급이 몰린 최고가 임대 구간에서 공실률이 가장 크게 올랐습니다. 다만 4개 가격 구간 모두 수년 만에 가장 높은 공실률에 도달했습니다. Rentals.ca와 Urbanation은 이것이 ‘필터링(filtering)’ 효과를 뒷받침한다고 봅니다. 소득이 높은 세입자가 더 새롭고 비싼 집으로 옮겨가면, 기존에 살던 상대적으로 저렴한 집이 비어 다른 사람에게 돌아간다는 것입니다.
이번 수정은 임대료를 이해하는 틀을 바꿉니다. 인구가 줄어서 임대료가 내렸다는 설명 대신, 공급이 늘어 시장이 식었다는 설명이 더 설득력을 얻기 때문입니다. 자기 집 마련보다 전·월세 비중이 높은 한국의 임차 시장에도, 공급을 늘리는 정책이 가격에 어떻게 작용하는지를 보여주는 참고 사례가 될 수 있습니다.
향후 전망
신축 공급이 계속 이어진다면, 상단 가격대에서 시작된 임대료 안정세가 중·저가 구간으로 번질 가능성이 있습니다. 다만 인구가 다시 빠르게 늘거나 신규 착공이 꺾인다면, 지금의 하락세가 멈출 수 있습니다. 공급 속도와 인구 흐름이라는 두 변수를 함께 지켜봐야 합니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
