캐나다 집값은 2005년 이후 두 배가 넘게 올라 대부분의 선진국을 앞질렀습니다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 인구 증가와 소득 상승, 낮은 차입비용이 주택 수요를 공급보다 더 오래 끌어올린 것이 핵심 원인이라고 분석했습니다.
CMHC가 10월 20일 내놓은 새 보고서는 캐나다 집값이 왜 비슷한 나라들보다 더 가파르게 올랐는지를 들여다봤습니다. 결론은 상대적으로 부족한 주택 재고와, 오랫동안 이어진 공급과 수요의 불균형이 주거비 부담을 갈수록 키웠다는 것입니다. 캐나다는 또 인구 1인당 주택 수가 대부분의 비교 대상 국가보다 적어, 수요가 늘어날 때 더 쉽게 영향을 받는 구조라고 보고서는 지적했습니다.
CMHC의 부수석이코노미스트 알레드 아브 이오어워스(Aled ab Iorwerth)는 성명에서 “캐나다의 주택 문제는 단순히 집값이 올랐다는 것이 아니다”라며 “수요가 공급보다 더 빠르게, 그리고 여러 비교 국가들보다 더 오랫동안 늘어났다는 것이 문제”라고 말했습니다.
국제 비교에서 두드러지는 캐나다
CMHC에 따르면 캐나다와 호주, 스웨덴은 2008~2009년 글로벌 금융위기 때 주택시장이 비교적 완만하게 내렸고, 이후 2022년까지 꾸준한 상승세를 이어갔습니다. 반면 미국과 영국은 큰 폭의 조정을 거친 뒤 2012년 무렵부터 시장이 회복되기 시작했습니다. 프랑스와 독일은 상승 폭이 더 완만했고, 이탈리아와 일본은 장기간 가격이 정체되거나 떨어지는 시기를 겪었습니다.
CMHC는 설령 캐나다가 금융위기 때 미국만큼 큰 조정을 겪었더라도, 집값 상승률은 여전히 비교 국가들 가운데 가장 빠른 축에 들었을 것으로 추정했습니다. 인구 증가가 이런 차이의 일부를 설명하긴 하지만, 전부를 설명하지는 못합니다. 캐나다와 호주, 뉴질랜드, 노르웨이, 스웨덴은 지난 20년간 비슷한 경제 여건과 강한 인구 증가를 겪었는데, 그중에서도 인구 증가분을 반영한 뒤에도 물가를 감안한 집값이 가장 가파르게 오른 나라는 캐나다였습니다.
보고서는 도시화만으로도 캐나다의 흐름을 설명할 수 없다고 봤습니다. 캐나다는 호주나 노르웨이, 스웨덴보다 도시화 정도가 조금 낮은데도 집값 상승은 더 컸기 때문입니다.
인구 증가가 건설을 추월했다
2010년대 후반 이후 캐나다의 주택 수요는 공급을 점점 더 크게 앞질렀습니다. 인구 증가와 함께 소득 상승, 낮은 금리가 그 수요를 떠받쳤습니다. 보고서는 “빠른 인구 증가는 이야기의 일부일 뿐이며, 수요는 더 높은 소득과 더 낮은 금리로도 뒷받침됐다”고 설명했습니다.
캐나다의 연간 주택 건설은 기존 주택 재고 대비 비교적 안정적인 수준을 유지해, 2011년 1.2%에서 2022년 1.3%로 소폭 늘었습니다. 두 수치 모두 경제협력개발기구(OECD) 평균을 웃돌지만, 비교 대상 17개국 가운데 11개국은 같은 기간 건설 비율을 더 크게 늘렸습니다. 호주는 약 1.7%의 더 높은 공급 증가율을 꾸준히 유지했고, 아일랜드와 뉴질랜드도 더 큰 폭으로 늘렸습니다.
인구 증가와 주택 완공 사이의 격차는 2021년 이후 크게 벌어졌습니다. 2023년과 2024년에는 주택 한 채가 완공될 때마다 신규 주민이 거의 5명씩 늘어난 셈인데, 이는 호주의 최고치보다 높고 스웨덴의 1명 미만과는 큰 차이입니다. 다만 이 비율은 이후 약 1.53으로 빠르게 떨어졌는데, CMHC는 이것이 이민 규모의 변화를 반영한 것일 수 있다고 봤습니다.
1인당 주택 수가 부족하다
캐나다는 주민 1,000명당 주택 수가 대부분의 비교 국가와 OECD 평균보다 적습니다. CMHC는 스웨덴과 노르웨이 같은 나라가 인구 증가를 더 잘 흡수할 수 있었던 이유를, 이들이 애초에 인구 대비 더 큰 주택 재고를 갖고 출발했기 때문이라고 설명했습니다.
보고서는 “캐나다 집값은 대부분의 비교 국가보다 더 빠르고 더 끈질기게 올랐다”고 결론지었습니다. CMHC는 10개국이 어떻게 주택 건설을 성공적으로 늘렸는지를 다룬 별도의 보고서도 내놓을 계획입니다. 여기에는 금융 인센티브와 계획 제도 개혁, 건설 혁신, 공공부지 활용 같은 방법이 담길 예정입니다.
이 보고서는 캐나다에 집을 사려는 한인 실수요자에게도 시사점이 많습니다. 집값 상승이 단기적인 거품이 아니라 20년 가까이 누적된 공급 부족에서 비롯됐다면, 금리가 내려가더라도 구조적인 부담은 쉽게 사라지지 않기 때문입니다. 특히 토론토와 밴쿠버처럼 이민 수요가 집중되는 대도시에서는 이런 불균형이 더 뚜렷하게 나타납니다.
한국 역시 수도권 집중과 공급 부족이 집값을 밀어 올린 경험이 있다는 점에서, 캐나다의 사례는 낯설지 않습니다. 결국 수요를 억제하는 정책만으로는 한계가 있고, 얼마나 빠르고 꾸준하게 주택을 지어내느냐가 중장기 집값의 방향을 가른다는 것이 이번 보고서가 전하는 메시지입니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
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