캐나다 주택금융공사(CMHC)가 향후 2년간 주택 착공이 오히려 줄어들 것으로 전망했습니다. 미국의 새 관세가 불확실성을 키운 가운데, 토론토는 팬데믹 이후 처음으로 인구가 감소로 돌아섰습니다.
주택 공급을 늘리겠다는 정부의 약속과 달리, 실제 시장에서는 새 집을 짓는 속도가 느려지고 있습니다. 캐나다 주택금융공사(Canada Mortgage and Housing Corp, CMHC)는 연간 주택 착공이 올해 7% 줄어 24만1,400채에 그치고, 2027년에는 7.5% 더 줄어들 것으로 내다봤습니다. 이는 마크 카니 총리가 최근 예산에서 밝힌 방향과 정면으로 어긋나는 전망입니다.
착공 감소의 원인은 하나가 아닙니다. 미국 도널드 트럼프 대통령의 새 관세가 불확실성을 키운 데다, 구매자들의 관망세, 높은 건축·자재 비용, 인구 증가세 둔화, 팔리지 않은 콘도 물량 등이 함께 작용하고 있습니다. 새 관세는 가구·침구·조명 산업까지 겨냥하고 있어, 이미 앞선 미국 관세로 어려움을 겪던 업체들이 추가 타격을 우려하고 있습니다.
팬데믹 이후 처음, 토론토 인구가 줄었다
가장 눈에 띄는 변화는 토론토의 인구 흐름입니다. 팬데믹 시기를 빼면 처음으로 토론토 인구가 감소로 돌아섰습니다. 2025년 7월 1일까지의 12개월 동안 토론토로 이사 온 사람보다 떠난 사람이 1,000명 더 많았고, 주된 원인은 감당하기 어려운 주거비였습니다. 더 싼 집을 찾아 다른 지역으로 옮긴 주민이 그만큼 많았다는 뜻입니다.
1년에 순감소 1,000명은 작은 숫자로 보일 수 있지만, 파급 효과는 큽니다. 임대 공실률이 치솟고 임대료가 크게 떨어지고 있으며, 집값도 이미 상당한 조정을 겪었습니다. 이 모든 것이 인구 변화 하나로 설명되지는 않지만, 상당 부분이 인구 흐름과 맞물려 있습니다. 불과 1년 전까지 북미에서 가장 빠르게 성장하던 도시가 방향을 튼 셈입니다.
BC에서는 개발사가 계약 파기 매수자를 무더기 제소
주택 시장이 식으면서 브리티시컬럼비아(BC)에서는 새로운 형태의 갈등이 나타나고 있습니다. 분양받은 집의 잔금을 치르지 않는 매수자를 상대로 개발사들이 소송을 내기 시작한 것입니다.
예를 들어 시세가 더 높던 때 71만5,000달러에 분양받고 6만8,000달러를 계약금으로 낸 집이, 완공 시점에 가치가 58만5,000달러 근처까지 떨어졌다고 가정해 봅시다. 매수자는 계약을 마무리해 여섯 자리 수 손실을 확정하느냐, 아니면 계약을 포기하고 계약금을 잃느냐 사이에 놓입니다. 이런 ‘거래가 어긋난’ 사례가 지금 BC 법원에서 여러 건 진행되고 있습니다.
젠타라, 마콘, 도슨+소여, 모자이크 홈스, 웨스트뱅크 같은 주요 개발사들이 계약을 이행하지 않으려는 개별 매수자를 상대로 소송을 내고 있습니다. 밴쿠버의 한 부동산 중개인은 “개발사들이 더 이상 봐주지 않는다. 비용과 손실이 워낙 커서 사람들을 상대로 소송에 나서는 것”이라고 전했습니다. 시장이 강할 때는 드물던 일이, 상황이 달라지면서 흔해지고 있다는 것입니다.
이번 소식들은 캐나다 주택 시장이 ‘공급 부족’이라는 한 방향으로만 움직이지 않는다는 점을 보여줍니다. 정부는 착공을 늘리겠다고 하지만 CMHC는 오히려 줄어든다고 보고, 인구가 몰리던 토론토에서는 사람들이 빠져나가고 있습니다. 토론토·밴쿠버에 관심이 많은 한인 실수요자라면, 지금이 공급·인구·금리·관세가 동시에 얽혀 방향을 예측하기 어려운 시기라는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.
향후 전망
관세를 둘러싼 불확실성이 이어지고 착공이 실제로 줄어든다면, 중장기적으로 공급 부족과 가격 반등 우려가 다시 커질 수 있습니다. 반대로 토론토 인구 감소와 임대료 하락이 계속된다면, 당분간은 실수요자에게 선택의 폭이 넓어지는 국면이 이어질 가능성도 있습니다.
원문: Globe and Mail
