온타리오에서 부동산을 살 때 가장 큰 마무리 비용은 토지양도세(LTT)입니다. 많은 매수자가 “합법적으로 이 세금을 줄일 방법이 있느냐”고 묻는데, 답은 “있지만 법이 정한 엄격한 면제 조건 안에서만”입니다.
토지양도세(Land Transfer Tax, LTT)는 부동산 소유권이 넘어갈 때 내는 세금입니다. 매매가에 따라 세율이 올라가는 방식(누진)으로 계산되며, 토론토 시내 부동산은 주 정부가 매기는 세금에 더해 시 정부가 매기는 세금까지 붙어 부담이 사실상 두 배가 됩니다. 그래서 관련 문의도 많습니다.
먼저 분명히 해둘 점이 있습니다. 가격을 조정하거나 이면 계약을 맺어 세금을 피하려는 시도는 불법 탈세입니다. 다만 토지양도세법은 세금을 없애거나 줄일 수 있는 정당한 길을 여러 개 두고 있습니다. 아래는 변호사가 고객을 위해 거래를 구성할 때 가장 흔히 쓰는 합법적 방법들입니다.
생애최초주택구입자 환급
세금을 줄이는 가장 흔한 방법은 주와 시가 운영하는 생애최초주택구입자 환급 프로그램입니다. 대부분의 소비자와 중개인이 프로그램 자체는 알고 있지만, 자격 요건까지 정확히 아는 경우는 많지 않습니다. 환급을 받으려면 구매자가 정해진 조건을 모두 충족해야 합니다.
배우자 간 이전
배우자에게 부동산의 지분을 넘기는 경우, 그 거래는 보통 토지양도세가 면제됩니다. 이 면제는 두 사람 사이에 대가가 오가지 않는 한 적용됩니다. 다만 해당 부동산에 모기지(주택담보대출)가 걸려 있다면, 이것이 반드시 면제를 막는 것은 아니지만 상황을 따져봐야 합니다.
이혼, 별거 합의에 따른 이전
이혼이나 별거 합의에 따라 부동산이 한쪽으로 넘어가는 경우, 그 소유자는 토지양도세가 면제됩니다. 이 면제를 받으려면 정식 서면 별거 합의서나 법원 명령에 따라 이전이 이뤄져야 합니다.
무상 증여
토지양도세법은 토지의 증여를 명시적으로 면제하지는 않습니다. 하지만 부동산이 대가 없이 자녀에게 증여되고 그 부동산에 모기지가 없다면, 토지양도세가 붙지 않습니다. 핵심은 어떤 대가도 오가지 않도록 하는 것입니다.
수탁자와 수익적 소유권 이전
부동산을 제삼자(실제 이익을 갖는 소유자)를 위해 신탁 형태로 사고 그때 토지양도세를 냈다면, 이후 수탁자가 실제 소유자에게, 또는 그 반대로 부동산을 넘길 때는 세금이 다시 붙지 않습니다. 이런 상황은 부모가 자녀의 모기지 자격을 돕기 위해 명의에만 이름을 올린 경우에 흔합니다. 부모가 실제 소유권은 갖지 않고, 단지 자녀가 대출 자격을 얻도록 수탁자로 이름만 올린 경우입니다.
상속, 유산 이전
고객이 온타리오에서 부동산을 상속받는 경우, 사망한 사람의 유산에서 상속인에게 부동산이 넘어가는 것은 보통 토지양도세가 붙지 않습니다. 이 면제가 적용되려면 부동산이 유언이나 상속법에 따라 유산에서 상속인에게 넘어가야 합니다.
가족 간 농지 이전
농지의 이전은 보통 토지양도세 대상입니다. 다만 가족 구성원 사이의 특정 농지 이전은 면제를 받을 수 있습니다. 면제를 적용받으려면 충족해야 할 조건이 많으므로, 경험 많은 부동산 전문 변호사와 상담하는 것이 현명합니다.
법인 재편
개인이 가족 사업 법인으로 토지를 넘기는 경우도 보통은 토지양도세가 붙지만, 특정 상황에서는 면제가 적용될 수 있습니다. 여기에는 여러 조건이 따릅니다. 이런 조건을 충족하는 일은 복잡할 수 있는데, 일부 용어가 법적으로 특정한 뜻을 갖기 때문입니다. 가장 좋은 방법은 경험 많은 부동산 변호사와 상담해 고객이 면제 자격이 되는지 확인하는 것입니다.
이 정리는 온타리오 부동산 세제의 실제 면제 구조를 보여줍니다. 토론토는 주와 시의 이중 과세로 부담이 특히 크기 때문에, 자격이 되는 면제를 미리 챙기면 큰 비용을 아낄 수 있습니다. 다만 모든 면제에는 세밀한 조건이 붙고, 법률 용어의 정확한 정의에 따라 결과가 달라집니다. 온타리오에 거주하거나 부동산을 사려는 한인이라면, 가격 조정 같은 위험한 방법 대신 정당한 면제 경로를 경험 많은 부동산 전문 변호사와 함께 확인하는 것이 안전합니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
