몇 년 전 낮은 금리로 묶어둔 모기지가 있다면, 이혼은 집 문제를 넘어 그 금리를 지킬 수 있느냐의 문제이기도 합니다. 온타리오에서 분리하는 부부가 낮은 금리를 지키는 세 가지 길, 즉 승계(assumption), 보험부 배우자 매수, 세금 전략을 정리했습니다.
이혼은 그렇지 않아도 복잡한 모기지 결정을 더 어렵게 만듭니다. 몇 년 전에 낮은 금리로 고정해 두었다면, 집을 팔거나 재융자(refinance)를 할 경우 그 낮은 금리를 포기하고 훨씬 비싼 모기지를 새로 떠안게 됩니다. 이혼 뒤에 낮은 금리 모기지를 나누는 방법을 잘 알아 두면, 승계나 보험부 매수, 세금 전략을 통해 수만 달러의 이자를 아낄 수 있습니다. 그렇다면 결혼 생활이 끝날 때 모기지는 어떻게 될까요. 온타리오에서 갈라서는 부부가 기존 대출을 그대로 두느냐 바꾸느냐를 두고 알아야 할 법적 절차와 재정적 위험을 살펴봅니다.
이제는 금리 자체가 협상 대상인 자산이 되었다
결혼이나 사실혼 관계가 끝나면, 부부가 함께 살던 집(matrimonial home)은 대개 가장 큰 공동자산이자 가장 큰 공동채무입니다. 갈라서는 부부는 집을 팔지, 재융자를 해서 한쪽이 다른 쪽 지분을 사줄지, 아니면 한쪽이 기존 모기지를 공식적으로 넘겨받을지(assume)를 정해야 합니다.
재융자는 기존 모기지 계약을 끝내고 그 시점의 시세 금리로 새 대출을 받는 것입니다. 고정금리 모기지를 만기 전에 깨면, 보통 ‘3개월치 이자’와 ‘금리 차액(Interest Rate Differential, IRD)’ 중 더 큰 금액만큼 중도상환 위약금을 물게 됩니다. 잔액이 크고 남은 기간이 여러 해라면, IRD는 상당히 커질 수 있습니다. 대출을 일찍 갚아버려 대주(lender)가 놓치는 이자 수입을 보전해 주도록 설계된 금액이기 때문입니다.
승계를 하면 이런 금리 재설정을 피할 수 있습니다. 대주가 한 사람에게 대출을 넘기는 것을 승인하면, 기존 계약과 금리, 남은 상환기간이 그대로 유지됩니다. 시세보다 낮은 모기지는 그 자체로 상당한 재정적 가치를 지닙니다. 이혼 과정에서 집을 지키는 쪽은 단순히 부동산만 갖는 것이 아니라, 여러 해에 걸친 이자 절감액까지 함께 갖는 셈이고, 이는 전체 재산 분할을 협상할 때 중요한 변수가 될 수 있습니다.
모기지 승계, 무엇을 넘길 수 있나
대주는 모기지 이전을 공식적으로 승인해야 하며, 보험이 걸린 모기지라면 채무불이행 보험사(default insurer)도 승인해야 할 수 있습니다. 이전이 가능한지는 모기지가 소유권(title)에 어떻게 등록돼 있는지에 따라서도 달라집니다.
단독 소득으로 승계 자격 갖추기
모기지를 넘겨받는 쪽은 다른 모든 대출자와 똑같은 기준으로, 단독 소득만으로 자격을 갖춰야 합니다.
부채상환비율(Debt service ratios): 대주는 총부채상환비율(GDS) 39%, 총부채비율(TDS) 44%를 한도로 봅니다. 여기에는 모기지 상환액, 재산세, 난방비, 그 밖의 부채가 모두 들어갑니다. 받는 배우자 부양비나 자녀 양육비는 정식 별거합의로 뒷받침되면 자격 소득으로 인정될 수 있고, 반대로 내가 내는 양육·부양비는 부채로 잡힙니다.
스트레스 테스트: 보험이 없는(uninsured) 모기지의 경우, 대출자는 보통 ‘계약 금리에 2%를 더한 값’과 ‘5.25%’ 중 더 높은 쪽을 기준으로 자격 심사를 통과해야 합니다.
신용점수: 캐나다주택모기지공사(CMHC)는 보험부 모기지에서 최소 한 명의 대출자가 신용점수 600 이상일 것을 요구합니다. 개별 대주는 특히 보험이 없는 모기지나 담보 설정(collateral charge)이 있는 상품에서 더 높은 기준을 둘 수 있습니다.
채무면제(Release of Covenant)
승계는 누가 모기지를 갚느냐를 바꾸는 것이지, 떠나는 배우자의 법적 책임을 자동으로 없애 주지는 않습니다. 명의(title)에서 이름을 빼더라도 대주가 정식으로 서면 채무면제(Release of Covenant)를 발급하지 않았다면, 전 배우자가 갚지 못할 경우 여전히 책임을 질 수 있습니다.
그 모기지는 또한 계속해서 내 신용기록과 대출 여력에 영향을 미쳐, 다른 집을 사기 위한 자격을 갖추기 어렵게 만들 수 있습니다. 그래서 가족법 변호사는 명의 이전을 대주의 서면 채무면제를 조건으로 진행하도록 해야 합니다.
승계만으로 부족할 때, 최대 95% 보험부 배우자 매수
승계는 집을 지키는 쪽에게 전 배우자에게 지분을 사줄 추가 자금을 주지 않습니다. 기존 모기지 잔액은 그대로이므로, 남는 배우자는 상대방 지분을 사줄 현금이나 다른 자금이 따로 있어야 합니다. 일반적인 재융자는 대출 한도를 집값의 80%로 제한하는데, 이 정도로는 기존 모기지와 떠나는 배우자의 지분을 함께 감당할 만큼 여유가 나지 않을 수 있습니다.
이 간극을 배우자 매수 프로그램(spousal buyout program)이 메워 줄 수 있습니다. CMHC, Sagen, Canada Guaranty는 자격을 갖춘 매수를 ‘떠나는 배우자 지분을 보험부로 사들이는 것’으로 처리하는 보험부 융자 프로그램을 제공합니다. 이 경우 대출은 집값의 95%까지 나올 수 있어, 값진 기존 모기지 금리를 포기하지 않고도 집을 지킬 수 있는 길이 열립니다.
모기지를 줄여 주는 세금 도구
빌려야 할 돈이 적을수록 낮은 금리를 지키기가 쉬워집니다. 이런 상황을 위해 특별히 마련된 연방 제도가 두 가지 있습니다.
주택구입자 플랜(Home Buyers’ Plan, HBP)
이 제도는 원칙적으로 최초 주택 구입자 요건을 갖춘 사람만 이용할 수 있습니다. 다만 캐나다국세청(CRA)은 결혼이나 사실혼 관계가 깨져 따로 떨어져 사는 사람에게는 예외를 인정합니다. 현재 HBP 한도는 6만 달러이며, 인출한 금액은 보통 15년에 걸쳐 갚습니다. 또 CRA는 HBP를 이용해 전 배우자나 사실혼 상대방의 집 지분을 사들이는 경우에는 ‘이전 주택을 처분해야 한다’는 요건을 면제해 줍니다.
세금을 감안한 자산 상계(Tax-Adjusted Asset Offsetting)
더 많이 빌리는 대신, 부부는 집의 순자산(equity)을 등록퇴직저축계좌(RRSP), 연금, 투자 같은 다른 부부 공동자산과 맞바꿔 상계할 수 있습니다. 주된 거주지의 순자산은 보통 세금 없이 실현되지만, RRSP 인출은 나중에 세금이 붙습니다. 그래서 RRSP에 든 10만 달러는 집 순자산 10만 달러보다 실제 가치가 낮을 수 있습니다.
등록자산은 보통 CRA를 통해 배우자 사이에서 세금 이연 방식으로 이전할 수 있으며, 해당하는 경우 T2220 양식을 씁니다. 자산을 넘겨받는 배우자는 나중에 낼 수 있는 세금을 감안해 자산 가치를 따져야 합니다. 또 부부는 집 순자산을 나눌 때 처분에 드는 비용을 감안해 명목상 5%를 공제할 수도 있습니다. 이렇게 하면 나중에 집을 팔 때 한쪽이 비용을 모두 떠안는 상황을 피할 수 있습니다.
토지양도세(Land Transfer Tax, LTT)
온타리오에서는 서면 별거합의에 따라 배우자나 전 배우자 사이에 이뤄지는 재산 이전은 주정부 토지양도세(LTT)가 면제됩니다. 그 합의에 명시된, 상대방 지분을 사주기 위해 지급하는 금액도 면제 대상에 포함됩니다.
금리만 지키려고 공동소유를 유지하는 위험
일부 부부는 낮은 금리를 지키려고, 갈라선 뒤에도 그냥 함께 모기지 명의에 남아 있으려 합니다. 온타리오에서는 가족법(Family Law Act)에 따라 두 배우자가 명의와 상관없이 부부 공동주택에 대해 동등한 점유권을 갖습니다. 하지만 계속 공동으로 소유하는 데는 실제 위험이 따릅니다.
연대책임: 대주는 두 배우자 중 누구에게든 채무 전액(100%)을 청구할 수 있습니다. 집에 사는 쪽이 상환을 한 번이라도 놓치면, 두 사람의 신용점수가 함께 타격을 받습니다.
점유임료 분쟁: 한쪽은 집에 살고 다른 쪽은 모기지 절반을 계속 갚고 있다면, 법원은 사는 쪽이 살지 않는 쪽에게 임료를 물어야 하는지 판단해야 할 수 있습니다.
대출 여력 동결: 집에 살지 않는 쪽이 여전히 공동 모기지에 묶여 있으면, 새 집을 사기 위한 자격을 갖추기가 훨씬 어려워집니다.
강제매각 위험: 온타리오 분할법(Partition Act) 제2조에 따라 공동소유자는 누구든 매각을 강제해 달라고 신청할 수 있습니다. 법원은 그 요청이 악의적이거나 부당하지 않은 한 대개 이를 받아들입니다. 강제로 팔게 되면 기존 모기지와 중도상환 비용을 물어야 하고, 부부가 지키려던 낮은 금리의 이점이 사라질 수 있습니다.
이혼을 앞둔 주택 소유자를 위한 다음 단계
이혼 뒤에 낮은 금리 모기지를 나누면 상당한 이자 절감액을 지킬 수 있지만, 그 방식은 두 배우자를 앞으로의 책임에서 지켜줄 수 있어야 합니다. 별거합의를 마무리하기 전에, 가족법 변호사와 모기지 전문가에게 모기지 구조와 융자 방안을 검토받는 것이 좋습니다.
한국에서도 이혼 시 부부 공동재산 중 집이 가장 큰 쟁점이 되지만, 캐나다에서는 여기에 ‘낮은 금리 모기지’라는 변수가 하나 더 붙는다는 점이 다릅니다. 한동안 이어진 저금리 시기에 집을 산 부부라면, 지금 시세로 재융자할 경우 월 상환액이 크게 오를 수 있어 기존 금리를 지키는 일 자체가 수만 달러짜리 협상 카드가 됩니다. 캐나다에 정착한 한인 부부가 이런 상황에 놓였다면, 승계와 배우자 매수, 세금 상계 중 어느 쪽이 유리한지는 사람마다 크게 다릅니다. 여기 정리한 내용은 큰 그림을 잡는 데 도움이 되지만, 실제 결정은 반드시 가족법 변호사와 모기지 전문가의 검토를 거쳐 내리는 것이 안전합니다.
원문: Zoocasa Blog
