캐나다에서 새로 짓는 주택의 성격이 빠르게 바뀌고 있습니다. BMO 분석에 따르면 올해 초 착공된 주택의 58%가 자가소유용이 아닌 임대용으로, 캐나다가 ‘임차인의 나라(Nation of Rentals)’로 향하고 있다는 진단이 나왔습니다.
이 변화가 중요한 이유는 단순한 경기 흐름이 아니라 공급 구조 자체가 바뀌고 있기 때문입니다. 그동안 캐나다 주택 정책의 목표는 더 많은 사람이 집을 ‘소유’하도록 돕는 것이었습니다. 하지만 지금은 새로 짓는 집의 절반 이상이 ‘임대’용입니다.
이는 집을 사고 싶은 실수요자에게 직접적인 영향을 줍니다. 자가소유용 신규 주택 공급이 줄면 매매 시장의 선택지가 좁아지기 때문입니다. 왜 이런 전환이 일어났는지, BMO의 해석을 자료와 함께 살펴봅니다.
주택 착공, 3개월 연속 감소
캐나다의 주택 건설 붐은 둔화되고 있지만, 인구가 늘지 않는데도 여전히 활발한 편입니다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC) 자료를 보면 6월 주택 착공은 감소했습니다. 전체 지역 기준 계절조정 연율(SAAR) 착공은 전월 대비 6% 줄어든 23만9,000호를 기록했습니다. 이는 3개월 연속 감소한 것입니다.
다만 이 물량은 평소 수준보다 여전히 크게 높습니다. BMO는 12개월 평균 착공이 약 25만6,000호로, 이 정도를 ‘건강한’ 수준으로 봅니다. 하지만 BMO는 이 수치가 캐나다가 한 번도 겪어보지 못한 새로운 도전을 던진다고 지적합니다.
문제는 전체 물량이 아니라 그 ‘안에서 벌어지는 변화’입니다. 착공 건수는 많아 보여도, 그 안을 들여다보면 무엇을 짓고 있는지가 완전히 달라졌습니다.
공급 구조가 바뀐다, 자가소유에서 임대로
BMO 수석 이코노미스트 Robert Kavcic는 “캐나다 주택 건설에서 가장 주목할 이야기는 자가소유용 주택과 임대용 주택 건설 사이의 지속적이고 점점 커지는 분화”라고 설명합니다. 착공은 많지만, 건설사들이 분양(자가소유)용에서 임대용으로 무게중심을 옮겼다는 것입니다.
수치가 이를 뒷받침합니다. 계절조정을 하지 않은 자료 기준으로, 2026년 1월부터 4월까지 착공된 6만4,600호 가운데 대다수인 58.2%가 임대용이었습니다. Kavcic는 “주요 대도시권(CMA)에서 콘도와 자가소유용 착공을 합친 물량이 2009년 경기침체, 그리고 그 이전 1990년대 중반 침체 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다”며 “반면 임대 착공은 급증했다”고 밝혔습니다.
Kavcic는 이를 호황과 불황(붐-버스트) 흐름의 연장으로 보며, 신규 주택 선분양(pre-sale)이 무너진 것과 직접 연결돼 있다고 봅니다. 프로젝트가 착공에 필요한 선분양 물량을 확보하지 못하는, 매우 조용한 신규 주택 판매 시장을 반영한다는 설명입니다.
Better Dwelling은 이 현상을 과거 침체와 단순 비교하면 잘못 읽을 수 있다고 지적합니다. 보통 경기가 나빠지면 임대 수요와 임대료도 함께 떨어집니다. 하지만 이번에는 정책이 실수요자에서 투자자와 대형 기관 쪽으로 인센티브를 옮기면서, 이 역학이 오히려 뒤집혔다는 분석입니다.
이 흐름은 캐나다에 사는 한인 실수요자에게도 직접적인 의미가 있습니다. 새로 지어지는 집의 절반 이상이 임대용이라면, 내 집 마련을 원하는 사람에게는 매매로 살 수 있는 신축 물량이 그만큼 줄어든다는 뜻입니다. 반대로 세를 얻어 사는 임차인 입장에서는 임대 공급이 늘어나는 것이 장기적으로 임대료 안정에 도움이 될 수 있습니다.
집을 투자 대상으로 보는 경우에도 참고할 부분이 있습니다. 자가소유용 콘도 착공이 최저 수준으로 떨어진 만큼, 앞으로 몇 년간 매매 시장에 나올 신축 물량은 제한적일 수 있습니다.
향후 전망
선분양 시장이 계속 얼어붙어 있다면, 자가소유용 신규 공급 부진은 당분간 이어질 가능성이 큽니다. 이 경우 임대용 위주의 공급 구조가 더 굳어질 수 있습니다.
정책이 실수요자보다 투자자·기관에 유리하게 유지된다면, ‘임차인의 나라’로의 이동은 더 빨라질 수 있습니다. 다만 신규 주택 판매 시장이 살아난다면 이 분화 속도는 다시 조정될 여지도 있습니다.
원문: Better Dwelling
