캐나다 주택시장이 9월에 다시 뒷걸음질 쳤습니다. 미국과의 무역 갈등과 높아진 장기 금리가 사는 쪽의 발목을 잡으면서, 대부분의 주요 도시에서 주택 거래가 줄었습니다.
RBC 부수석 이코노미스트 로버트 호그(Robert Hogue)의 9월 분석에 따르면, 밴쿠버·프레이저밸리(Fraser Valley)·캘거리·에드먼턴·위니펙(Winnipeg)·해밀턴·키치너워털루(Kitchener-Waterloo)·토론토·오타와(Ottawa)·몬트리올·퀘벡시티(Quebec City) 등 거의 모든 주요 시장에서 거래가 감소했습니다.
호그는 감당 가능성(affordability)이 조금씩 나아지고 경제가 버텨 주면 결국 사는 쪽이 시장으로 돌아와 전국적으로 완만한 회복이 올 것으로 봤습니다. 다만 도시마다 상황은 크게 엇갈립니다. 그는 “앞으로의 길은 시장마다 울퉁불퉁하고 고르지 않을 것”이라고 적었습니다.
토론토, 5개월 반등이 멈췄다
토론토의 조심스러운 회복은 5개월간 이어지다 9월에 거래와 가격이 다시 하락세로 돌아섰습니다. 일반 매매는 8월 대비 5.2% 줄었고, 기준 가격도 0.5% 내렸습니다.
호그는 “시장이 계속 치유되려면 신뢰가 계속 쌓여야 했다”며 “무역전쟁 격화, 일부 금리 상승, 인구 감소가 파괴적인 영향을 줬다”고 설명했습니다.
긍정적인 부분은 재고입니다. 활성 매물은 지난해보다 9.3% 줄었는데, 집을 내놓는 사람이 줄어든 것도 한몫했습니다. 호그는 “집값이 결국 안정되려면 재고가 계속 줄어드는 흐름을 유지해야 한다”고 적었습니다. 다만 콘도는 여전히 약한 고리로, 전체 매물의 거의 3분의 1을 차지합니다. 콘도 가격은 1년 전보다 6.7% 내려 단독주택(-4.7%)보다 낙폭이 컸습니다.
몬트리올, 공급 과잉이 가격을 누른다
몬트리올의 주택시장 이야기는 점점 ‘공급 수준’으로 모아지고 있습니다. 재고는 1년 전보다 20% 늘었고, 9월 신규 매물도 7.2% 증가했습니다. 지난 12개월 동안 새집 2만 4,000채 이상이 완공됐는데, 호그는 이것이 시장에 “일종의 밀어내기 효과”를 만들었다고 봤습니다.
재고가 가장 많이 늘어난 곳은 노스쇼어(North Shore)와 사우스쇼어(South Shore)로, 활성 매물이 각각 30%, 32% 증가했습니다. 이렇게 늘어난 공급이 가격 상승의 힘을 빼고 있습니다. 콘도 중간 가격은 1년 전과 거의 같았고, 단독주택 가격도 0.4% 오르는 데 그쳤습니다.
밴쿠버, 추가 하락이 더 필요하다
밴쿠버는 9월에도 숨통이 트이지 않았습니다. 일반 매매는 계절조정 기준으로 8월보다 약 8% 줄었고, MLS 종합 주택가격지수는 1년 전보다 5.5% 내렸습니다.
호그는 감당 가능성과 신뢰가 여전히 큰 장벽이라며, 지금까지의 가격 하락만으로는 사는 쪽을 꾸준히 불러오기에 부족했다고 봤습니다. 그는 “더 많은 구매자를 끌어들이려면 추가 가격 하락이 필요할 것”이라고 적었습니다. 활성 매물이 여전히 10년 만에 가장 높은 수준에 머물러, RBC는 올해 남은 기간은 물론 2027년까지도 가격이 압박을 받을 것으로 봤습니다.
캘거리, 상대적으로 선방
캘거리는 다른 주요 시장보다 잘 버텼습니다. 거래와 신규·활성 매물, MLS 주택가격지수 모두 계절조정 뒤 8월과 큰 차이가 없었고, 판매는 지난해 수준에는 못 미쳤지만 과거 기준으로는 여전히 견조했습니다.
이번 자료에서 눈여겨볼 부분은 도시별 흐름이 완전히 갈라졌다는 점입니다. 공급이 쌓인 밴쿠버·몬트리올은 가격이 더 밀릴 여지가 있는 반면, 재고 부담이 덜한 캘거리는 상대적으로 단단합니다. 토론토의 경우 여름의 반등이 무역·금리·인구라는 외부 변수에 쉽게 꺾였다는 사실이 드러났습니다.
광역토론토나 밴쿠버에서 매매·매수를 저울질하는 한인 실수요자라면, 전국 평균보다 내가 있는 도시의 재고와 콘도·단독 구분을 따로 챙겨 보는 것이 중요합니다. 같은 ‘9월 하락’이라도 도시와 주택 유형에 따라 의미가 전혀 다르기 때문입니다.
향후 전망
무역 갈등이 더 격화되거나 장기 금리가 다시 오를 경우, 토론토처럼 신뢰로 버티던 시장은 회복이 또 미뤄질 수 있습니다. 반대로 감당 가능성이 개선되고 경제가 버텨 준다면 호그의 말처럼 완만한 회복으로 이어질 여지도 있습니다.
단기적으로는 재고 흐름이 가장 중요한 변수입니다. 밴쿠버·몬트리올처럼 매물이 계속 쌓이는 도시는 가격 안정까지 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
