손봐야 하는 저렴한 집과 바로 입주할 수 있는 비싼 집 사이에서 고민하는 구매자가 많습니다. ‘퍼체이스 플러스 임프루브먼트(Purchase Plus Improvements)’ 모기지는 별도의 대출 없이, 승인된 레노베이션(개보수) 비용을 집을 사는 데 쓰는 모기지에 함께 담을 수 있게 해 줍니다.
많은 구매자가 값이 싸지만 손볼 데가 있는 집과, 손볼 필요 없이 바로 들어갈 수 있지만 예산을 넘어서는 집 사이에서 고민합니다. 퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지는 자격이 되는 구매자가 레노베이션 비용을 집을 사는 데 쓰는 모기지에 포함할 수 있도록 해 줍니다. 아래에서 이 모기지가 어떻게 작동하는지, 무엇을 얼마나 대출받을 수 있는지, 승인 가능성을 어떻게 높이는지, 그리고 어떤 대안이 있는지 차례로 살펴봅니다.
핵심 요약
퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지는 별도의 자금을 따로 마련하는 대신, 승인된 레노베이션 비용을 집을 사는 데 쓰는 모기지에 함께 굴려 넣을 수 있게 해 줍니다.
대주(돈을 빌려주는 금융기관)는 대출 한도를 정할 때 집의 현재 가치와 레노베이션이 끝난 뒤의 예상 가치를 모두 봅니다.
레노베이션 자금은 보통 공사가 끝나고 검수가 이뤄진 뒤에 지급됩니다. 따라서 구매자는 일부 비용을 미리 낼 준비가 돼 있어야 합니다.
집의 기능·효율·안전·장기 가치를 높이는 공사가, 지나치게 개인 취향에 맞춘 공사나 고급 사치성 공사보다 승인받기 더 쉬운 편입니다.
이 모기지는 어떻게 작동하나
퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지에서 대주는 집의 현재 가치와 계획된 공사가 끝난 뒤의 예상 가치를 모두 평가해야 합니다. 대주에 따라 두 가치를 각각 감정평가하기도 하고, 두 값을 한 번에 담은 하나의 감정평가로 처리하기도 합니다. 이 예상 가치는 대출 비율(LTV)과 필요한 계약금을 정하는 데 쓰입니다.
대주는 보통 주방 교체, 창호 교체, 지붕 교체, 배관·전기 공사처럼 집에 오래 남는 가치를 더하는 공사를 선호합니다. RE/MAX 중개인들의 경험을 보면, 구매자는 집의 겉모습에 신경 쓰는 반면 감정평가사는 장기 가치를 높이는 공사에 더 주목합니다.
구매자는 클로징(잔금·소유권 이전) 시점에 레노베이션 자금을 바로 받지 않습니다. 이 자금은 대개 보류됐다가 공사가 끝나고 검수를 마친 뒤에 지급됩니다. 그래서 구매자나 시공업자가 공사 비용을 먼저 부담해야 하는 경우가 많습니다. 예산 초과분도 구매자 책임입니다. 보류 금액이 처음에 대주에게 제출한 견적을 기준으로 정해지기 때문입니다.
보험이 붙는 모기지의 최소 계약금 규정은 다른 보험 대출과 같은 규칙을 따릅니다. 1~2세대용 주택을 사는 구매자는 집값의 첫 50만 달러에 대해 5%, 나머지 금액에 대해 10%의 계약금을 내야 합니다. 퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지에서 대주는 보통 승인된 레노베이션 비용을 포함한 총 매입가와, 공사가 끝난 뒤의 예상 가치 중 더 낮은 값을 기준으로 필요한 계약금을 계산합니다.
대주는 레노베이션 비용이 공사 후 예상 가치의 10% 이하일 때 자금을 한 번에 지급하는 경우가 많습니다. 규모가 더 큰 공사는 보통 진행 단계에 맞춰 나눠 지급하며, 정해진 공정 단계마다 돈이 풀립니다.
무엇을, 얼마나 대출받을 수 있나
퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지는 대주를 통해 진행되지만, 모기지 보증기관도 뒤에서 중요한 역할을 합니다. 캐나다의 3대 보증기관은 캐나다주택모기지공사(CMHC), 세이젠(Sagen), 캐나다개런티(Canada Guaranty)입니다. 이들의 지침이 대출 한도, 대상 공사, 감정평가 요건, 자금 지급 방식을 정하는 데 도움을 줍니다.
이 기관들이 모든 거래에 관여하는 것은 아닙니다. 모기지 보험이 필요한지는 계약금 규모, 매입가, 대주의 요건에 따라 달라집니다. 계약금을 20% 이상 내는 구매자는 일반(컨벤셔널) 대출 자격이 될 수 있는데, 이 경우 레노베이션 처리 방식은 보통 대주 자체 규정으로 정해집니다.
세이젠과 캐나다개런티 같은 민간 모기지 보증기관은 자격이 되는 대출자에게 퍼체이스 플러스 임프루브먼트 프로그램을 제공합니다. 최대 대출액, 대상 공사, 서류 요건, 자금 지급 방식은 보증기관과 대주에 따라 다릅니다. CMHC 역시 공사 후 가치를 기준으로 한 대출을 제공합니다. 어떤 프로그램이든 대주는 소득, 부채상환비율, 신용 이력, 그리고 예상치 못한 비용을 감당할 예산 여유가 있는지를 함께 봅니다.
승인 가능성을 높이는 법
퍼체이스 플러스 임프루브먼트 대출에 대한 가장 큰 오해 중 하나는, 레노베이션 세부 사항을 클로징 이후에 정해도 된다는 생각입니다. 하지만 대주는 보통 모기지를 승인하기 전에 시공업자 견적, 일정, 공사 내용을 확인하고 싶어 합니다. 대주는 집의 현재 가치만 평가하는 것이 아니라, 레노베이션 이후 집이 얼마짜리가 될지도 함께 따지기 때문입니다.
대주는 집의 기능·안전·효율·장기 가치를 높이는 공사를 선호합니다. 주방, 욕실, 창호, 지붕, 배관, 전기 개선, 냉난방 시스템 등이 가장 흔히 승인되는 공사입니다. 반대로 지나치게 개인 취향에 맞춘 공사, 고급 사치성 추가, 순전히 겉모습만 바꾸는 공사는 대출받기가 더 어려울 수 있습니다.
많은 구매자가 레노베이션과 관련된 모든 비용을 모기지에 담을 수 있다고 생각하지만, 항상 그런 것은 아닙니다. 허가 수수료, 예상치 못한 수리, 처음 견적을 넘어서는 추가 공사 비용은 따로 내야 할 수도 있습니다. 어떤 대출이든 그렇듯 대주는 결정을 내리기 전에 소득, 부채 수준, 신용 이력, 계약금을 살펴봅니다. 심사가 진행되는 동안 큰 지출을 피하고, 추가 빚을 지지 않으며, 직장을 바꾸지 않는 것이 승인 가능성을 높이는 데 도움이 됩니다.
함께 고려할 대안
퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지는 집을 산 뒤 곧바로 레노베이션을 하려는 구매자를 위한 것입니다. 공사 규모, 필요한 유연성, 구매자의 재정 상황에 따라 다른 형태의 대출이 더 맞을 수도 있습니다.
주택담보대출한도(HELOC) 또는 무담보 대출: 이미 집을 소유한 사람이나 더 큰 유연성이 필요한 구매자에게는 HELOC이나 무담보 대출이 더 나은 선택일 수 있습니다. 퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지와 달리, 이런 상품은 보통 상세한 시공업자 견적, 감정평가, 단계별 자금 지급을 요구하지 않습니다. 대신 금리가 대체로 더 높다는 점이 단점입니다.
건축 모기지(construction mortgage): 집을 헐고 새로 짓거나, 대규모 구조 공사, 신축을 계획하는 구매자는 건축 모기지가 필요할 수 있습니다. 온타리오에서는 건축 대출(construction loan)로도 불리며, 클로징 때 한 번에 목돈을 주는 대신 공사가 진행되는 단계에 맞춰 자금을 나눠 지급합니다.
자주 묻는 질문
이미 집을 가진 사람도 이용할 수 있나요? 대개는 아닙니다. 퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지는 집을 사서 클로징 직후에 레노베이션하려는 구매자를 위한 것입니다. 이미 집을 소유한 사람은 보통 재융자(리파이낸싱), HELOC, 또는 다른 형태의 주택 개보수 대출 같은 대안을 찾아야 합니다.
공사를 직접 해도 되나요? 대주와 공사 종류에 따라 다릅니다. 어떤 대주는 집주인이 일부 작업을 직접 하도록 허용하지만, 전기·배관·구조·난방 시스템이 걸린 경우에는 면허를 가진 시공업자를 요구하는 경우가 많습니다. 직접 시공이 허용되더라도, 대주는 노동의 가치가 아니라 자재 비용만 지급하기도 합니다.
건축 모기지와 같은 건가요? 아닙니다. 퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지는 보통 기존 주택을 사면서 승인된 개보수를 매입의 일부로 대출받는 것입니다. 건축 모기지는 신축이나 대규모 공사 같은 프로젝트를 위한 것으로, 공사가 진행됨에 따라 자금을 단계별로 지급합니다. 손볼 데가 있는 집을 사는 것은 경쟁이 치열한 시장에 진입하는 가장 저렴한 방법 중 하나일 수 있습니다. 다만 집을 사겠다는 오퍼를 넣기 전에 시공업자 견적, 레노베이션 계획, 여윳돈을 미리 준비해 두면 과정이 한결 수월해집니다.
한인 실수요자에게도 이 모기지는 눈여겨볼 만한 선택지입니다. 캐나다 대도시에서는 손볼 데가 있는 집이 상대적으로 저렴하게 나오는 경우가 많은데, 개보수 비용을 따로 마련하기 어려워 포기하는 경우가 적지 않습니다. 퍼체이스 플러스 임프루브먼트 모기지는 이 비용을 매입 모기지에 함께 담을 수 있게 해 줍니다. 다만 자금이 공사 후에 지급되는 구조라 초기 비용을 먼저 감당할 여력이 필요하고, 견적과 계획을 미리 갖춰 두는 준비가 성공의 열쇠입니다.
원문: RE/MAX Blog
