부동산 전문가 리처드 실버가 REM 기고문에서 캐나다의 외국인 주택 구매 금지 정책을 다시 검토해야 한다고 주장했습니다. 이 정책은 2027년 1월 1일 만료를 앞두고 있는데, 자동 연장에 앞서 실제로 집값 부담을 낮췄는지 따져봐야 한다는 것입니다.
캐나다는 주택 문제를 안고 있습니다. 하지만 비거주자의 주택 구매를 몇 년간 제한해 온 지금, 리처드 실버(Richard Silver)는 중요한 질문을 던집니다. 우리가 여전히 올바른 문제를 풀고 있느냐는 것입니다.
연방정부의 ‘비캐나다인 주거용 부동산 구매 금지법(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)’은 현재 많은 비캐나다인의 주택 구매를 막고 있습니다. 이 금지법은 2027년 1월 1일 만료될 예정입니다. 실버는 다시 자동으로 연장하기보다, 지금이야말로 이 정책이 실제로 집값 부담을 낮췄는지, 그리고 이제는 오히려 다른 문제를 키우고 있는 것은 아닌지 살펴볼 때라고 말합니다. 그가 말하는 다른 문제란, 캐나다의 미래 주택 공급을 짓는 데 필요한 투자가 부족해지는 상황입니다.
콘도 선분양 붕괴가 던지는 경고
실버는 근거로 CMHC(캐나다 모기지주택공사)의 2026년 봄 주택공급보고서를 듭니다. 이 보고서는 2025년 전체 주택 착공이 늘긴 했지만, 그 숫자 아래에서 심각한 문제가 자라고 있다고 경고합니다. 콘도 선분양이 무너졌고, 팔리지 않은 재고가 쌓였으며, 개발사들이 사업을 미루거나 취소하고 있다는 것입니다.
CMHC는 이것이 특히 토론토와 밴쿠버에서 앞으로 소유형 주택의 공급을 위협한다고 특별히 지적합니다. 대형 콘도 개발은 보통 대출 기관이 건설 자금을 내주기 전에 상당한 규모의 선분양을 요구하기 때문입니다. 자금이 없으면 삽을 뜨지 못하고, 오늘 짓지 않으면 내일 또 다른 주택 부족을 맞게 됩니다.
실버는 캐나다가 규제만으로 주택을 더 지을 수는 없다고 말합니다. 주택을 지으려면 토지, 인력, 승인, 기반시설, 그리고 자본이 필요합니다. 국제 구매자는 역사적으로 그 자본의 한 원천이었고, 특히 토론토와 밴쿠버 같은 시장에서 그랬습니다. 합법적인 국제 구매자에게 캐나다를 다시 여는 것이 새 주택 개발을 뒷받침하는 구매자 층을 넓히는 데 도움이 될 수 있다는 것입니다.
투기와 투자를 구분하자
실버는 이것이 제한 없는 투기로 돌아가자는 뜻은 아니라고 선을 긋습니다. 투기(speculation)와 투자(investment)의 차이를 인정하자는 것입니다. 캐나다는 자금세탁, 빈집, 단기 투기에 대한 강력한 보호 장치를 유지하면서도, 여기에 투자하고 사업을 세우고 자녀를 교육하거나 단순히 캐나다에 집을 갖고 싶어 하는 합법적 국제 구매자는 환영할 수 있다는 것입니다.
그는 캐나다가 국제사회에 보내는 신호도 생각해야 한다고 말합니다. 캐나다는 기업가, 경영인, 숙련 전문가, 그리고 투자를 두고 미국, 유럽, 아시아 등과 경쟁합니다. 세계를 향해 캐나다가 안정적이고 투자하기 좋은 곳이라고 말하면서, 동시에 많은 국제 시민에게 여기서 집을 살 수 없다고 말하고 있다는 것입니다. 특히 온타리오에서는 자격을 갖춘 외국인 구매자가 일반 토지 취득세에 더해 25%의 비거주자 투기세(Non-Resident Speculation Tax)까지 부담할 수 있습니다.
실버는 2024년 연방정부가 금지법을 연장했을 때 캐나다부동산협회(CREA)가 이 결정에 반발했던 점을 상기시킵니다. 당시 CREA는 통계청, CMHC, 재무부 어디에서도 이 연장이 집값 부담 개선이라는 목표를 달성한다는 분석이나 근거 자료가 없다고 지적했습니다. 실버는 금지법을 다시 연장하기 전에 캐나다인들이 그 근거를 봐야 한다고 말합니다. 이 금지가 실제로 부담을 낮췄는지, 얼마나 많은 거래를 막았는지, 주택 건설에 어떤 영향을 줬는지 말입니다.
이번 칼럼은 특정 정책의 옳고 그름을 넘어, 오래전 시장을 겨냥해 만든 규제가 지금의 시장에도 여전히 맞는지를 묻는 것입니다. 캐나다에 거주하는 한인 가운데 비영주권 상태에서 주택 구매를 고민해 온 이들에게, 2027년 1월 만료 여부는 직접적인 관심사입니다. 다만 실버 본인도 강조하듯 이는 외국인 구매자를 캐나다인보다 앞세우자는 것이 아니라, 공급 확대와 책임 있는 투자, 그리고 실수요자 보호를 함께 달성할 정책이 무엇인지 증거를 놓고 따져보자는 제안입니다. 만료가 다가오는 만큼, 앞으로의 정책 논의를 지켜볼 필요가 있습니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
