광역토론토(GTA)의 신규 단독주택 벤치마크 가격이 6월 한 달 만에 10% 넘게 떨어지며 ‘역사상 가장 가파른 조정’을 기록했습니다. 다만 판매와 재고 자료를 함께 뜯어보면 가격 급락은 시장 붕괴라기보다 통계 측정 방식에서 나온 착시일 가능성이 큽니다.
BILD GTA와 Altus Group이 내놓은 6월 신규주택 자료는 얼핏 시장이 무너진 것처럼 보입니다. 신규주택 판매는 지난해의 두 배로 늘었지만 여전히 6월 기준 역대 두 번째로 부진했고, 단독주택 가격은 30일 만에 10% 넘게 빠졌습니다.
그런데 이 가격 급락에는 함정이 있습니다. Better Dwelling은 이번 신규주택 가격 하락이 실제 시장 상황이라기보다 지수가 가격을 계산하는 방식 때문일 가능성이 높다고 지적합니다. 아래에서 가격, 판매, 재고 세 가지 자료를 차례로 살펴봅니다.
신규 단독주택 벤치마크, 한 달 새 10.7% 급락
6월 광역토론토 신규 단독주택(single-family)의 벤치마크 가격은 한 달 만에 10.7%(15만2,100달러) 떨어진 127만5,500달러였습니다. 전년 대비로는 15.5%(23만4,600달러) 낮고, 2022년 기록한 최고점과 비교하면 34.0%(65만8,500달러)나 낮은 수준입니다. Better Dwelling은 이를 두고 ‘역사상 가장 가파른 조정’이라고 표현했습니다.
반면 신규 콘도 가격은 반대로 움직였습니다. 신규 콘도 벤치마크는 0.9%(9,100달러) 오른 103만8,600달러로 전년보다 1.0% 높았습니다. 다만 2022년 7월 정점과 비교하면 여전히 12.8%(15만3,100달러) 낮습니다. 신규 콘도 수요가 사실상 무너진 상황에서 가격이 올랐다는 점은 다소 의아한 대목입니다.
왜 가격 하락을 곧이곧대로 믿기 어려운가
핵심은 지수를 만드는 방식에 있습니다. Altus 지수는 캐나다부동산협회(CREA)의 벤치마크 가격과 달리 실제로 팔린 거래(sold) 자료가 아니라 호가(list price)를 기준으로 삼습니다. 게다가 위치 같은 질적 요소나 크기 같은 양적 요소를 보정하지 않습니다.
그 결과 단독주택처럼 큰 묶음은 구성이 조금만 바뀌어도 가격이 흔들립니다. 예를 들어 값비싼 단독형(detached) 물량이 줄고 상대적으로 저렴한 타운홈 비중이 늘면, 실제로 집값이 떨어지지 않았더라도 지수는 아래로 밀려납니다. 콘도 역시 대규모 할인이나 해외 판매 시 붙는 큰 폭의 양보 조건을 반영하지 못합니다. 가격이 내려가고 있는 것은 맞지만, 그 폭은 시장이 아니라 계산 방식이 만들어낸 부분이 크다는 뜻입니다.
판매는 두 배로 늘었지만 여전히 역대급 부진
6월 광역토론토 신규주택 판매는 1,175채로 전년 대비 130.4%(665채) 급증했습니다. 숫자만 보면 인상적이지만, 지난해 6월이 수십 년 만의 최저 기록이었다는 점을 감안해야 합니다. 실제로 이번 판매량은 10년 평균보다 52.1% 낮아, 6월 기준으로는 역대 두 번째로 부진한 수치입니다.
가격이 얼마나 떨어졌느냐보다 수요가 얼마나 사라졌느냐가 더 큰 문제라는 것이 Better Dwelling의 해석입니다. 판매가 지난해의 두 배로 늘고도 여전히 최악 수준에 머물러 있다는 사실이 이를 잘 보여줍니다.
재고는 콘도에서 단독으로 이동 중
6월 매물로 나온 신규주택은 1만8,888채로 전년보다 15.1% 적었습니다. 다만 이 안을 들여다보면 구성이 크게 달라지고 있습니다. 신규 콘도 매물은 1만2,579채로 전년 대비 24.7% 줄었습니다. 재판매 콘도 시장이 붐비면서 수요가 약해지자 빌더들이 올해 신규 콘도 프로젝트를 멈춘 결과입니다.
반대로 신규 단독주택 매물은 6,309채로 전년보다 13.5% 늘었습니다. 이는 2018년 이후 가장 많은 수준이며, 최근 3년 사이 세 배 넘게 불어난 것입니다. 콘도를 밀어내던 빌더들이 단독주택으로 방향을 튼 흐름이 뚜렷합니다.
이번 자료에서 진짜 주목할 부분은 가격보다 수요입니다. 판매가 지난해의 두 배로 늘었는데도 6월 기준 역대 최악 수준에 가깝다는 것은, 그만큼 시장의 매수세가 식었다는 뜻입니다. 단독주택 가격이 급락한 것처럼 보이는 것도 실제 하락이라기보다 통계 방식이 만든 착시일 가능성이 큽니다.
문제는 이런 급락이 사실로 받아들여질 경우입니다. 시장이 신규 단독주택 값이 그만큼 떨어졌다고 믿으면 감정평가와 대출에 연쇄적인 파장이 생깁니다. 실제로 이 부분은 이미 캐나다 은행 규제당국이 내부적으로 우려하고 있는 사안이라고 Better Dwelling은 전했습니다.
향후 전망
측정 방식에서 비롯된 가격 변동이 계속된다면, 통계상 하락과 실제 시장 상황 사이의 간극은 당분간 이어질 수 있습니다. 특히 빌더들이 콘도에서 단독주택으로 공급을 옮기는 흐름이 지속될 경우, 단독주택 재고가 더 쌓이며 지수상 가격은 추가로 눌릴 여지가 있습니다.
한국 독자 입장에서도 캐나다 부동산 통계를 볼 때 ‘가격 지수’가 실거래 기반인지 호가 기반인지 구분해 읽을 필요가 있습니다. 토론토 신규주택 시장의 이번 자료는 헤드라인 숫자만으로 시장을 판단하기 어렵다는 점을 잘 보여줍니다.
원문: Better Dwelling
