캐나다 실질 주택가격이 2022년 정점 이후 28.4% 떨어지며 G7 국가 중 가장 큰 낙폭을 기록했습니다. 동시에 최근 ‘인구 감소’ 통계가 과소집계일 수 있다는 분석도 나왔습니다.
베터드웰링(Better Dwelling)이 정리한 이번 주 캐나다 부동산·경제 흐름의 핵심은 두 가지입니다. 하나는 집값 하락이 G7 국가 가운데 가장 가팔랐다는 사실이고, 다른 하나는 최근 발표된 인구 감소 통계가 실제와 다를 수 있다는 지적입니다. 두 소식 모두 캐나다 경제의 겉모습과 속사정이 어떻게 다른지를 보여줍니다.
집값 하락, G7에서 가장 가팔랐다
캐나다의 실질(물가를 반영한) 주택가격은 2025년 4분기에 2.1% 떨어졌습니다. 이로써 2022년 정점 대비 낙폭은 28.4%까지 커졌습니다. 이는 G7 국가 중 가장 가파른 조정입니다. 캐나다는 2010년부터 정점까지 집값이 거의 두 배로 뛰며 G7의 상승을 이끌었는데, 이제는 하락도 앞장서 이끄는 셈이 됐습니다.
다만 값이 많이 떨어졌다고 해서 거품이 다 빠진 것은 아닙니다. ‘전 세계가 주목한 조정’을 겪은 뒤에도, 캐나다 주택가격은 2010년 이후 누적 상승폭 기준으로 여전히 G7에서 두 번째로 높습니다. 그만큼 그동안 오른 폭이 컸다는 뜻이며, 시장이 여전히 부담스러운 수준에 머물러 있음을 보여줍니다.
‘인구 감소’는 착시였나… CIBC “과소집계”
두 번째 소식은 인구 통계입니다. 캐나다는 최근 몇 세대 만에 가장 큰 인구 감소를 발표했지만, 실제로는 그런 일이 없었을 수 있습니다. 통계청 최신 추정치는 2025년 7월 이후 인구가 약 23만 4,600명 줄었다고 밝혔습니다. 그런데 통계청 스스로 9월에 큰 폭의 상향 수정이 예정돼 있다고 미리 알렸습니다.
CIBC 이코노미스트들은 이 추정치가 합법적으로 캐나다에 남아 있는 사람들을 제대로 세지 못했다고 봅니다. 즉 실제 인구는 통계보다 많다는 것입니다. 인구를 적게 잡으면 1인당 지표나 고용 관련 수치가 실제보다 좋아 보이게 되고, 그 결과 경제 상황을 실제보다 나은 것처럼 착각하게 만들 수 있습니다.
그 밖에 이번 주 시장 흐름
이번 주에는 이 밖에도 캐나다 부동산 시장의 약한 고리를 보여주는 소식이 이어졌습니다. 은행권 모기지 연체율은 5월에 0.29%로 올라 거의 10년 만에 가장 높은 수준을 기록했고, 연체 건수는 1만 4,061건으로 1년 전보다 27.1% 늘었습니다. 노바스코샤(Nova Scotia)에서는 6월 전형적인 주택 가격이 5.2%(약 2만 3천 달러) 오른 46만 3,430달러로 역대 두 번째로 큰 월간 상승을 보였는데, 수요가 아니라 공급과 거래가 함께 얼어붙은 결과였습니다. 또 CMHC와 CREA는 올해 주택 판매와 가격 전망을 다시 한 번 낮췄습니다. 연초에 기대했던 회복세가 좀처럼 나타나지 않았기 때문입니다.
캐나다 부동산에 관심 있는 한인 실수요자라면, 이번 주 소식은 ‘숫자를 그대로 믿기 전에 속을 들여다봐야 한다’는 교훈을 줍니다. 집값이 G7에서 가장 많이 떨어졌다는 통계는 저가 매수 기회처럼 보이지만, 누적 상승폭이 여전히 세계 최상위권이라는 사실을 함께 봐야 균형이 잡힙니다. 인구 통계 역시 마찬가지입니다. 인구가 줄었다는 발표는 주택 수요가 식는다는 신호로 읽히기 쉽지만, 그 숫자가 과소집계라면 실제 수요는 통계가 말하는 것보다 탄탄할 수 있습니다.
향후 전망
9월에 통계청이 인구 추정치를 얼마나 상향 수정하는지가 첫 번째 관전 대상입니다. 만약 인구가 실제로는 줄지 않았다는 CIBC의 분석이 맞다면, 주택 수요 전망도 함께 조정될 수 있습니다. 반대로 모기지 연체가 계속 늘고 업계 전망이 추가로 낮아진다면, 집값 조정이 더 이어질 가능성도 있습니다.
원문: Better Dwelling
